[置业须知] 怀疑人生!3家大银行房贷越还越多

迄今为止,加拿大房贷浮动利率上升至少3.5%,借款人面临着拖欠利息和增加本金的风险。 目前已经有3家加拿大最大的房贷机构允许借款人将部分利息成本转移到抵押贷款本金上,帮助他们应对利率飙升的影响。好处是月还款不变,但续约时会怀疑人生,因为需要偿付的本金会越来越多


据加拿大环球邮报(Global and Mail)报道,目前TD和CIBC加入BMO行列,将允许浮动利率的贷款客户,维持原有月还款金额,直到贷款到期续约为止。



这个措施被一些人士戏称是一杯“毒酒”,入口也许美妙,看着不用增加月供,日子还是舒服地过下去,但到某个时刻,可能房子在市场上的价值已经低于贷款总额,房子就会被贷款结构拿去拍卖,结果就不怎么美妙了

即使没有发生这样的情况,也会遇到续约时发现贷款总额比之前还多了的情况,这时贷款者变成了不但给银行打工,而且利滚利,债务越来越多。

TD 和 CIBC 的浮动利率抵押贷款与大多数其他主要贷方的抵押贷款类似:这些贷款每月还款额固定,抵押贷款利率与加拿大银行的隔夜贷款利率挂钩。随着每次加息,借贷成本增加,借款人每月支付的抵押贷款更多用于支付利息费用。当利率像今年一样急剧上升时,一些借款人会发现他们每月的抵押贷款付款很少用于偿还本金。借款人可以达到触发利率,这通常要求他们每月支付更高的还款额,以便他们始终减少贷款规模——也称为摊销(Amortization)。

但在某些情况下,TD 银行,CIBC银行和BMO银行均允许原始贷款金额(抵押贷款本金)的规模增加,另外两个主要贷款银行,加拿大皇家银行(RBC)和和新斯科舍银行(Bank of Nova Scotia),暂时不允许增加本金。

但对于 TD 和 CIBC 浮动利率抵押贷款,借款人可能会被允许超过触发利率,并坚持支付甚至不包括所欠利息的全部金额,直至达到某个阈值。利息的未付部分被递延并添加到抵押贷款本金中,借款人的贷款余额增加,或负摊销。

TD和CIBC银行都表示,在这种情况下,他们会主动与客户接触,探讨他们的选择,并帮助他们选择最适合他们需求的选项。他们还表示,由于即将发布的财报,他们无法就这种情况发生的频率发表评论。

加拿大央行的关键利率目前为 3.75%,而 3 月初为 0.25%。随着央行准备再次加息,更多的借款人将面临还款高峰,有些人甚至可能看到贷款规模增加。

借款人压力的一个指标是摊还期的长短——或全额还清贷款所需的时间。在过去几个月中,包括 CIBC 在内的加拿大主要银行提供的抵押贷款中,摊还期超过 30 年的比例越来越大。

根据公司提交的文件,在 CIBC、加拿大皇家银行和蒙特利尔银行,摊销期限超过 30 年的抵押贷款的百分比最近在三个月内翻了一番。每家银行都报告说,截至 7 月 31 日,他们的住宅贷款账簿中约有四分之一的抵押贷款期限超过 30 年。

但在TD道明,公众无法知道当前的摊销期限。这是因为 TD 不会披露超出抵押贷款原始合同的摊销期。

根据联邦银行业规则,借款人的一部分贷款必须始终摊销。但加拿大银行监管机构金融机构监管办公室 (OSFI) 也表示,它“希望贷方的风险管理能够对不断变化的情况做出反应,并相应调整做法。”


联邦抵押贷款保险公司 Canada Mortgage and Housing Corp. 允许抵押贷款增长至可变利率借款人原始贷款金额的 105%。

但是,允许增加贷款额度的借款人发现自己处于欠款超过房屋价值的情况的风险更高。

例如,假设一位房主为 50万元的房产支付了 5% 的首付。随着递延利息加回到他们的抵押贷款中,他们的贷款可以增加到 498,750 元。这是原始抵押贷款 47.5万元的 105%。(这是假设借款人没有将 CMHC 保险费折算到他们的抵押贷款中,这将使贷款金额再增加 4%。)

与此同时,如果该物业面临今年迄今为止在全国范围内发生的典型的 10% 价格下跌,那么该物业现在价值 45万元。

CMHC 表示,其保单不受联邦银行业规则的约束。它表示,如果抵押贷款“至少每五年重新计算一次,以确保贷款可以在原定的摊销时间表内支付”,则允许负摊销。

加西网地产中心编译报道

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    评论1 游客 [夫.教.迁.十] 2022-11-22 10:30
    明年会有大批贷款到期需要续约的,会很麻烦。另一方面,虽然银行可以暂时不涨月供,但如果进一步加息,银行也撑不住。
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