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10年专业地产经验,初服务温哥华西区和本拿比3年,6年前移居Langley(兰里)的walnut grove社区。终于找到一个我梦想中的北美的城市,如此美丽,如此静谧,如此舒适和安详,又有符合儿子需要的最好的中小学,从此,Langley(兰里)成为我心灵的家园。
3年的Strata Manager 的经验,助我更了解 CONDO 和 TOWNHOUSE 地产相关的方方面面。
专攻Langley(兰里)地产以及各种商业地产,包括农场和各种商业楼宇,商业物业出租和买卖。
以我全心,专业,敬业及诚恳,完成我被呼召的使命。
Jenny Ma 马浚波
Remax Treeland Realty
手机: 604-618-5303;
电邮: jennymarealtor@gmail.com
微信号：16046185303 微信名：Langley地主
Langley, 我的家园 (家园篇)
2008年初,当时只专注于温哥华和本拿比地产的我,被一位好友介绍给她要在Langley (兰里)买房的亲属,从此便与Langley(兰里) 这个城市结下了不解之缘。
那时的Langley (兰里)对我而言,只是一个每年可以去一次采摘草莓的大农场,遥远而偏僻。对比我所居住的本拿比Metrotown,绝对是很郊区的感觉,而我不要移民在加拿大却居住在一个大郊区里面。
因为实在无法转出Langley诸多的钥匙圈的地形,为了带客人买房,我以最快的时间为自己配备了个GPS.初初的看房,分明是客人在领着我走,哪里是一个专业的地产经纪在带客人呢。可就在那种晕头晕脑的状态下,当我的客人把我带进walnut grove那个社区的时候,我的心一瞬间就被这个社区所散发出内在的宁静,美丽和平和安详所打动。那一刹那,我知道这里就是我所一直寻求的一个真正意义上的具有北美风情的社区。
几年来,作为一个专业的地产经纪,熟悉了温哥华西区或奢华或古朴的风格,也走遍了本拿比的各个社区角落,可walnut grove这个区中所散发出的无处不在的悠然与平和诠释着一种完全不同于其他社区的全新的美丽与优雅。直觉告诉我,这里一定是一个高尚的住宅区。
为了帮助客人更好的选择房屋,我开始深入研究这个区中的学校,这一研究,可大大出乎我的意料。当时,大温地区公校的排名中,温哥华西区的中小学无可争议的成为龙头首选.也正拜校区排名优异所赐,温哥华西区成为华人首选的炙手可热的地区,其房价如行驶的火箭一样在短短五年中至少上涨了50%.
在Langley 的四个公立中学,Langley Fine Arts, Walnut Grove Secondary, Langley Fundamental 和 R.E Mountain Secondary的排名竟然完全不输于温哥华西区的7所公立中学,甚至只有三所西区的中学排名在Langley Fine Arts 前面。
研究完中学,开始研究小学,结果更是大跌眼镜。Walnut grove区内的几个小学,West Langley, Alex Hope, Dorothy Peacock, Gordon Greenwood, James Kennedy, Topham,几乎每个的排名都不逊于西区的小学,甚或高出。
这个校区如此优良的小区引起了我极大的兴趣,于我而言,这里更像是在一个从未发掘的宝库。我开始关注这个小区的人口组成。来到那个被很多人赞叹的Walnut Grove Community Center社区中心,坐在那个有着标准50米比赛长池的游泳池的二楼悬臂阳台上,这社区内的人口组成就显得一目了然。90%的当地白人,10%的亚裔人口(5年前的亚裔人口中,多数为韩国人),极少见到印度裔或黑人。长长的泳道上没有如本拿比,温哥华社区中心的拥挤,巨大的水滑梯和标准跳台上有着悠闲恣意玩耍的北美标准家庭。这是一个真正意义上的北美社区,有着良好的英文环境和非常友善的本地居民。
我开始关注这个社区的收入水平,结果又是一次惊奇。在这个社区中,加币8.5万的家庭收入只属于平均水平,这个数据意味着在这个社区中所居住的人群,至少属于这社会的中产阶层或以上。
也许是因为太多向我这样的人从未将目光投向兰里Langley,兰里Langley的房价远远低于大温地区其他城市,这样的结果就使得Langley成为了一个居住性价比最高的城市.
原以为在Langley出租房屋的价格必是很便宜的,但Walnut Grove区中的房屋租赁价格之高远超出我的想象.一套两室一厅约800尺的独立屋一楼的租金为1000加币;一套独立屋二楼的三房两卫约1200尺的租金在1400加币以上;一套两层完整供一个家庭使用的约2000尺的独立屋租金可至少在2000加币.能选择在这个区中居住的租客从收入水平来讲,也属中上.居高不下的房屋租金更使得兰里Langley 成为大温地区和菲沙河谷中租售性价比最高的城市.
