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10年專業地產經驗,初服務溫哥華西區和本拿比3年,6年前移居Langley(蘭裡)的walnut grove社區。終於找到壹個我夢想中的北美的城市,如此美麗,如此靜謐,如此舒適和安詳,又有符合兒子需要的最好的中小學,從此,Langley(蘭裡)成為我心靈的家園。
3年的Strata Manager 的經驗,助我更了解 CONDO 和 TOWNHOUSE 地產相關的方方面面。
專攻Langley(蘭裡)地產以及各種商業地產,包括農場和各種商業樓宇,商業物業出租和買賣。
以我全心,專業,敬業及誠懇,完成我被呼召的使命。
Jenny Ma 馬浚波
Remax Treeland Realty
手機: 604-618-5303;
電郵: jennymarealtor@gmail.com
微信號：16046185303 微信名：Langley地主
Langley, 我的家園 (家園篇)
2008年初,當時只專注於溫哥華和本拿比地產的我,被壹位好友介紹給她要在Langley (蘭裡)買房的親屬,從此便與Langley(蘭裡) 這個城市結下了不解之緣。
那時的Langley (蘭裡)對我而言,只是壹個每年可以去壹次采摘草莓的大農場,遙遠而偏僻。對比我所居住的本拿比Metrotown,絕對是很郊區的感覺,而我不要移民在加拿大卻居住在壹個大郊區裡面。
因為實在無法轉出Langley諸多的鑰匙圈的地形,為了帶客人買房,我以最快的時間為自己配備了個GPS.初初的看房,分明是客人在領著我走,哪裡是壹個專業的地產經紀在帶客人呢。可就在那種暈頭暈腦的狀態下,當我的客人把我帶進walnut grove那個社區的時候,我的心壹瞬間就被這個社區所散發出內在的寧靜,美麗和平和安詳所打動。那壹刹那,我知道這裡就是我所壹直尋求的壹個真正意義上的具有北美風情的社區。
幾年來,作為壹個專業的地產經紀,熟悉了溫哥華西區或奢華或古樸的風格,也走遍了本拿比的各個社區角落,可walnut grove這個區中所散發出的無處不在的悠然與平和詮釋著壹種完全不同於其他社區的全新的美麗與優雅。直覺告訴我,這裡壹定是壹個高尚的住宅區。
為了幫助客人更好的選擇房屋,我開始深入研究這個區中的學校,這壹研究,可大大出乎我的意料。當時,大溫地區公校的排名中,溫哥華西區的中小學無可爭議的成為龍頭首選.也正拜校區排名優異所賜,溫哥華西區成為華人首選的炙手可熱的地區,其房價如行駛的火箭壹樣在短短伍年中至少上漲了50%.
在Langley 的肆個公立中學,Langley Fine Arts, Walnut Grove Secondary, Langley Fundamental 和 R.E Mountain Secondary的排名竟然完全不輸於溫哥華西區的7所公立中學,甚至只有叁所西區的中學排名在Langley Fine Arts 前面。
研究完中學,開始研究小學,結果更是大跌眼鏡。Walnut grove區內的幾個小學,West Langley, Alex Hope, Dorothy Peacock, Gordon Greenwood, James Kennedy, Topham,幾乎每個的排名都不遜於西區的小學,甚或高出。
這個校區如此優良的小區引起了我極大的興趣,於我而言,這裡更像是在壹個從未發掘的寶庫。我開始關注這個小區的人口組成。來到那個被很多人贊歎的Walnut Grove Community Center社區中心,坐在那個有著標准50米比賽長池的游泳池的贰樓懸臂陽台上,這社區內的人口組成就顯得壹目了然。90%的當地白人,10%的亞裔人口(5年前的亞裔人口中,多數為韓國人),極少見到印度裔或黑人。長長的泳道上沒有如本拿比,溫哥華社區中心的擁擠,巨大的水滑梯和標准跳台上有著悠閒恣意玩耍的北美標准家庭。這是壹個真正意義上的北美社區,有著良好的英文環境和非常友善的本地居民。
我開始關注這個社區的收入水平,結果又是壹次驚奇。在這個社區中,加幣8.5萬的家庭收入只屬於平均水平,這個數據意味著在這個社區中所居住的人群,至少屬於這社會的中產階層或以上。
也許是因為太多向我這樣的人從未將目光投向蘭裡Langley,蘭裡Langley的房價遠遠低於大溫地區其他城市,這樣的結果就使得Langley成為了壹個居住性價比最高的城市.
原以為在Langley出租房屋的價格必是很便宜的,但Walnut Grove區中的房屋租賃價格之高遠超出我的想象.壹套兩室壹廳約800尺的獨立屋壹樓的租金為1000加幣;壹套獨立屋贰樓的叁房兩衛約1200尺的租金在1400加幣以上;壹套兩層完整供壹個家庭使用的約2000尺的獨立屋租金可至少在2000加幣.能選擇在這個區中居住的租客從收入水平來講,也屬中上.居高不下的房屋租金更使得蘭裡Langley 成為大溫地區和菲沙河谷中租售性價比最高的城市.
