前言
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来源: Selina Xia | 专栏: 夏国地产研究中心 | 字体: 小 中 大
夏夏的纳奈莫房产年度报告，已经陪伴大家走过了6个年头。2022年伊始，夏夏依旧先为大家总结过去一年房产市场的变化情况，随后对未来一年的市场趋势进行分析。
上篇：纳奈莫2021年房产总结
2021年，纳奈莫房地产市场的表现，可以用四大特点来概括：爆发式持续上涨、全面上涨、成交高度活跃、房源持续紧张。
1.1历史性持续上涨
这一年纳奈莫房地产市场的表现，可以称之为历史性的，持续性的爆发式上涨。
表1：2011-2021年纳奈莫独立屋均价
如表一所示，纳奈莫2021年的历史性上涨体现在：独立屋均价涨幅在过去的十年中居于首位，几乎等于公认的大牛市2016年和2017年涨幅之和，在涨幅的绝对数值上则比2016年—2019年四年涨幅数值的总和还要多4500加元，$182,248 -（$62,952+$73,038+$28,126+$13,632）=$4500。
图1：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋均价走势图
如图一所示,纳奈莫独立屋均价在2021年的走势几乎是无回调的单边式上涨。这样的单边上涨即使是在2016年与2017年这样的大牛市中也没有出现过。
图2：2016年1月—2016年12月纳奈莫独立屋均价走势图
图3：2017年1月—2017年12月纳奈莫独立屋均价走势图
如图二和图三所示，2016年和2017年的大牛市中，纳奈莫独立屋均价至少在年中的时候，也会出现因夏天的传统性销售淡季而带来的季节性调整，并没有出现2021年几乎无回调的单边上涨。
1.2各房产类型全面上涨
2021年，纳奈莫房地产的暴涨是全面的，这不仅体现在独立屋上，还体现在联排房和公寓上面。
表2：2011-2021年纳奈莫联排房平均售价
表3：2011-2021年纳奈莫公寓平均售价
如表二所示，2021年，纳奈莫的联排房均价涨幅在2011-2021年的十年中不仅居于首位，而且在涨幅的绝对数值上则几乎等于2017与2018两年之和（联排房牛市比独立屋牛市滞后一年出现，2021年联排房涨幅值为$83,454，2017与2018两年之和则为$85,595）。
此外，如表三所示，2021年，纳奈莫的公寓均价涨幅也与联排房类似，在2011-2021年的十年中不仅居于首位，而在涨幅的绝对数值上则比联排房更甚一步，不仅超过了2017与2018两年之和（联排房牛市比独立屋滞后一年出现），还几乎与2017—2020四年的涨幅总值相当（2021年公寓涨幅值为$77,544，2017—2020四年之和则为$78,882）。
1.3成交高度活跃
房地产市场的成交活跃程度主要通过房产售挂比来体现，房产售挂比是当月售出房产数量和当月挂牌房产数量的比值。纳奈莫独立屋、联排房、公寓的10年月平均售挂比均在60%左右，如果某个月独立屋、联排房、公寓的售挂比高于上述数字，则我们认为市场趋于活跃；反之，则认为市场较为冷清。
图4：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋售挂比
图5：2021年1月—2021年12月纳奈莫联排房售挂比
图6：2021年1月—2021年12月纳奈莫公寓售挂比
图4、图5、图6，分别是2021年纳奈莫独立屋、联排房、公寓三种房型全年的月售挂比情况。
从图4可以看出，纳奈莫独立屋除了2021年4月售挂比为67.04%之外，2021年的其它11个月都在70%以上，而2021年的最后两个月，售挂比更是超过了100%（也就是售出房产数量超过了新上市房产数量）。纳奈莫独立屋市场在2021的全年都处于极端活跃之中。
从图5可以看出，纳奈莫联排房除了2021年5月售挂比为61.76%之外，2021年的其它11个月都在70%以上，其中更有7个月，售挂比超过了100%。纳奈莫联排房市场在2021年，处于比独立屋更加活跃的市场状态之中。
从图6可以看出，纳奈莫公寓的售挂比全年都在70%以上，其中有6个月份，售挂比超过了100%。综合来看纳奈莫公寓市场在2021年的活跃程度，比独立屋和联排房更甚。
2021年，纳奈莫房地产市场三大房型极度活跃，买家踊跃，整体处于卖方市场，这就造成了纳奈莫房源持续紧张的局面。
1.4房源持续紧张
