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日期: 2024-04-18 | 来源: 中国新闻周刊 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
陈望算了一笔账。郑州的二手房以单价1.2万元、套均面积100平方米计算,一套房子的购房款为120万元,5000套需要60亿资金。而作为郑州此轮收购主体的郑州城发2023年三季报显示,其负债总计1185.17亿元。
郑州此举的资金来源,需要综合考量郑州国资收购二手房的去向。根据《方案》,国有保障房运营公司收购的房源要满足区域位置、教育等产业配套优越的条件,之后这些二手住房将用于丰富保障性租赁住房供应。
从公开信息看,去年郑州拿到了一笔有关保障房的钱。2023年1月,中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,设立“租赁住房贷款支持计划”,额度为1000亿元,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款,用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。贷款利率原则上不超过3%,对于符合要求的贷款,人民银行按贷款本金的100%予以资金支持,利率为1.75%。
目前,福州、济南、天津、青岛、重庆5个城市已经获批贷款,除重庆外的4个城市共获批40.86亿元。当中,重庆和青岛明确将收购的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群体保障性租赁住房。这5个城市贷款的运营主体均有国资背景。
同作为“租赁住房贷款千亿支持计划”的试点城市,郑州国资入局收购存量房用作保障性租赁住房的思路如出一辙。
在《方案》印发当天,郑州市房管局也公布了2024年主要目标任务,其中提到,加快住房保障体系建设,包括加大资金支持力度,对符合条件的项目,积极申报中央、省、市资金补助和地方政府专项债券支持范围,确保完成1.5万套保障性租赁住房年度任务。
多位专家均对《中国新闻周刊》推测,上述贷款很可能是郑州国资入局住房以旧换新模式资金的其中一个来源。事实上,国资入局的模式中,况伟大梳理发现,旧房去向基本是与住房保障体系建设结合,“也就是说可能有住房保障的资金在里面”。
二手房如何定价?
收购哪类二手房、如何定价,是国资入局住房以旧换新模式中,最被外界质疑的问题。虞晓芬也认为,二手房成交价格少则几十万、多则上百万,涉及利益大,且非标准化商品,难以找到科学决策收购房源的依据,进而很容易存在利益输送。
4月15日,郑州城发联合郑州市住宅与房地产业协会发布消息称,试点阶段收购的二手住房性质须为普通商品住房,已取得房产证或不动产权证,且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年。
这一条件引发了外界的争议。始终在期待国资托底政策落地的吴刚很失望,自己家的住房有16年房龄,被排除在外。“既然政府是为了支持改善性住房需求,是15年内的老房子需要改善还是超过20年房龄的旧房需要改善?”陈望也认为,国资介入并托底的意义是改善刚需和解决换房难的问题,其中之一便是置换房龄大的二手房。如今高房龄的旧房被排除在外,“还不如直接交给市场自由交易”。
也有舆论认为,房龄规定恐怕与此类旧房的最终去向是住房保障体系建设有关。毕竟未来老旧房屋出租后,还有可能面临漏水、房屋设施老化等一大堆问题,后期国资的运维成本较高。
除此之外,收购二手房究竟如何定价也受人关注。
从已披露的信息看,二手房收购价格的确定,与评估主体直接相关。在郑州,城发安居公司会从评估机构名单库中随机抽取机构,后者按照市场化原则,对拟收购的二手住房进行交易价格评估。太仓则明确会在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家,分别对旧房估价,取平均值得出最终收购价。
收购价格之所以重要,是因为其直接关乎二手房主购买新房时的价差。一些城市明确提出了存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的百分比,比如无锡市梁溪区规定这一数值是60%。换言之,旧房可以抵最多60%的新房购房款,即如果旧房评估价为200万元,则需要购买333万元以上的新房。在太仓,这一比例则由最早的60%调整为80%,也就是说卖掉200万的旧房之后,必须要购买250万元以上的房子。
太仓城发一位置业顾问告诉《中国新闻周刊》,以旧换新的流程是先选择意向房,再对旧房进行估价,如旧房新房价格不符合比例要求,需要重新选择符合条件的房源。而新房源的价格是固定价,“不会因为要满足比例要求而去抬高新房价格”。- 新闻来源于其它媒体,内容不代表本站立场!
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