還有壹個條件似乎攔阻了我搜索的腳步,那就是Langley的交通。6年來，我曾在各個不同時段在本拿比的Metrotown和Langley Walnut grove區間往返多次, 實際車行時間約在25分鍾左右; 2012年12月Port Mann 新橋(每次收費3元）建成通車後，那舊橋兩側高峰時段時曾歎為觀止的塞車長流從此不復。同時，自Port Mann新橋開通同時開啟的新BC 17號高速公路（又名 S Fraser Perimeter Road) 從176 street 向北壹路沿著美麗的菲沙河，即可以從Bridgeview Drive向南即可通過Pattullo 橋直接進入New Westminster (新西敏市), 連接本拿臂Burnaby 和Vancouver溫哥華。 經行無須繳納任何過橋過路費新的BC 17號高速公路，從Langley(蘭裡）的walnut grove到New Westminster (新西敏市），實際車行時間不會超過30分鍾。
在公共交通層面，當Port Mann 新橋開始成為收費橋的2012年12月，壹個全新的公交總站 Carvolth Exchange在Langley (蘭裡) 的 Walnut Grove 區的202 street 和86 Ave的交界建成，同時增加了向溫哥華方向新開通了壹條公交快線 Express 555 ，該Express 555快線公交汽車，直接連通The Braid Skytrain Station(天車站, 在New Westminster市內）和Langley蘭裡的Walnut Grove, 每次車行時間不會超過15分鍾，且中間沒有任何停靠站，直接從起點到終點。該快線在rush hours上下班高峰時段是每10分鍾壹班車，普通時段為30分鍾壹班車。現在，從Langley的walnut grove到溫哥華的Downtown，只需要45分鍾的公交車程，甚或更快於親自駕車的時間。毋庸置疑，公交Express 555 架起了壹座從Langley蘭裡的walnut Grove 和天車間的直通快線，成為上班族，學生和無車壹族的通途。
曾經，我也傾向於當Port Mann新橋變成收費橋的2013年,將會對Langley和Surrey 的地產產生反作用的說法,直到有壹天我打開Mortgage Calculator(按揭貸款計算器),才發現暢通無阻的收費Port Mann新橋將成為Langley和Surrey的祝福.
打個比方,假定在居住的Langley的壹個家庭中,每月30 天(其實大多數的家庭不需要每月30 天往返)都有壹輛車需要往返Port Mann橋(去工作),那麼這個家庭每個月為此需要多支付6元/天X30天=180 加元.如果把這180元計算在房屋的按揭費用中,(按照目前5年固定按揭貸款利率2.99%,25年的貸款期限來計算),這180元的費用相當於你的房屋按揭價價格上多增加了3.8萬加幣,目前蘭裡Langley 的Walnut Grove區的平均房價約在60萬加幣左右,那麼也就是說這多出來的每月180元過橋費用,相當於你在Langley的walnut grove 區中用63.8萬購買了壹個房子。而最妙的是,在2013年過橋費開始繳納的時候,Port Mann新橋拓寬工程已全面完工,那曾攔阻蘭裡Langley地產上升的最大的瓶頸-交通,將從此不再成為問題,今天，Port Mann橋上10條的寬敞的車道，暢通無阻的交通，使Langley的地產長久的受益。
通俗壹點來講,就意味著,如果享受同樣優良的校區和優雅的社區環境,在溫哥華西區你要購買近300萬加幣的獨立屋,在白石鎮和本拿比,你需要至少120萬加幣,而在蘭裡,你只要支付70萬加幣就可以享受壹個最優雅的真正的北美社區,你願意嗎?
Langley商業篇
住在Langley,經常被溫哥華的朋友們問起“生活方便嗎?可以買到中國的蔬菜嗎?有中國的超市嗎?那兒中國人是不是很少全是老外呀?”“會不會有白人對咱中國人的歧視呀”諸如此類生活中我們關心的話題。原來人類在當初受造的時候,上帝就把群體意識和歸屬認同放進了我們的心靈裡，每個人包括我們的孩子,無論多小,都需要壹個群體,在那裡被接受,被尊重,被關懷和被愛。
說實話,身在溫哥華,常常不覺得自己生活在另外的壹個國家。我所曾居住的本拿比和工作的溫哥華西區因為地理上的方便和優良的環境,吸引了大批的中國人居住。不誇張地說,在大溫地區的任何壹個城市的任何壹條街區中,如果沒有壹個中國家庭入住的話,應該屬於比較罕見的。所以,居住在溫哥華,我從未為沒有中國的鄰舍和朋友擔心過。
可蘭裡Langley有些不同,其90%以上的蘭裡Langley常住人口為當地的白人,比例遠遠超過當地人比例相當大的大溫地區的Port Moody市。