房源紧张程度主要由存量房源来表示，市场上可供挑选的房产数量越多，则表示买家挑选的余地越多，市场更偏向于买方市场；反之则表示买家挑选的余地更少，市场更偏向于卖方市场，在房源极端紧张时甚至会持续出现多人竞价的情况。
图7：2021年1月—2021年12月纳奈莫独立屋存量图
图8：2021年1月—2021年12月纳奈莫联排房存量图
图9：2021年1月—2021年12月纳奈莫公寓存量图
如图7所示：纳奈莫独立屋的存量在2021年4月达到年内高点之后，就开始逐步下降，2021年的最后3个月，纳奈莫独立屋存量甚至连创10年新低。
如图8所示：纳奈莫联排房的存量在2021年6月达到年内高点之后，也开始逐步下降，2021年的最后2个月，纳奈莫联排房存量甚至出现了仅为个位数的创纪录10年新低。
如图9所示：纳奈莫公寓的存量在2021年1月就是年内高点，此后开始逐步下降，2021年的最后3个月，纳奈莫公寓存量则连续创出3年新低。公寓存量年初即高点，主要原因在于：由于疫情的影响，买家起初更偏向于以独立屋和联排房为代表的低密住宅，但随着时间的推移，独立屋和联排房的价格越来越高，人们对新冠病毒的应对方法也越来越多，更多的买家将目光转向了公寓，不断买入，造成了存量公寓数量的持续下跌。
综上所述：2021年，纳奈莫房地产市场的暴涨是史上罕见的，全面的，且成交高度活跃、房源持续紧张。那么，在2022年，这种上涨还能持续吗？
下篇：2022年，纳奈莫房产市场展望
2022年，纳奈莫乃至整个加拿大的房价会怎么走呢？要弄清楚这个问题，我们就要明白造成2021年纳奈莫房地产暴涨的真正原因是什么。
2.1 2021年纳奈莫房价上涨的推动力
2021年初，对于加拿大2021年的房地产市场走势，各大金融机构曾经有两种截然不同的观点：很多机构坚信市场即将大跌，而另一些机构认为市场将上涨，夏夏赞同后一种看法。赞同的理由，夏夏也在2020年的年末总结中做了阐述：理由一，“疫情反复带来的最直接结果就是宅生活变得盛行，更多人开始选择居家办公。这将为纳奈莫这样中小型城市的房地产市场带来长久发展的基础。”理由二，“疯狂的货币放水，迎来了夹带着‘疫情之泪’的资产价格狂欢。全球金融大放水带来的最直接后果就是，银行贷款利率下降，购房成本下降，投资客踊跃入场。” “疫情带来的居家办公及低密自住需求，全球大放水带来的低购房成本和投资客“，使得”2021年纳奈莫房价上涨几乎会成为定局。”
2.2 各大机构对2022年房产市场的预测
就2021年纳奈莫房地产市场全年的表现来看，上面的看法得到了印证。那么2022呢？我们还是按照夏夏年报的惯例，先来看看各大机构都是怎么说的。
皇家银行在12月下旬的时候宣布：2021 年是自 1977 年以来房屋开工建设情况最好的一年。
加拿大房地产协会 (CREA) 预计：2022年，加拿大全国的房地产销售额将下降 8.6%，至 610,700 套左右，但2022 年仍可能是有记录以来的、仅次于2021的、房屋销售第二好的年份。该协会预计 2022 年加拿大全国平均价格将上涨 7.6%，至 739,500 美元左右。
瑞麦地产的最新住房市场展望认为2022年加拿大平均住宅销售价格将上涨 9.2% 。
皇家地产对2022年的预测是：加拿大房产将上涨10.5%。
卑诗房地产协会（BCREA）首席经济学家奥格蒙森（Brendon Ogmundson），接受《星岛日报》记者采访时预计2022年的房价将上涨8%至10%。
加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）前行政总裁西多尔（Evan Siddall）更是激进的认为：有很多因素造成加拿大房市越见炽热的现象，不认为目前市场正在累积泡沫，地产市场炽热现象只是供求平衡问题。
2.3 如何看利率，纳奈莫房地产市场的晴雨表
从上面可以看到，几乎所有的房地产相关机构都异口同声的乐观认为：2022年，加拿大房价将继续上涨。但我们仍应该清醒的认识到：2022年最有可能影响房价的一个问题就是“加息何时开始”。不论自住需求还是投资需求，可以全款买房者都是极个别的少数人，绝大多数人还是要贷款的，而加息周期开始则意味着购房成本的不断上升和贷款能力的持续下降，此轮加拿大房产牛市有就此终结的风险，纳奈莫市场也迟早会出现行情走弱的现象。
本轮纳奈莫房产牛市始于2020年。2020年出现的新冠肺炎，引发了全球货币市场的放水。加拿大央行也在经过多次加息之后，于2020年10月28日决定：将0.25%的低基准利率政策，延续三年到2023年。由此引发了从去年底延续至今的加拿大房产大牛市。纳奈莫独立屋价格也一飞冲天，从去年最低点的60万加元左右涨至现在的90万之上。与此同时，纳奈莫的联排房和公寓均价也是叠创新高。