还有一个条件似乎拦阻了我搜索的脚步,那就是Langley的交通。6年来，我曾在各个不同时段在本拿比的Metrotown和Langley Walnut grove区间往返多次, 实际车行时间约在25分钟左右; 2012年12月Port Mann 新桥(每次收费3元）建成通车后，那旧桥两侧高峰时段时曾叹为观止的塞车长流从此不复。同时，自Port Mann新桥开通同时开启的新BC 17号高速公路（又名 S Fraser Perimeter Road) 从176 street 向北一路沿着美丽的菲沙河，即可以从Bridgeview Drive向南即可通过Pattullo 桥直接进入New Westminster (新西敏市), 连接本拿臂Burnaby 和Vancouver温哥华。 经行无须缴纳任何过桥过路费新的BC 17号高速公路，从Langley(兰里）的walnut grove到New Westminster (新西敏市），实际车行时间不会超过30分钟。
在公共交通层面，当Port Mann 新桥开始成为收费桥的2012年12月，一个全新的公交总站 Carvolth Exchange在Langley (兰里) 的 Walnut Grove 区的202 street 和86 Ave的交界建成，同时增加了向温哥华方向新开通了一条公交快线 Express 555 ，该Express 555快线公交汽车，直接连通The Braid Skytrain Station(天车站, 在New Westminster市内）和Langley兰里的Walnut Grove, 每次车行时间不会超过15分钟，且中间没有任何停靠站，直接从起点到终点。该快线在rush hours上下班高峰时段是每10分钟一班车，普通时段为30分钟一班车。现在，从Langley的walnut grove到温哥华的Downtown，只需要45分钟的公交车程，甚或更快于亲自驾车的时间。毋庸置疑，公交Express 555 架起了一座从Langley兰里的walnut Grove 和天车间的直通快线，成为上班族，学生和无车一族的通途。
曾经，我也倾向于当Port Mann新桥变成收费桥的2013年,将会对Langley和Surrey 的地产产生反作用的说法,直到有一天我打开Mortgage Calculator(按揭贷款计算器),才发现畅通无阻的收费Port Mann新桥将成为Langley和Surrey的祝福.
打个比方,假定在居住的Langley的一个家庭中,每月30 天(其实大多数的家庭不需要每月30 天往返)都有一辆车需要往返Port Mann桥(去工作),那么这个家庭每个月为此需要多支付6元/天X30天=180 加元.如果把这180元计算在房屋的按揭费用中,(按照目前5年固定按揭贷款利率2.99%,25年的贷款期限来计算),这180元的费用相当于你的房屋按揭价价格上多增加了3.8万加币,目前兰里Langley 的Walnut Grove区的平均房价约在60万加币左右,那么也就是说这多出来的每月180元过桥费用,相当于你在Langley的walnut grove 区中用63.8万购买了一个房子。而最妙的是,在2013年过桥费开始缴纳的时候,Port Mann新桥拓宽工程已全面完工,那曾拦阻兰里Langley地产上升的最大的瓶颈-交通,将从此不再成为问题,今天，Port Mann桥上10条的宽敞的车道，畅通无阻的交通，使Langley的地产长久的受益。
通俗一点来讲,就意味着,如果享受同样优良的校区和优雅的社区环境,在温哥华西区你要购买近300万加币的独立屋,在白石镇和本拿比,你需要至少120万加币,而在兰里,你只要支付70万加币就可以享受一个最优雅的真正的北美社区,你愿意吗?