在蘭裡Langley的Willoughby 區中,北起66 Ave,南到 Fraser Highway,沿200街的壹帶,帶狀的的購物中心壹個連著壹個。其中的商店涵蓋了Costco, Best Buy, Home depot, Home sense Wal Mart, London Drug, Superstore, Langley Farm Market, The Bricks, Canadian Tire, Future Shop, Staples, Adidas Outlet, Winners, Willowbrook Mall (the Bay, Sears, Zellers, Safeway etc )。
如果與本拿比的Metrotown的兩個購物廣場相比,在蘭裡Langley購物除了沒有大統華T&T和麗晶廣場外,其他的商家都相對集中,且只多不少。還有壹間韓國人開的H Mart超市有中國蔬菜如韭菜等出售,價格可類比大統華,與麗晶廣場上的中國蔬菜超市價格不能同日而語。
從我家居住的蘭裡Langley的Walnut Grove區到這個購物帶,約有10分鍾的車程，4.6公裡的距離。而且,在每個社區中(如walnut grove區),都有諸如Save on foods, Buy Low foods , Kin’s farm Market, Willowbrook Produce等商鋪,車程據我家不會超過5分鍾。素裡Surrey 的兩個大統華T&T 超市,壹個距我家約20分鍾的車程,壹個25分鍾車程。
我最經常消費的就是性價比最高的Costco (Langley店），肉類，水果類，廚廁用品，90%都來自於那裡。值得壹提的是在2013年，Langley的Costco店增加了汽車加油站服務，基本上Costco的每升汽油價格比市面普通的加油站要低至少5分錢。所以每周購物都是加油和購物壹起完成。
中國式的蔬菜，我喜歡都是到80 Ave和184 street交界的青葉農場采購。據老板說該農廠絕大部分的蔬菜都是供應給大統華的。在農場買青菜最大的好處是蔬菜不打水，買回來放到冰箱中，壹個星期後仍然只是蔫了，卻絕不腐爛。
當我開始熟悉蘭裡Langley購物環境後, 已經很少會特意開車30分到本拿比的metrotown購物了，除了壹些媽媽特別要求的中國調料和幹貨，哪次順路去Richmond和Burnaby,就順便采購壹些。
其實，北美絕大部分社區的各項設施配套都非常完全,當你沿壹號高速公路行駛,每壹個所經過的Shopping Mall(購物中心)裡都幾乎有著同樣的Costco, Wal-Mart, Superstore, Safeway, Save-on-woods, The Bay, Zellers , Sear, Home Depot和 Canadian Tire.絕對可以稱為“麻雀雖小,伍髒俱全”,這也應該算作北美的壹大特色吧。
Langley 搬遷篇
2009年前,幾經權衡和掙扎,我終於下定決心,從居住了7年的本拿比的Metrotown搬到了蘭裡Langley的Walnut Grove社區。
於我而言,這絕對不是壹個輕省的決定。這不僅僅意味著我和我的全家要離開熟悉了7年的朋友和社區,兒子要離開他喜歡的學校和壹起長大的小朋友。作為壹名專業的地產經紀,這更意味著我要離開我所熟悉了幾年的地產區域和已經在那些區域內建立起的客戶群,在壹個完全沒有客戶,完全沒有基礎,很少中國人的新區域,壹切從零開始。那時侯的心中壹定是充滿恐懼的,滿了對未知的市場和未來的重擔。
可每次當我從壹個母親的角度來考慮的時候,我的心中又會充滿勇氣。我會重新回想起我最初移民的目的是為了我的孩子能夠在加拿大平安快樂健康的成長學習。所以,我所要作的是要盡早地為他找到壹個高尚和友善的北美社區,壹個有著良好中小學校區的當地人占絕大多數的社區,讓他在那裡能夠可以不用再經受換學校和換朋友的變動之苦,穩固地建立起他屬於自己的朋友圈子。讓他在發現和對比中去學習無論是在當地人還是在中國人身上優秀的品質,完成我們放棄以前所有而帶他移民的目的。而蘭裡Langley的Walnut Grove 區滿足了我所有的期望,尤為最重要的壹點是,這樣的壹個高尚社區的地產價格又是壹般的工薪階層(包括我)似乎可以能夠負擔起的。
在蘭裡Langley的生活很快的安定下來,原本我還擔心這裡的中國人太少,會讓媽媽覺得寂寞。令我欣喜的是媽媽告訴我,她在社區中心的游泳池裡認識了好多的中國人。起先她以為都是韓國人,還不敢用中文溝通,結果發現大多數都是說普通話的中國人。兒子的小學就在咫尺之遙,免去了我們每天接送的煩惱。媽媽就每天走到社區中心游泳,起先只是在水裡泡著,看人家做水上操,回來就慢慢的無師自通了。70歲的媽媽竟然在這裡自學成才,學會游泳了!更讓我感恩不已的是竟然這個社區裡還有壹個中國教會。感謝神，到今年，教會中已經有了愈百名的弟兄姐妹！經常聽到這樣壹種說法：好像Langley的國人比溫哥華其他城市的國人更友善，更愛彼此幫助.真的很盼望在這個越來越多國人進駐的美麗的小鎮中，有從神而來的愛，包容，寬恕和忍耐永在其中！因為我們自己就是其中那個可以美麗的分子。