除了房产之外，加拿大各种商品的价格也是涨声一片。2021年9月，加拿大消费者价格指数（CPI）与一年前上升了4.4%，达到2003年2月以来的最高水平。2021年10月，加拿大CPI略有下降为3.9%，2021年11月加拿大CPI再创新高，达到4.7%。
物价的大幅上涨提前了加拿大央行对加息时间的预期。2021年10月27日，加拿大央行利率会议上宣布结束货币的量化宽松政策，暗示最早2022年4月开始加息。但是到了2021年12月8日，情况有了变化，加拿大央行在其最新利率会议中决定将维持其政策利率不变，表示2022年下半年才会启动加息。加拿大央行认为：“BC省的毁灭性洪水和新冠Omicron 变体引起的不确定性，可能会加剧供应链中断并减少对某些服务的需求，从而给增长带来压力。 理事会认为，鉴于产能持续过剩，经济仍需大量货币政策支持。央行仍然致力于将政策利率维持在合理下限。”
表4：加拿大央行 2022 年利率会议时间表
会议次数
日期
第1次
1月26日
第2次
3月2日
第3次
4月13日
第4次
6月1日
第5次
7 月13日
第6次
9月7日
第7次
10月26日
第8次
12月7日
表4是加拿大央行 2022 年利率会议时间表，根据时间表和最新一次的央行加息会议，我们可以知道最有可能的第一次加息时间节点是2022年7 月 13 日，而如果通胀形势过于严峻，也不排除提前开始加息的可能性。然而，如果加息周期一旦开始，我们也不必过于惊慌。
图10：2012年1月—2021年12月十年纳奈莫房价与利率对比图
如图10所示：在2012年1月至2021年12月的十年时间里，纳奈莫经历了2轮加减息周期。在这两轮加减息周期中，纳奈莫房价的主要上涨幅度都是在利率低谷时期完成的，而在利率的上升和高峰时期，纳奈莫的房价则以横盘整理为主，其中的涨跌变化主要以季节变化为主，年内波动的幅度较大。
图11：2017年6月—2018年10月纳奈莫全房型综合价格与加拿大央行利率政策对比图
如图11所示：从上轮加息周期的起点2017年6月到终点2018年10月，纳奈莫的综合房价虽然中间出现了较大波动（上下波动的最大幅度大约各为15%），但是在加息周期结束时的综合房价$499,053比起点时的$472,699，甚至还上涨了$26,354 。(需注意综合房价包括独立屋、联排和公寓三种房产的价格，在此阶段，这三种房型的走势仍各自有一些细腻的变化。)
综上所述，夏夏认为：2022年上半年，纳奈莫房价上涨概率较大；下半年，房价横盘或小幅下跌的概率较大。2022年，纳奈莫房地产市场的整体运行趋势应该是稳中有升。
2.4 2022年买卖双方的最佳行动时机
对于卖家来说，最好的房产出售窗口可能会在今年上半年之前出现。而到了今年下半年，加拿大新一轮的加息周期可能已经开始，或正在进行当中。一旦市场开始下跌，那么最终的卖出价格往往是低于列房时的市场价的，所以，如果一旦决定售房，一定要果断，考虑到卖房有一定周期，建议最好4月之前挂盘，锁定此轮房产升值的利润。
而对于买家来说，则有自住买家和投资买家的区别，如果是自住型买家，那么不要过多考虑房价涨跌的问题，适度把握年内季节性波动即可，因为自住对于这部分买家来说是刚需。夏夏见过太多这样的买家：下跌开始的时候，总觉得还没有跌到底，而上涨开始的时候，又觉得是不是太高了？之前价格低的时候我都没买，现在这时候买我是不是会吃亏？就这样在反复蹉跎中，失去了一轮又一轮的买房机会，要知道，很多时候这一轮行情的高点可能比下一轮行情的低点还要低。房价何时是顶点，何时是底部，谁都无法精确预测。所以，对于自住买家来说，任何时候买房都是有道理的，当你需要自住房的时候，就是最佳的买房时机。如果是投资型买家，应该考虑避免在现阶段投资过于高端的房产，投资标的应尽量选取租金水平相对较高的房源，例如中低价位独立屋、联排、公寓等。这样，市场如若下跌，可以持有获取租金收入，等待下一波资产增值机会；市场如若继续走强，也避免了踏空。
对于购房资金主要来自国内的买家，还需要考虑汇率的问题，按照夏夏的经验来看，每年的年尾和年初的时候，通常会出现比较好的购汇价格。
最后，综合来看，2022年，只要类似于2008年和1989年那样的极端黑天鹅事件不会出现，全球经济政治形势不发生重大变化，纳奈莫房地产市场的基调会是稳中有升。
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