Langley商业篇
住在Langley,经常被温哥华的朋友们问起“生活方便吗?可以买到中国的蔬菜吗?有中国的超市吗?那儿中国人是不是很少全是老外呀?”“会不会有白人对咱中国人的歧视呀”诸如此类生活中我们关心的话题。原来人类在当初受造的时候,上帝就把群体意识和归属认同放进了我们的心灵里，每个人包括我们的孩子,无论多小,都需要一个群体,在那里被接受,被尊重,被关怀和被爱。
说实话,身在温哥华,常常不觉得自己生活在另外的一个国家。我所曾居住的本拿比和工作的温哥华西区因为地理上的方便和优良的环境,吸引了大批的中国人居住。不夸张地说,在大温地区的任何一个城市的任何一条街区中,如果没有一个中国家庭入住的话,应该属于比较罕见的。所以,居住在温哥华,我从未为没有中国的邻舍和朋友担心过。
可兰里Langley有些不同,其90%以上的兰里Langley常住人口为当地的白人,比例远远超过当地人比例相当大的大温地区的Port Moody市。
在兰里Langley的Willoughby 区中,北起66 Ave,南到 Fraser Highway,沿200街的一带,带状的的购物中心一个连着一个。其中的商店涵盖了Costco, Best Buy, Home depot, Home sense Wal Mart, London Drug, Superstore, Langley Farm Market, The Bricks, Canadian Tire, Future Shop, Staples, Adidas Outlet, Winners, Willowbrook Mall (the Bay, Sears, Zellers, Safeway etc )。
如果与本拿比的Metrotown的两个购物广场相比,在兰里Langley购物除了没有大统华T&T和丽晶广场外,其他的商家都相对集中,且只多不少。还有一间韩国人开的H Mart超市有中国蔬菜如韭菜等出售,价格可类比大统华,与丽晶广场上的中国蔬菜超市价格不能同日而语。
从我家居住的兰里Langley的Walnut Grove区到这个购物带,约有10分钟的车程，4.6公里的距离。而且,在每个社区中(如walnut grove区),都有诸如Save on foods, Buy Low foods , Kin’s farm Market, Willowbrook Produce等商铺,车程据我家不会超过5分钟。素里Surrey 的两个大统华T&T 超市,一个距我家约20分钟的车程,一个25分钟车程。
我最经常消费的就是性价比最高的Costco (Langley店），肉类，水果类，厨厕用品，90%都来自于那里。值得一提的是在2013年，Langley的Costco店增加了汽车加油站服务，基本上Costco的每升汽油价格比市面普通的加油站要低至少5分钱。所以每周购物都是加油和购物一起完成。
中国式的蔬菜，我喜欢都是到80 Ave和184 street交界的青叶农场采购。据老板说该农厂绝大部分的蔬菜都是供应给大统华的。在农场买青菜最大的好处是蔬菜不打水，买回来放到冰箱中，一个星期后仍然只是蔫了，却绝不腐烂。
当我开始熟悉兰里Langley购物环境后, 已经很少会特意开车30分到本拿比的metrotown购物了，除了一些妈妈特别要求的中国调料和干货，哪次顺路去Richmond和Burnaby,就顺便采购一些。
其实，北美绝大部分社区的各项设施配套都非常完全,当你沿一号高速公路行驶,每一个所经过的Shopping Mall(购物中心)里都几乎有着同样的Costco, Wal-Mart, Superstore, Safeway, Save-on-woods, The Bay, Zellers , Sear, Home Depot和 Canadian Tire.绝对可以称为“麻雀虽小,五脏俱全”,这也应该算作北美的一大特色吧。
Langley 搬迁篇
2009年前,几经权衡和挣扎,我终于下定决心,从居住了7年的本拿比的Metrotown搬到了兰里Langley的Walnut Grove社区。
于我而言,这绝对不是一个轻省的决定。这不仅仅意味着我和我的全家要离开熟悉了7年的朋友和社区,儿子要离开他喜欢的学校和一起长大的小朋友。作为一名专业的地产经纪,这更意味着我要离开我所熟悉了几年的地产区域和已经在那些区域内建立起的客户群,在一个完全没有客户,完全没有基础,很少中国人的新区域,一切从零开始。那时侯的心中一定是充满恐惧的,满了对未知的市场和未来的重担。
可每次当我从一个母亲的角度来考虑的时候,我的心中又会充满勇气。我会重新回想起我最初移民的目的是为了我的孩子能够在加拿大平安快乐健康的成长学习。所以,我所要作的是要尽早地为他找到一个高尚和友善的北美社区,一个有着良好中小学校区的当地人占绝大多数的社区,让他在那里能够可以不用再经受换学校和换朋友的变动之苦,稳固地建立起他属于自己的朋友圈子。让他在发现和对比中去学习无论是在当地人还是在中国人身上优秀的品质,完成我们放弃以前所有而带他移民的目的。而兰里Langley的Walnut Grove 区满足了我所有的期望,尤为最重要的一点是,这样的一个高尚社区的地产价格又是一般的工薪阶层(包括我)似乎可以能够负担起的。