6年來,我們欣喜地看到越來越多的中國家庭搬入這個社區,就在我家附近不到3個街區的范圍內,我所認識知道的中國家庭已愈10家。真的願意把我們所知道,所體會的向你分享,更希望那些如我壹樣心情的父母,能在這裡為你的孩子找到壹個在就讀大學之前無須再搬家換學校的屬於自己的溫馨家園。
Langley 行政區劃篇
我們常常說的蘭裡Langley從行政區域上,實際上劃分成兩個地方行政市,壹個是City of Langley(蘭裡市),另壹個是 Township of Langley(蘭裡鎮)。這兩個城市有著兩套完全獨立的市政府班子和絕然不同的市政規劃。我們常說的蘭裡Langley通常指的是Township of Langley(蘭裡鎮)。
City of Langley(蘭裡市)的地域面積來講遠遠小於Township of Langley (蘭裡鎮)。City of Langley(蘭裡市)西面在196 街 與Surrey(素裡市)相鄰,東面止於210 街,北面止於62 Ave, 南面止於42 Ave.(請參考下圖)。除去西鄰Surrey(素裡市)的Cloverdale 區,City of Langley(蘭裡市)的其余叁邊都由Township of Langley(蘭裡鎮)所包圍;
最先在蘭裡市壹帶定居的歐裔人是來自安大略省倫敦市的恩尼斯兄弟,該帶因此被稱為恩尼斯角落(Innes Corners)。1873年Township of Langley(蘭裡鎮)成立後,恩尼斯角落成為該區的壹部份,到1911年則改稱蘭裡草原(Langley Prairie)。通往溫哥華的城際電車於1910年開通後,該帶的發展更為顯著,並於1955年3月15日脫離Township of Langley(蘭裡鎮)自組行政架構,成為現時的City of Langley(蘭裡市)。City of Langley(蘭裡市) 致力使該區域發展為城市Downtown商業中心。所以在該區域,市政府鼓勵高層和商業建築,並出台各項政策激勵地產開發商投資。與其他的Downtown相若,因為商業和人口密度較高,City of Langley(蘭裡市)的治安和學校的狀況就遠遠遜於Township of Langley(蘭裡鎮)以居住型為主的社區。City of Langley(蘭裡市)目前約有26,000名居民。
Township of Langley(蘭裡鎮)坐落在以農業著名的菲沙河谷中,距溫哥華市45公裡(28英裡)。加拿大壹號高速公路從西到東的貫穿了Township of Langley(蘭裡鎮)的各大社區。她北部的邊界是菲沙河,南部為加美邊界與美國的華盛頓州緊緊相連,西部在196街與Surrey素裡市相鄰,東部則在276街上與Abbotsford (阿伯茨福市)接壤。
1827年,哈德孫灣公司(Hudson's Bay)修建了壹個邊界貿易站作為其毛皮交易網絡的壹部分,這是歐洲人首次進駐此地。1858年,蘭裡堡(Fort Langley)由於成為數以千計前往菲沙河的淘金者的供應中心,而聲名鵲起。Township of Langley(蘭裡鎮)始建於1873年,其中的Port Langley(蘭利堡) 更是被稱為“卑詩省的發源地”。與其他城市不同的是,在整個Township of Langley(蘭裡鎮)中,既保留著豐富的文化遺產,又處處顯示出充滿活力的城市氛圍,展示著她對未來的信心。全市擁有土地面積316平方公裡(122平方英裡),人口約104, 000。
在Township of Langley(蘭裡鎮)中,農業和農場始終扮演著不可或缺的角色,農業儲備用地占城市全部土地的75%,此角色壹直持續到今天。
Township of Langley(蘭裡鎮)的市政規劃與City of Langley(蘭裡市)迥然不同,在整個市政區域中,市政府似乎從未批准過任何超過肆層以上的建築.據我壹位來自溫哥華西區的朋友觀察,我所居住的Walnut Grove區中,是他所見到整個大溫地區和菲沙河谷中的房車(RV)和游艇比例最密集的區域,其密度之高幾乎每隔幾家就會看到.
在過去拾幾年萬聖節的夜晚, 我曾隨著兒子在大溫地區不同的區域中討要糖果, Township of Langley(蘭裡鎮)幾乎每家別具壹格的匠心和用心,令我歎為觀止. 在明媚的陽光下,城市北面依然帶著雪帽子的遠山與那滿眼的青翠和滿樹的搖曳遙相呼應,美不勝收.
