恒大危机:中国房地产大时代结束了

  “地产行业的'大时代'结束了,至于未来是一个什么时代,很多人还没工夫想,先活下来再说。”


  中国最大的地产企业恒大,依然身处危机之中——债券未能兑付,股票遭到停牌,变卖优质资产,投资者抗议,买楼者彷徨。这场危机的烈度,很容易让人忽视,危机并非仅限于这一家房企。https://t.co/fs8AXuLjn0— BBC News 中文 (@bbcchinese) October 5, 2021

  中国最大的地产企业恒大,依然身处危机之中——债券未能兑付,股票遭到停牌,变卖优质资产,投资者抗议,买楼者彷徨。

  这场危机的烈度、广度,乃至戏剧性之强,很容易让人忽视,危机并非仅限于这一家房企。

  像恒大一样,多个头部房企面临流动性困难,更有一批中小房企已经倒下,整个房地产在面临一场深度震荡。有从业者认为,“地产行业的‘大时代’结束了,至于未来是一个什么时代,很多人还没工夫想,先活下来再说。”

  如果梳理中国房地产行业发展的历史,不难发现,这场震荡与危机背后,既是房企们长期高杠杆运行使然,也是中国政府严厉“去杠杆”政策使然,而究其原因是中国正在试图避免一场更大的危机。

  地产“创世纪”

  “90年代末,有一部港剧《创世纪》,关于房地产的发展,上大学时看了这部剧,心潮澎湃,毕业后就加入了地产行业。”一位武汉的地产人士向BBC中文表示,“我感觉,1998到2018,这20年是中国内地房地产业的‘创世纪’。”

  1998年,在亚洲金融风暴的压力下,中国还坚持人民币不贬值,导致外贸不振,连续多年以两位数增长的中国经济,突然降速到8.8%,中国急需新引擎提振经济。

  当时刚刚接任总理职务不久的朱镕基将房地产改革提上日程。

  在朱镕基看来,拉动内需最好的方法就是激活房地产市场,房地产产业链很长,涉及行业多,建材、化工、钢铁等都会受益。“转正”四个月后,朱镕基领导下的国务院正式宣布,福利分房年代结束,住宅商品化时代开启。

  之后十多年,房地产市场成为拉动中国内需的火车头,但也伴生了“房价暴涨”“土地财政”等顽疾,甚至产生“强拆”等严重的次生问题,但房地产市场一举“放活”,狂飙突进的发展成为中国经济的重要动力。

  这一过程中,中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式(预售制)——向银行借贷数以亿计的资金买地,之后几个月内就开盘售楼,收回数倍资金,接着再把这笔钱投入买更多的地,借更多的债,开更多的盘。

  地方政府也在这一过程中大举卖地,充实财政;居民买房“上车”,在不断上涨的房价下实现资产增值,似乎实现了一个难得的多赢局面。


  10年过去,房地产市场的好日子并没有结束。一如1998年的亚洲金融危机,另一场危机为中国房地产的一个高光时刻埋下伏笔——2008年,美国爆发次贷危机,金融海啸波及全球,当年11月中国进出口数据突然跳崖,出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%,进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。

  为了刺激房地产提振经济,2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%,并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布,首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

  这两剂猛药,使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度,30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅甚至超过50%。

  到2016年,中国开启一轮棚改货币化,简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除,给予拆迁户现金补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。

  棚改货币化的加入,像是备齐了柴火,点着了火苗,再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

  中国楼市“量价齐升”,恒大通过激进的高杠杆操作,搭上政策的“东风”,瞬间膨胀,当年就成为中国第一大房企,也将许家印推上了中国首富的宝座。

  香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬向BBC中文表示,1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力,创造了大规模城市化、经济高速增长、民生大幅改善的成就,所以房地产拉动国家的经济增长做出了很大贡献。

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