在兰里Langley的生活很快的安定下来,原本我还担心这里的中国人太少,会让妈妈觉得寂寞。令我欣喜的是妈妈告诉我,她在社区中心的游泳池里认识了好多的中国人。起先她以为都是韩国人,还不敢用中文沟通,结果发现大多数都是说普通话的中国人。儿子的小学就在咫尺之遥,免去了我们每天接送的烦恼。妈妈就每天走到社区中心游泳,起先只是在水里泡着,看人家做水上操,回来就慢慢的无师自通了。70岁的妈妈竟然在这里自学成才,学会游泳了!更让我感恩不已的是竟然这个社区里还有一个中国教会。感谢神，到今年，教会中已经有了愈百名的弟兄姐妹！经常听到这样一种说法：好像Langley的国人比温哥华其他城市的国人更友善，更爱彼此帮助.真的很盼望在这个越来越多国人进驻的美丽的小镇中，有从神而来的爱，包容，宽恕和忍耐永在其中！因为我们自己就是其中那个可以美丽的分子。
6年来,我们欣喜地看到越来越多的中国家庭搬入这个社区,就在我家附近不到3个街区的范围内,我所认识知道的中国家庭已愈10家。真的愿意把我们所知道,所体会的向你分享,更希望那些如我一样心情的父母,能在这里为你的孩子找到一个在就读大学之前无须再搬家换学校的属于自己的温馨家园。
Langley 行政区划篇
我们常常说的兰里Langley从行政区域上,实际上划分成两个地方行政市,一个是City of Langley(兰里市),另一个是 Township of Langley(兰里镇)。这两个城市有着两套完全独立的市政府班子和绝然不同的市政规划。我们常说的兰里Langley通常指的是Township of Langley(兰里镇)。
City of Langley(兰里市)的地域面积来讲远远小于Township of Langley (兰里镇)。City of Langley(兰里市)西面在196 街 与Surrey(素里市)相邻,东面止于210 街,北面止于62 Ave, 南面止于42 Ave.(请参考下图)。除去西邻Surrey(素里市)的Cloverdale 区,City of Langley(兰里市)的其余三边都由Township of Langley(兰里镇)所包围;
最先在兰里市一带定居的欧裔人是来自安大略省伦敦市的恩尼斯兄弟,该带因此被称为恩尼斯角落(Innes Corners)。1873年Township of Langley(兰里镇)成立后,恩尼斯角落成为该区的一部份,到1911年则改称兰里草原(Langley Prairie)。通往温哥华的城际电车于1910年开通后,该带的发展更为显著,并于1955年3月15日脱离Township of Langley(兰里镇)自组行政架构,成为现时的City of Langley(兰里市)。City of Langley(兰里市) 致力使该区域发展为城市Downtown商业中心。所以在该区域,市政府鼓励高层和商业建筑,并出台各项政策激励地产开发商投资。与其他的Downtown相若,因为商业和人口密度较高,City of Langley(兰里市)的治安和学校的状况就远远逊于Township of Langley(兰里镇)以居住型为主的社区。City of Langley(兰里市)目前约有26,000名居民。
Township of Langley(兰里镇)坐落在以农业著名的菲沙河谷中,距温哥华市45公里(28英里)。加拿大一号高速公路从西到东的贯穿了Township of Langley(兰里镇)的各大社区。她北部的边界是菲沙河,南部为加美边界与美国的华盛顿州紧紧相连,西部在196街与Surrey素里市相邻,东部则在276街上与Abbotsford (阿伯茨福市)接壤。
1827年,哈德孙湾公司(Hudson's Bay)修建了一个边界贸易站作为其毛皮交易网络的一部分,这是欧洲人首次进驻此地。1858年,兰里堡(Fort Langley)由于成为数以千计前往菲沙河的淘金者的供应中心,而声名鹊起。Township of Langley(兰里镇)始建于1873年,其中的Port Langley(兰利堡) 更是被称为“卑诗省的发源地”。与其他城市不同的是,在整个Township of Langley(兰里镇)中,既保留着丰富的文化遗产,又处处显示出充满活力的城市氛围,展示着她对未来的信心。全市拥有土地面积316平方公里(122平方英里),人口约104, 000。
在Township of Langley(兰里镇)中,农业和农场始终扮演着不可或缺的角色,农业储备用地占城市全部土地的75%,此角色一直持续到今天。
Township of Langley(兰里镇)的市政规划与City of Langley(兰里市)迥然不同,在整个市政区域中,市政府似乎从未批准过任何超过四层以上的建筑.据我一位来自温哥华西区的朋友观察,我所居住的Walnut Grove区中,是他所见到整个大温地区和菲沙河谷中的房车(RV)和游艇比例最密集的区域,其密度之高几乎每隔几家就会看到.
在过去十几年万圣节的夜晚, 我曾随着儿子在大温地区不同的区域中讨要糖果, Township of Langley(兰里镇)几乎每家别具一格的匠心和用心,令我叹为观止. 在明媚的阳光下,城市北面依然带着雪帽子的远山与那满眼的青翠和满树的摇曳遥相呼应,美不胜收.