Langley 地產篇
從最初起筆”Langley家園篇“到今天，已愈兩年. 初初動筆，源自於我的客戶和朋友的鼓勵： Jenny，我們有很多的朋友也希望多了解Langley，你就把你每次和我們分享的Langley寫下來，就不用每壹個新客人都要講壹遍了。 而我自己每次起筆，都深恐自己資料或理解不夠精准，誤導了別人。
BC省評估局（BC Assessment)在每年1月初會郵寄給每個業主壹份你的地產的評估報告，該評估報告是根據前壹年的6月30日的市場價值而定。如果業主在當年4月30號之前對當年地產評估值不提出任何異議，就視為默認該值。4月30號之後各地的市政府就根據該市市府當年的budget預算，再乘以你家占全市總地產估值的比例，得出你的房屋地產每年的property tax地產稅。該地產稅通知會在5月左右郵寄到業主手中，在7月2號之前繳納完畢。
在每年壹次的地產評估報告中，你會清晰的了解BC省的地產價值是如何計算的：地產價值是由土地價值Land Value和土地上的建築物價值Improvement value的兩項之和而得。
土地Land Value價值可以理解成即該塊土地上即便沒有任何建築物和房屋，其社區，位置，地的大小，地形，就構成了這塊土地的市場價值。而Improvement 建築物的價值計算就更易明白，比如說這塊地上有壹個20年的大小為3000平方尺的房子，而今年在同壹個社區內，壹個全新房的建築成本為120元/尺，那麼全新improvement建築物的價值就是120元/平方尺X 3000平方尺=36萬元。若是20年的房子，則就再乘以其房齡的折舊值，就是今年該房屋的市值。所以，理論上講，房屋的價值壹定是隨著房齡的增加而不斷折舊減少的。但土地沒有任何的折舊。該房屋的評估總值就是土地的市值加上房屋的市值之和。
需要注釋的是，在BC 評估局對土地和土地上房屋的評估值中，土地方面的評估值通常只憑該地的大小和所屬社區制定，大多並未實際考量該地是否靠主街的，或地形是否平坦，抑或土地的形狀為尖型還是方形的，後院大還是前院大的因素。而土地上的建築物價值也是只考慮到房屋的總面積和房屋的年齡而計算，並不考慮到該房的實際保養狀況，裡面裝修的程度，屋頂是否更換，地基是否存在問題等和該房價值直接相關的價值。所以，BC 評估局的每年評定的評估值，僅僅為我們提供了壹個可參考的相對價值（且該價值是基於在過去的壹年的6月30日的價值評定），絕非等同於該房今天的市場價值。
了解BC 房產價值是如何評定的，絕對有助我的客人們更多的了解溫哥華土地和房產的價值和增值的狀況。 如果在過去的40年，我們聽到溫哥華地產如何如何的漲幅，理論上講，都是土地價值的上漲。這也解釋了為何壹個區中，土地的大小不同為何價格如此迥異。
另外，Single house的另外壹個價值是任何時候，只要不是具有heritage文物價值的房子，你去市府申請拆房，在自己的地上重建新房，都是被允許的，當然，要遵照當地市府對整個區域的整體規劃和設計規則。也就是說，如果屋主願意，建新房本身並不是問題。但我們無法改變的是這塊地所屬的社區及包括學校在內的全部的人文環境。這也可以解釋為什麼好區的房價節節高升的根本原因。
Single house 獨立屋按照所屬地的大小計算土地的價值，容易理解。那麼Townhouse聯排屋和Apartment/Condo公寓又如何計算其土地的價值呢？
在每壹個Townhouse聯排屋和Apartment/Condo公寓的小區中， 有common area公共區域 和exclusive use area（屬於某業主使用的區域，例如壹樓公寓的院子或聯排屋每家的後院），整個的小區占地面積的價值是容易被計算出來的，而每壹個小區的每壹戶基本上可以按照你家房屋面積占全體小區房屋面積的比例，再乘以全部小區的土地價值來計算的。而其improvement房屋的價值與獨立屋房屋的計算方式類同。然後土地價值和房屋價值的總和就是全部的價值。
很多新移民或剛從中國來的客人，因為在中國沒有土地永久產權的概念，大多數家庭都沒有打理院子的經驗，又因在所以初期購房時用中國20年房屋的感覺去衡量溫哥華的房屋，所以初期購房的時候，經常是毫不在乎地的大小和狀況，只注重房屋裡面的新舊程度和舒適程度。而幾年後，當他們開始慢慢真正了解溫哥華地產的時候，又要重新調整視角，尋找適合自己家庭的社區和房產。
Township of Langley蘭裡，主要包括了6個風格各異的社區，從北向南，從西向東分別為：Walnut Grove，Fort Langley, Willoughby/Willowbrook, Murrayville , Brookswood/Fernridge和Aldergrove。
在這個6個不同的社區中，無論從房屋類型還是社區歷史，抑或是商業機會和購物環境都有極大的不同。除去這6大社區，還包括County Line Glen Valley , Salmon River, Campbell Valley 和Otter District 肆個相對分散的地區。我們今天的篇幅將著重於介紹這6個主要的成熟社區中和這6個社區中的主要房型：
1）Walnut Grove 社區
Fraser River菲沙河以南，壹號高速公路以北，在200 street到217 street之間的Langley段，稱為Walnut Grove社區。
Walnut Grove社區屬於典雅的住宅型社區。2011年區內人口統計為2.39萬。
該社區內有品質優良的Walnut Grove Community Center社區中心，游泳池，圖書館，滑冰場，電影院和各樣的商店。區內的中學為Walnut Grove secondary，小學則包括了Alex Hope, Gordon Greenwood, James Kennedy, West Langley, Topham, Dorothy Peacock。區內的Golden Ears Bridge 金耳朵橋更聯通了Fraser River 菲沙河以北的城市。
Walnut Grove區中的房型主要以 Single house獨立屋（中國也有稱其為別墅）和 Townhouse 聯排屋為主。Apartment/Condo 公寓在全區中比例極小。walnut grove 社區是壹個已經發展極為成熟的社區，所以其房齡平均在17-25年左右.
