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日期: 2022-06-01 | 来源: 腾讯新闻棱镜 | 有23人参与评论 | 字体: 小 中 大
一场轰轰烈烈的拯救楼市潮正在各地集中上演。
克而瑞地产研究统计，截至5月24日，全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个，政策频次达到223次。
本轮政策放松，多集中于销售端，比如放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、购房补贴等。从城市来看，松绑潮正从四五线城市逐渐转向二线城市，北上广深四个一线城市尚未见动静。4月至今，22个二线城市放松调控46次，包括杭州、南京、苏州、成都等。
相较销售，针对房企融资及拿地端的宽松度一般，这从2022年第一批次集中供地结果，仍为国央企和地方城投兜底、溢价率颇低，即能看出。
不过，这轮救市行动的落地效果，至今未见明显起色。
以二线典型城市苏州为例，5月9日，当地开始全面放宽限购限售。克而瑞数据统计，9日至22日，苏州新房成交面积为29万平方米，同比减少30.6%；二手房成交套数为1689套，同比下滑55.8%，即使环比1月，依然有1032套的差距。
或许，救市效果更需要拉长周期来看。按照国海证券的测算，从政策松到市场稳的传导时间，一线城市一夜之间即可反弹，二线城市则需要3个月，库存处于历史高位的三四线城市则需要长达6个月以上。
回溯过往14年的楼市下行周期，曾有过2轮政策大放松：2008年对冲金融危机时，全国首付比例统一下调为两成；2014年开始，棚改货币化方案等四波组合拳被抛出，以应对高库存压力。
相比之下，本轮调控更多强调“因城施策”，并未有自上而下统一救市政策。而疫情持续三年、房企暴雷声未停，加上经济整体疲软，导致购房对预期收入信心不足，都是过往未曾出现的新困局。
楼市仍在艰难爬坡，何时回暖，仍未有期。
花式松绑楼市，二三线城市分化
“2月份市场很好，3月下旬疫情来了之后，销售开始走低，从每个月2500套下降到1500-2000套。”一位菏泽本地开发商负责人告诉作者。
2月17日，春节刚过，山东三线小城菏泽发文放松调控，无房无贷购房者的首付比例，从三成降至两成，这被外界视为打响商业银行贷款降首付的第一枪。2018年，菏泽也是首个取消限售令的城市。
首付下降，意味着在购房者手里资金并不宽裕时，银行可加杠杆助力上车。放在往常，这招能直接有效刺激购房消费欲望。
但据上述负责人观察称，首付下降本应利好刚需客户，但这部分客户抵御外界经济风险的能力不强，大多对未来预期收入没什么信心，因此对应的城区外围刚需楼盘销量就很差，越便宜的房子越难卖，加上周边竞品多，很多还在降价走量；反观市区好位置、强学区的改善楼盘，客户家底厚，好多有铁饭碗保证，改善需求就没问题。
他补充道，为了严防烂尾楼，并控制库存，当地规定楼盘建到封顶才给发预售证，楼市库存才13个月。
这一库存量并不高。国海证券以2022年1月数据为例，三四线城市去化周期约为19.9个月，“棚改货币化安置退出，这是影响市场需求最重要的因素”。
4月份，三四线城市新房销售同比下滑63%，如此销售去化重压下，其自然首当其冲，救市手段也能出尽出，包括取消限购、放松限贷、购房补贴等核心刺激政策。
在调控工具箱中，限购无疑是最为直接有效的大招。三四线城市多为全部直接放开；二线则相对矜持，选择放开对部分人群的限购，比如高学历人才、多胎家庭，或者如长沙施行的存量房出租10年换来房票。
在过往楼市价格上涨周期中，均为“一线—二线—三四线”的传导方向，如同石子丢入湖中，从中心向四周泛起涟漪。但在下行周期，救市方向则刚好相反。
三四线全面放松之后，随后跟进的二线城市，救市力度则相对分化。
以郑州为例，前者于3月1日宣布全面放松调控，打响二线城市救市第一枪，包括降低二套房首付比例，并罕见地重提货币化安置等19条政策。2022年1月，郑州商品房库存去化周期约为17.6个月。
国海证券统计，与郑州情况类似的有重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、合肥、长春等城市，2022年1月的去化周期，分别为20.6、30.3、19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3个月，库存均处于较高水平。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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