Langley 地产篇
从最初起笔”Langley家园篇“到今天，已愈两年. 初初动笔，源自于我的客户和朋友的鼓励： Jenny，我们有很多的朋友也希望多了解Langley，你就把你每次和我们分享的Langley写下来，就不用每一个新客人都要讲一遍了。 而我自己每次起笔，都深恐自己资料或理解不够精准，误导了别人。
BC省评估局（BC Assessment)在每年1月初会邮寄给每个业主一份你的地产的评估报告，该评估报告是根据前一年的6月30日的市场价值而定。如果业主在当年4月30号之前对当年地产评估值不提出任何异议，就视为默认该值。4月30号之后各地的市政府就根据该市市府当年的budget预算，再乘以你家占全市总地产估值的比例，得出你的房屋地产每年的property tax地产税。该地产税通知会在5月左右邮寄到业主手中，在7月2号之前缴纳完毕。
在每年一次的地产评估报告中，你会清晰的了解BC省的地产价值是如何计算的：地产价值是由土地价值Land Value和土地上的建筑物价值Improvement value的两项之和而得。
土地Land Value价值可以理解成即该块土地上即便没有任何建筑物和房屋，其社区，位置，地的大小，地形，就构成了这块土地的市场价值。而Improvement 建筑物的价值计算就更易明白，比如说这块地上有一个20年的大小为3000平方尺的房子，而今年在同一个社区内，一个全新房的建筑成本为120元/尺，那么全新improvement建筑物的价值就是120元/平方尺X 3000平方尺=36万元。若是20年的房子，则就再乘以其房龄的折旧值，就是今年该房屋的市值。所以，理论上讲，房屋的价值一定是随着房龄的增加而不断折旧减少的。但土地没有任何的折旧。该房屋的评估总值就是土地的市值加上房屋的市值之和。
需要注释的是，在BC 评估局对土地和土地上房屋的评估值中，土地方面的评估值通常只凭该地的大小和所属社区制定，大多并未实际考量该地是否靠主街的，或地形是否平坦，抑或土地的形状为尖型还是方形的，后院大还是前院大的因素。而土地上的建筑物价值也是只考虑到房屋的总面积和房屋的年龄而计算，并不考虑到该房的实际保养状况，里面装修的程度，屋顶是否更换，地基是否存在问题等和该房价值直接相关的价值。所以，BC 评估局的每年评定的评估值，仅仅为我们提供了一个可参考的相对价值（且该价值是基于在过去的一年的6月30日的价值评定），绝非等同于该房今天的市场价值。
了解BC 房产价值是如何评定的，绝对有助我的客人们更多的了解温哥华土地和房产的价值和增值的状况。 如果在过去的40年，我们听到温哥华地产如何如何的涨幅，理论上讲，都是土地价值的上涨。这也解释了为何一个区中，土地的大小不同为何价格如此迥异。
另外，Single house的另外一个价值是任何时候，只要不是具有heritage文物价值的房子，你去市府申请拆房，在自己的地上重建新房，都是被允许的，当然，要遵照当地市府对整个区域的整体规划和设计规则。也就是说，如果屋主愿意，建新房本身并不是问题。但我们无法改变的是这块地所属的社区及包括学校在内的全部的人文环境。这也可以解释为什么好区的房价节节高升的根本原因。
Single house 独立屋按照所属地的大小计算土地的价值，容易理解。那么Townhouse联排屋和Apartment/Condo公寓又如何计算其土地的价值呢？
在每一个Townhouse联排屋和Apartment/Condo公寓的小区中， 有common area公共区域 和exclusive use area（属于某业主使用的区域，例如一楼公寓的院子或联排屋每家的后院），整个的小区占地面积的价值是容易被计算出来的，而每一个小区的每一户基本上可以按照你家房屋面积占全体小区房屋面积的比例，再乘以全部小区的土地价值来计算的。而其improvement房屋的价值与独立屋房屋的计算方式类同。然后土地价值和房屋价值的总和就是全部的价值。
很多新移民或刚从中国来的客人，因为在中国没有土地永久产权的概念，大多数家庭都没有打理院子的经验，又因在所以初期购房时用中国20年房屋的感觉去衡量温哥华的房屋，所以初期购房的时候，经常是毫不在乎地的大小和状况，只注重房屋里面的新旧程度和舒适程度。而几年后，当他们开始慢慢真正了解温哥华地产的时候，又要重新调整视角，寻找适合自己家庭的社区和房产。
Township of Langley兰里，主要包括了6个风格各异的社区，从北向南，从西向东分别为：Walnut Grove，Fort Langley, Willoughby/Willowbrook, Murrayville , Brookswood/Fernridge和Aldergrove。
在这个6个不同的社区中，无论从房屋类型还是社区历史，抑或是商业机会和购物环境都有极大的不同。除去这6大社区，还包括County Line Glen Valley , Salmon River, Campbell Valley 和Otter District 四个相对分散的地区。我们今天的篇幅将着重于介绍这6个主要的成熟社区中和这6个社区中的主要房型：
1）Walnut Grove 社区
Fraser River菲沙河以南，一号高速公路以北，在200 street到217 street之间的Langley段，称为Walnut Grove社区。
Walnut Grove社区属于典雅的住宅型社区。2011年区内人口统计为2.39万。
该社区内有品质优良的Walnut Grove Community Center社区中心，游泳池，图书馆，滑冰场，电影院和各样的商店。区内的中学为Walnut Grove secondary，小学则包括了Alex Hope, Gordon Greenwood, James Kennedy, West Langley, Topham, Dorothy Peacock。区内的Golden Ears Bridge 金耳朵桥更联通了Fraser River 菲沙河以北的城市。
Walnut Grove区中的房型主要以 Single house独立屋（中国也有称其为别墅）和 Townhouse 联排屋为主。Apartment/Condo 公寓在全区中比例极小。walnut grove 社区是一个已经发展极为成熟的社区，所以其房龄平均在17-25年左右.