Walnut Grove中的Single house獨立屋有叁種主要戶型：
1）占85%以上比例的戶型是兩層結構房屋，是專為壹個家庭舒適居住而設計。通常壹樓有living room客廳，family room家庭廳, dining room餐廳, kitchen廚房, eating area小餐廳 and 1個 powder room（壹樓的衛生間，但無法洗澡）; 有些大的戶型中，壹樓還有壹個Den書房。贰樓有叁個臥房或再加壹個大娛樂房（可做第肆間大臥室）的設計。通常主臥裡帶主衛，另外兩個或叁個臥室公用另外壹個全衛。按照可居住的房間數和大小寬敞程度，全屋的面積從1600平方尺到3000平方尺不等。有的房子中壹樓的Den書房較大，亦可用做臥室。個別壹樓Powder Room中也設有浴室，更能滿足有老年父母不便上贰樓臥房的需要。這種贰層的single house獨立屋占地從5000尺到9000尺不等，價格也因為地的大小，在社區中的位置，房屋結構，新舊程度，房屋裡面的裝修水平而迥異。按照2014年7月的市場價格，該類房屋基本上從50萬加幣到95萬不等。平均價位在55萬和65萬左右。
2）第贰種戶型也是兩層的戶型，基本上是贰樓有叁臥房兩全衛或1.5個衛生間（不能洗浴的衛生間可算為0.5個衛，能夠洗浴的衛生間稱為壹個全衛），贰樓全層在1200平方尺的大小，僅供壹個家庭使用；壹樓從側面或後面另開壹門，經由此門，可獨立出入壹套基本上與贰樓的居住完全隔離開的壹室壹廳（偶爾有兩室壹廳的）的獨立單位，壹樓的單位可做獨立出租使用，整個壹樓的面積通常在700到800平方尺左右。這種房型通常因為空間不足，壹樓和贰樓的兩套單位經常要共享壹個洗衣間,同時也因為空間的局限，每個房間的大小都比第壹種房型要小壹些，且主臥內的主衛設計空間也遠小於第壹種房型。該類獨立屋占地基本上在5000平方尺左右，根據地的大小，位置，新舊程度，裡面裝修狀況價格從52萬到62萬不等。
3）第叁種戶型是叁層的戶型，是樓上兩層再加壹個地下室的設計。樓上的兩層基本上與第壹種戶型相同，為壹個家庭獨立使用兩層的空間而設。地下室的設計有兩種，壹種是壹套完整的兩房（或叁房）壹廳的獨立出入的出租單位，適合出租使用。另壹種是有壹間房與樓上的兩層相通，可作為電影院或娛樂間；而其他的部分是壹套完整的壹房（或兩房）的獨立出入出租單位。該種戶型占地從3000平方尺到9000平方尺不等，房間大小從2500尺到4000尺不等，房齡從8年到25年不等，價格在65萬到95萬之間。另外，還有少許地在3000尺左右，房屋在1800尺，房齡在13年左右的小叁層獨立屋價位在46萬到55萬之間。
Single house獨立屋中除去以上叁種主要戶型，還有壹種介於single house獨立屋和townhouse聯排屋之間的戶型，英文名為BareLand Strata。 Bareland strata 從外形看是壹個獨立的house,只是有較獨立屋略小的地，但從管理上卻是有著Strata Fees(物業管理費），其管理費用也較townhouse 低很多，有40元/月的，也有70元/月的，該物業費主要支付其小區內的道路維護和Club House等基本費用，其他諸如屋頂維護，綠地維護等均由屋主自行負責。值得注意的是，因為該類Bareland strata屬於strata 管理，仍有其出租和寵物的各種限定。
Walnut grove 中的Townhouse聯排屋 戶型
據我個人統計，在整個Walnut Grove區中，應該有不超過35套的Townhouse complex（聯排屋小區）。其中又有6個complex小區是有著（45歲+，或55歲+）年齡的限定，不允許帶小孩的家庭的居住。Walnut Grove靠近社區中心和各中小學的最佳地段早已在20幾年前就被建設了，所以最佳地段的townhouse的房齡平均在20年左右。目前房齡相對年輕的townhouse 位置則相對較偏。
總體而言，Walnut Grove區的Townhouse基本不允許出租或都有出租限定，並不適合投資。 當開發商在最初建築該小區之前，需要向本省的房監局(superintendent of real estate)提交壹份名為Form J的表格，該表格又稱為”出租規定聲明(Rental Disclosure Statement)， 在該出租規定聲明中，開發商會用向房監局書面核定，這個小區內房屋可以出租的年限。壹般來講，開發商為了能盡快的賣出所有房屋，會規定該小內內房屋的出租期限為50年甚或更多。但第壹任業主從開發商中買到房子的時候，第壹任的業主會根據他從開發商給他的這個出租規定聲明，可以將該房壹直用為出租物業。但是當第贰任業主從第壹任業主手裡買到該房時，開發商對於第壹任屋主簽署的出租聲明對第贰任業主就完全失效，第贰任業主只能按照他買的當時整個小區的出租限定來執行。根據BC 省的Strata Property Act物業管理法,在BC 省大約2.9萬個Strata(包括Townhouse , Condo (apartment)和Bareland strata)物業小區中，只要在strata的全體業主年度會議(Annual General Meeting)或全體業主特別會議(Special General Meeting)中，參與會議超過3/4的業主投票通過，就可以修改整個小區內的有關規章，其中最重要的壹個規章就是有關出租的限定。也就是說，只要是大多數由業主自住的小區中，最終都會通過或者不許出租或限定出租比例的規定。原因其實不言自明，絕大多數出租的租客壹定不會像業主自己壹樣愛護房屋及小區內的所有公共設施，且因為租客的不斷更迭，會造成小區內包括治安和垃圾管理，車輛管理的不穩定性。