Walnut Grove中的Single house独立屋有三种主要户型：
1）占85%以上比例的户型是两层结构房屋，是专为一个家庭舒适居住而设计。通常一楼有living room客厅，family room家庭厅, dining room餐厅, kitchen厨房, eating area小餐厅 and 1个 powder room（一楼的卫生间，但无法洗澡）; 有些大的户型中，一楼还有一个Den书房。二楼有三个卧房或再加一个大娱乐房（可做第四间大卧室）的设计。通常主卧里带主卫，另外两个或三个卧室公用另外一个全卫。按照可居住的房间数和大小宽敞程度，全屋的面积从1600平方尺到3000平方尺不等。有的房子中一楼的Den书房较大，亦可用做卧室。个别一楼Powder Room中也设有浴室，更能满足有老年父母不便上二楼卧房的需要。这种二层的single house独立屋占地从5000尺到9000尺不等，价格也因为地的大小，在社区中的位置，房屋结构，新旧程度，房屋里面的装修水平而迥异。按照2014年7月的市场价格，该类房屋基本上从50万加币到95万不等。平均价位在55万和65万左右。
2）第二种户型也是两层的户型，基本上是二楼有三卧房两全卫或1.5个卫生间（不能洗浴的卫生间可算为0.5个卫，能够洗浴的卫生间称为一个全卫），二楼全层在1200平方尺的大小，仅供一个家庭使用；一楼从侧面或后面另开一门，经由此门，可独立出入一套基本上与二楼的居住完全隔离开的一室一厅（偶尔有两室一厅的）的独立单位，一楼的单位可做独立出租使用，整个一楼的面积通常在700到800平方尺左右。这种房型通常因为空间不足，一楼和二楼的两套单位经常要共享一个洗衣间,同时也因为空间的局限，每个房间的大小都比第一种房型要小一些，且主卧内的主卫设计空间也远小于第一种房型。该类独立屋占地基本上在5000平方尺左右，根据地的大小，位置，新旧程度，里面装修状况价格从52万到62万不等。
3）第三种户型是三层的户型，是楼上两层再加一个地下室的设计。楼上的两层基本上与第一种户型相同，为一个家庭独立使用两层的空间而设。地下室的设计有两种，一种是一套完整的两房（或三房）一厅的独立出入的出租单位，适合出租使用。另一种是有一间房与楼上的两层相通，可作为电影院或娱乐间；而其他的部分是一套完整的一房（或两房）的独立出入出租单位。该种户型占地从3000平方尺到9000平方尺不等，房间大小从2500尺到4000尺不等，房龄从8年到25年不等，价格在65万到95万之间。另外，还有少许地在3000尺左右，房屋在1800尺，房龄在13年左右的小三层独立屋价位在46万到55万之间。
Single house独立屋中除去以上三种主要户型，还有一种介于single house独立屋和townhouse联排屋之间的户型，英文名为BareLand Strata。 Bareland strata 从外形看是一个独立的house,只是有较独立屋略小的地，但从管理上却是有着Strata Fees(物业管理费），其管理费用也较townhouse 低很多，有40元/月的，也有70元/月的，该物业费主要支付其小区内的道路维护和Club House等基本费用，其他诸如屋顶维护，绿地维护等均由屋主自行负责。值得注意的是，因为该类Bareland strata属于strata 管理，仍有其出租和宠物的各种限定。
Walnut grove 中的Townhouse联排屋 户型
据我个人统计，在整个Walnut Grove区中，应该有不超过35套的Townhouse complex（联排屋小区）。其中又有6个complex小区是有着（45岁+，或55岁+）年龄的限定，不允许带小孩的家庭的居住。Walnut Grove靠近社区中心和各中小学的最佳地段早已在20几年前就被建设了，所以最佳地段的townhouse的房龄平均在20年左右。目前房龄相对年轻的townhouse 位置则相对较偏。
总体而言，Walnut Grove区的Townhouse基本不允许出租或都有出租限定，并不适合投资。 当开发商在最初建筑该小区之前，需要向本省的房监局(superintendent of real estate)提交一份名为Form J的表格，该表格又称为”出租规定声明(Rental Disclosure Statement)， 在该出租规定声明中，开发商会用向房监局书面核定，这个小区内房屋可以出租的年限。一般来讲，开发商为了能尽快的卖出所有房屋，会规定该小内内房屋的出租期限为50年甚或更多。但第一任业主从开发商中买到房子的时候，第一任的业主会根据他从开发商给他的这个出租规定声明，可以将该房一直用为出租物业。但是当第二任业主从第一任业主手里买到该房时，开发商对于第一任屋主签署的出租声明对第二任业主就完全失效，第二任业主只能按照他买的当时整个小区的出租限定来执行。根据BC 省的Strata Property Act物业管理法,在BC 省大约2.9万个Strata(包括Townhouse , Condo (apartment)和Bareland strata)物业小区中，只要在strata的全体业主年度会议(Annual General Meeting)或全体业主特别会议(Special General Meeting)中，参与会议超过3/4的业主投票通过，就可以修改整个小区内的有关规章，其中最重要的一个规章就是有关出租的限定。也就是说，只要是大多数由业主自住的小区中，最终都会通过或者不许出租或限定出租比例的规定。原因其实不言自明，绝大多数出租的租客一定不会像业主自己一样爱护房屋及小区内的所有公共设施，且因为租客的不断更迭，会造成小区内包括治安和垃圾管理，车辆管理的不稳定性。