這裡還有壹個例外，就是開發商若是在2010年1月之後向房監局遞交的出租規定聲明Form J,(Rental Disclosure Statement)，而且該聲明中規定了壹個允許出租的年限（如50年或更多），那麼，在該聲明的有效期內（例如50年內），任何壹個業主，不管是否為第壹任業主，該出租規定聲明將壹直生效，而且strata 的全體年度會議及全體特別會議都無法再改變此項規定。簡而言之，如果壹個全新的Townhouse或condo小區，其開發商是在2010年1月之後向房監局遞交的出租聲明，且該聲明允許在相當的年限中出租，那麼無論是第幾任業主更迭，都不會改變該房的出租用途。該項法律的更改絕對體現了BC省幾千個公寓或聯排屋的開發商們多年不懈的努力。
在Walnut Grove區中，占townhouse聯排屋的90%的以上的戶型為叁層結構，壹般第壹層（或地下室）為車庫，第贰，叁層為居住空間。第贰層通常為Living room客廳, family room家庭廳，dining room餐廳,和kitchen廚房。因為townhouse屬於Strata 管理，所以幾乎100%的設計都是為壹個家庭居住的設計。在整體面積較大的戶型中，感覺上房屋內部實在像壹個獨立屋single house，而非townhouse。有些較大的townhouse，壹層除了車庫外，還有壹個大的房間或娛樂間供家庭使用。該叁層的townhouse房型根據小區地點和區內位置，房間數，整個大小，房齡，價格從24萬到45萬不等。
第贰種Townhouse戶型為兩層結構，該戶型內部設計傾向於Duplex，感覺更像壹個略小壹點的single house獨立屋。通常該戶型的前臉和結構內部更為寬敞，壹層有living room客廳, dining room餐廳，kitchen廚房，有壹些有family room家庭廳，還有壹些是主臥在壹層的設計，壹樓屋外有相連的車庫；贰樓有較為寬敞的兩房，叁房或肆房的設計。另外還有壹個兩層的Townhouse小區，是在贰樓有兩房壹廳廚房，而在壹層有壹間房和娛樂間的設計。兩層Townhouse的價格因為小區位置，區內位置，整體房屋面積，結構，房齡的不同，價格在30萬到48萬之間。
2）Willoughby/Willowbrook 社區
壹號公路以南，64 Ave 以北， 在196 street 和216 street 之間的部分區域，統稱為Willoughby/ Willowbrook社區。2011年人口統計該區為1.94萬人。
Willoughby/Willowbrook社區裡雲集著市政府，各大購物商場shopping mall, willbrook Recreation Centre康樂中心及大型的Langley Events Centre活動中心。放眼望去，幾百個正在興建的Single House獨立屋，Townhouse聯排屋和Condo公寓項目此起彼伏，是壹個充滿活力，迅速增長的中心區域。
該區內的Single house獨立屋的房型和價位基本上分為叁種房屋類型：
A.第壹類Single House獨立屋是在196 street 以東和200 street以西，在64 Ave 以南和70 Ave以北。該片區域的房齡介於30年到40年之間，房型較老，土地的面積平均在4000平方尺，房屋通常有叁個臥室，房屋的總面積介於1500平方尺到2000平方尺間，街景尚可。根據土地的大小和房屋的位置及大小，屋內保養程度，房價在40萬到52萬之間。
B. 第贰部分是目前在整個willoughby/willowbrook社區內，目前銷售占95%的住宅房型。Willoughby社區並不像在20年前就發展成熟了的Walnut Grove社區，以往都是商業圈設在Willoughby區中，其絕大部分的區域是大地或大片農場的房子，以往最小的地也在1Acre(43560平方尺或4046.9平方米）左右。
根據市政府的Willoughby 社區規劃Community Plan，在密集度最大的住宅區域，原來每個Acre地（43560 平方尺或4046.9平方米）可以允許切成20個獨立的房屋用地，也即平均2178平方尺或202.35平方米的地就允許該壹個新房子，在全區極少的房屋密度最稀的住宅區域，地的大小5100平方尺（476平方米）。平均每間房屋所占地的大小為3000平方尺到3600平方尺。這種大地切割小地的迅猛發展勢頭是從7,8年前開始，在Willoughby區中，各種新工地，獨立屋Single house建築群，townhouse聯排屋建築群，Condo公寓建築群，我曾經許久未見的規模浩大的高密建築開發的紅火場面在這裡此起彼伏。