这里还有一个例外，就是开发商若是在2010年1月之后向房监局递交的出租规定声明Form J,(Rental Disclosure Statement)，而且该声明中规定了一个允许出租的年限（如50年或更多），那么，在该声明的有效期内（例如50年内），任何一个业主，不管是否为第一任业主，该出租规定声明将一直生效，而且strata 的全体年度会议及全体特别会议都无法再改变此项规定。简而言之，如果一个全新的Townhouse或condo小区，其开发商是在2010年1月之后向房监局递交的出租声明，且该声明允许在相当的年限中出租，那么无论是第几任业主更迭，都不会改变该房的出租用途。该项法律的更改绝对体现了BC省几千个公寓或联排屋的开发商们多年不懈的努力。
在Walnut Grove区中，占townhouse联排屋的90%的以上的户型为三层结构，一般第一层（或地下室）为车库，第二，三层为居住空间。第二层通常为Living room客厅, family room家庭厅，dining room餐厅,和kitchen厨房。因为townhouse属于Strata 管理，所以几乎100%的设计都是为一个家庭居住的设计。在整体面积较大的户型中，感觉上房屋内部实在像一个独立屋single house，而非townhouse。有些较大的townhouse，一层除了车库外，还有一个大的房间或娱乐间供家庭使用。该三层的townhouse房型根据小区地点和区内位置，房间数，整个大小，房龄，价格从24万到45万不等。
第二种Townhouse户型为两层结构，该户型内部设计倾向于Duplex，感觉更像一个略小一点的single house独立屋。通常该户型的前脸和结构内部更为宽敞，一层有living room客厅, dining room餐厅，kitchen厨房，有一些有family room家庭厅，还有一些是主卧在一层的设计，一楼屋外有相连的车库；二楼有较为宽敞的两房，三房或四房的设计。另外还有一个两层的Townhouse小区，是在二楼有两房一厅厨房，而在一层有一间房和娱乐间的设计。两层Townhouse的价格因为小区位置，区内位置，整体房屋面积，结构，房龄的不同，价格在30万到48万之间。
2）Willoughby/Willowbrook 社区
一号公路以南，64 Ave 以北， 在196 street 和216 street 之间的部分区域，统称为Willoughby/ Willowbrook社区。2011年人口统计该区为1.94万人。
Willoughby/Willowbrook社区里云集着市政府，各大购物商场shopping mall, willbrook Recreation Centre康乐中心及大型的Langley Events Centre活动中心。放眼望去，几百个正在兴建的Single House独立屋，Townhouse联排屋和Condo公寓项目此起彼伏，是一个充满活力，迅速增长的中心区域。
该区内的Single house独立屋的房型和价位基本上分为三种房屋类型：
A.第一类Single House独立屋是在196 street 以东和200 street以西，在64 Ave 以南和70 Ave以北。该片区域的房龄介于30年到40年之间，房型较老，土地的面积平均在4000平方尺，房屋通常有三个卧室，房屋的总面积介于1500平方尺到2000平方尺间，街景尚可。根据土地的大小和房屋的位置及大小，屋内保养程度，房价在40万到52万之间。
B. 第二部分是目前在整个willoughby/willowbrook社区内，目前销售占95%的住宅房型。Willoughby社区并不像在20年前就发展成熟了的Walnut Grove社区，以往都是商业圈设在Willoughby区中，其绝大部分的区域是大地或大片农场的房子，以往最小的地也在1Acre(43560平方尺或4046.9平方米）左右。
根据市政府的Willoughby 社区规划Community Plan，在密集度最大的住宅区域，原来每个Acre地（43560 平方尺或4046.9平方米）可以允许切成20个独立的房屋用地，也即平均2178平方尺或202.35平方米的地就允许该一个新房子，在全区极少的房屋密度最稀的住宅区域，地的大小5100平方尺（476平方米）。平均每间房屋所占地的大小为3000平方尺到3600平方尺。这种大地切割小地的迅猛发展势头是从7,8年前开始，在Willoughby区中，各种新工地，独立屋Single house建筑群，townhouse联排屋建筑群，Condo公寓建筑群，我曾经许久未见的规模浩大的高密建筑开发的红火场面在这里此起彼伏。
这种新建的房屋几乎100%都为楼上两层并带一个地下室的设计，通常一楼为Living room(客厅），Family Room（家庭厅），Dining Room（餐厅），Eating area(早餐厅），kitchen（厨房），Den (书房）和一个不能洗浴的洗手间Powder Room；也有一些新房的设计中，把living Room（客厅）和Family Room(家庭厅）合二为一。二楼一般为四间卧室，通常都是主卧带主卫，另外三间卧室公用一个洗手间的设计. 总体说来该两层是为一个家庭独立使用两层的空间而设。地下室的设计有两种，一种是一套完整的两房（或三房）一厅的独立出入的出租单位，适合出租使用。另一种其中有一间房与楼上的两层相通，可作为电影院或娱乐间供楼上的屋主使用；而其他的部分是一套完整的一房（或两房）的独立出入出租单位。该种户型占地从2700平方尺到5000平方尺不等，房间大小从2660尺到4500尺不等，房龄从全新到8年不等，价格在55万到95万之间，平均价格在65万左右。
据我个人统计，当以往的一个大地房子的占地被切割成15个小地的房子的时候，市府对房屋面积所占土地面积的比例几乎允许到1:1，例如每个新房占地2700平方尺，其建筑为二层加一个地下室，不算车库的面积，其三层的面积共为2667平方尺。
这种高密度的小地切割和新房大面积，吸引了众多有孩子的家庭。因为地小就不用很打理后院，又因为房子新，其里面的结构，设施和房型就更为合理，居住起来更有现代家庭的感觉。我自己就有很多的客人因为在Walnut Grove区中实在找不到新房子，转而将目光投向Willoughby中的全新独立屋。
C. 大地大房子独立屋Single House
在Willoughby区中，有两种大地大屋的房子，如前所讲，Willoughby曾经房子的地最小的也有1个Acre , 在政府规划中，截止2014年，除去Willoughby区大部分区域规划为高密度住宅地外，仍有一小部分的土地规划仍然保留着以前的规划，成为Suburban区域。在这种区域中，每个Acre的地最多只允许建设两个独立单位的房屋。
目前在市场上交易的大地房屋，一种是该区域已经在市府允许的高密度的规划中，一种是该块大地或农场目前仍然在Suburban 区域中，第一种的销售价格明显高于第二种土地的销售。所有这两种1个Acre以上的大地价位，要价均在1百万之上。
Willoughby 区中的Townhouse户型
基本上全区的Townhouse户型都为楼上两层再加上一个地下室的设计。极个别的20年左右的townhouse有两层的设计。有一些设计得与 Duplex相仿的大的Townhouse，其空间光线和宽敞程度都还不错。
3）Fort Langley 社区
Fort Langley 座落在Fraser River 菲沙河畔，2011年人口统计该社区人口只有3400人，这个以BC省发源地著称的小镇，博物馆，商店，餐馆，艺术画廊，公园，步道，和兰利赛艇中心林立，它是Bay Hudson公司的发祥地，也是加拿大国家文历史遗址，Fort Langley独特的美丽和小镇的氛围吸引了众多的游客，是购物者和食客的热点地区。
4）Murrayville社区
以44 Ave 以北，54 Ave以南，从210 street 到224 Street间的大部分区域属于Murrayville 社区。 Murrayville属于典型的城市中心区。2011年人口统计为9600人。区内有Langley Memorial Hospital医院，Langley RCMP 皇家骑警中心，Langley School District office 教育局，W.C. Blair 康乐中心 （内有泳池）和 Langley Regional Airport 飞机场。
5）Brookswood/Fernridge 社区
Brookswood 社区位于Langley偏南处，西至196 street, 东至210 street, 北至44 Ave, 南到20 Ave的大部分地区都属于该社区，这个社区因有丰富的绿地，树木，自然空间和保护区而闻名。社区内以独立屋为主要房型，区内有 George Preston Recreation Center,BMX 自行车小径，旱冰公园和购物商场。人口有1.3人。
6）Aldergrove 社区
Aldergrove 社区位于Langley的东南部，从260 street 到276 street , 从36 Ave到24 Ave的大部分区域属于Aldergrove. 这个社区具有乡村，住宅和商业等多种风格的交融。人口为1.2万。区内设Aldergrove Kinsmen Community Centre社区康乐中心, Gloucester Industrial Park 工业园, parkland公园和商店。在该区的Downtown，Langley市政府正在规划一个全新的市中心的架构。
( Langley学校篇待续)
Jenny Ma 马浚波
Remax Treeland Realty
Cell: 604-618-5303
Email: jennymarealtor@gmail.com
注： 作者Jenny Ma版权所有，未经授权或许可，严禁转载或摘录
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