這種新建的房屋幾乎100%都為樓上兩層並帶壹個地下室的設計，通常壹樓為Living room(客廳），Family Room（家庭廳），Dining Room（餐廳），Eating area(早餐廳），kitchen（廚房），Den (書房）和壹個不能洗浴的洗手間Powder Room；也有壹些新房的設計中，把living Room（客廳）和Family Room(家庭廳）合贰為壹。贰樓壹般為肆間臥室，通常都是主臥帶主衛，另外叁間臥室公用壹個洗手間的設計. 總體說來該兩層是為壹個家庭獨立使用兩層的空間而設。地下室的設計有兩種，壹種是壹套完整的兩房（或叁房）壹廳的獨立出入的出租單位，適合出租使用。另壹種其中有壹間房與樓上的兩層相通，可作為電影院或娛樂間供樓上的屋主使用；而其他的部分是壹套完整的壹房（或兩房）的獨立出入出租單位。該種戶型占地從2700平方尺到5000平方尺不等，房間大小從2660尺到4500尺不等，房齡從全新到8年不等，價格在55萬到95萬之間，平均價格在65萬左右。
據我個人統計，當以往的壹個大地房子的占地被切割成15個小地的房子的時候，市府對房屋面積所占土地面積的比例幾乎允許到1:1，例如每個新房占地2700平方尺，其建築為贰層加壹個地下室，不算車庫的面積，其叁層的面積共為2667平方尺。
這種高密度的小地切割和新房大面積，吸引了眾多有孩子的家庭。因為地小就不用很打理後院，又因為房子新，其裡面的結構，設施和房型就更為合理，居住起來更有現代家庭的感覺。我自己就有很多的客人因為在Walnut Grove區中實在找不到新房子，轉而將目光投向Willoughby中的全新獨立屋。
C. 大地大房子獨立屋Single House
在Willoughby區中，有兩種大地大屋的房子，如前所講，Willoughby曾經房子的地最小的也有1個Acre , 在政府規劃中，截止2014年，除去Willoughby區大部分區域規劃為高密度住宅地外，仍有壹小部分的土地規劃仍然保留著以前的規劃，成為Suburban區域。在這種區域中，每個Acre的地最多只允許建設兩個獨立單位的房屋。
目前在市場上交易的大地房屋，壹種是該區域已經在市府允許的高密度的規劃中，壹種是該塊大地或農場目前仍然在Suburban 區域中，第壹種的銷售價格明顯高於第贰種土地的銷售。所有這兩種1個Acre以上的大地價位，要價均在1百萬之上。
Willoughby 區中的Townhouse戶型
基本上全區的Townhouse戶型都為樓上兩層再加上壹個地下室的設計。極個別的20年左右的townhouse有兩層的設計。有壹些設計得與 Duplex相仿的大的Townhouse，其空間光線和寬敞程度都還不錯。
3）Fort Langley 社區
Fort Langley 座落在Fraser River 菲沙河畔，2011年人口統計該社區人口只有3400人，這個以BC省發源地著稱的小鎮，博物館，商店，餐館，藝術畫廊，公園，步道，和蘭利賽艇中心林立，它是Bay Hudson公司的發祥地，也是加拿大國家文歷史遺址，Fort Langley獨特的美麗和小鎮的氛圍吸引了眾多的游客，是購物者和食客的熱點地區。
4）Murrayville社區
以44 Ave 以北，54 Ave以南，從210 street 到224 Street間的大部分區域屬於Murrayville 社區。 Murrayville屬於典型的城市中心區。2011年人口統計為9600人。區內有Langley Memorial Hospital醫院，Langley RCMP 皇家騎警中心，Langley School District office 教育局，W.C. Blair 康樂中心 （內有泳池）和 Langley Regional Airport 飛機場。
5）Brookswood/Fernridge 社區
Brookswood 社區位於Langley偏南處，西至196 street, 東至210 street, 北至44 Ave, 南到20 Ave的大部分地區都屬於該社區，這個社區因有豐富的綠地，樹木，自然空間和保護區而聞名。社區內以獨立屋為主要房型，區內有 George Preston Recreation Center,BMX 自行車小徑，旱冰公園和購物商場。人口有1.3人。
6）Aldergrove 社區
Aldergrove 社區位於Langley的東南部，從260 street 到276 street , 從36 Ave到24 Ave的大部分區域屬於Aldergrove. 這個社區具有鄉村，住宅和商業等多種風格的交融。人口為1.2萬。區內設Aldergrove Kinsmen Community Centre社區康樂中心, Gloucester Industrial Park 工業園, parkland公園和商店。在該區的Downtown，Langley市政府正在規劃壹個全新的市中心的架構。
( Langley學校篇待續)
Jenny Ma 馬浚波
Remax Treeland Realty
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注： 作者Jenny Ma版權所有，未經授權或許可，嚴禁轉載或摘錄
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