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編輯：水晶晶
房價是與非：加拿大房產竟然比五年前便宜10%？
最近一段時間，加拿大經濟的負面消息頻傳：先是隨著國際原油價格暴跌，加幣匯率大跌和長期低迷的儲蓄利息，接著財政部長莫諾（Bill Morneau）稱，根據2016-2017年財政報告，預計今年的財政赤字接近300 億加元。而到下次大選之前，加拿大預計會年年入不敷出，政府財政赤字或打到1千億加幣。與此同時，加拿大家庭的債務在持續攀升，加拿大統計局報告說，去年年底加拿大家庭的債務/可支配收入比達到165%。對於在加拿大掙工資的人，還清債務可能會變得越來越難，即使有了政府對“首購族”的優惠政策，加拿大人買房也會變得更加艱難。
昨天，美國商業雜誌“福布斯”（Forbes）發表了由經濟學家Steve Keen 撰寫的一篇文章，這篇文章把加拿大列入世界上7 大面臨債務危機的經濟體之一（7大經濟體包括中國、澳大利亞、瑞典、香港、韓國、加拿大和挪威），最有可能在未來1-3年內遭遇經濟危機。
Keen認為，美國之所以陷入經濟危機是因為政府和金融股機構沒有考慮到放貸過多的危險。聯想到美國的次貸危機首先從房地產貸款市場爆發，現在加拿大政府赤字和地產熱潮的情況，不由得令筆者背後一寒。
但是，即使在最艱難的時刻也有經濟上的亮點出現。從2011年以來，加拿大房地產比五年前上漲了27%，但很多國際買家卻發現，這裡的房價實際上是下降了的——都怪這不給力的匯率。
這張圖表分析了加拿大房價這五年來被匯率拖了多少後腿：（對比對象包括中國、美國、瑞士和英國）圖片來源：Globe and Mail可想而知對於中國、美國和瑞士的買家來說，現在投資加拿大房地產就是非常划算的事情了，甚至對於在中國和美國賺錢的人來說，加拿大的房子比五年前還要便宜！匯率沒有跑贏國際小伙伴，國內通脹率倒是領先了GDP，情何以堪。目前在發達國家裡，只有同樣一路貶值的英鎊才能給加拿大人民一點安慰了。
目前政府刺激經濟的計劃，以及對首次購房者的支持可以推遲”痛苦” 的到來，但加國總體的信貸額度不能如此快地上升，除非國內生產總值 GDP 增長得更快。然而很多人悲觀的認為，加幣低匯率未必會在出口貿易上製造多大的優勢，而加國銀行的寬鬆房貸政策很可能會在平抑債務和恢復經濟方面起到雪上加霜的作用。
另外一個聊以安慰的消息是，五年來溫哥華房價增長了36.2%，多倫多增長了43.1%。這兩個地產異常火熱的城市，房價的增長剛好補充了匯率的下滑，因此未來一段時間，房地產熱門地區是否會受海外熱錢影響還真不好說。有趣的是，當很多人忙著批評溫哥華和多倫多房價的不合理性，商業新聞網（Business News Network）的報導指出，其實這一出令人眼花繚亂的“高房價雙城記”，其背後有著合情合理的原因，究其根本雖然與海外資金有關，但海外資金卻並非溫哥華與多倫多房價的“原罪”。
本週二，BNN報導中Stefane Marion指出，溫哥華和多倫多的新移民加上從別處遷居來的加拿大國民——尤其是受過良好教育，工作能力強勁的適齡工作人群，其增長速度比全國平均值高出70%。去年多倫多就業率增加5.5%，溫哥華增加4.4%，比加拿大平均水平的0.9%高出五六倍。根據經濟學原理，只有20-44歲工作年齡的人口穩定增長，房價才能長時間維持高水平，否則在主要收入人群經濟實力不足的前提下，光靠海外投資者的熱錢注入讓房價膨脹，是不可持續的現象。而這個年齡段的工作人口增加，正符合大城市經濟發展迅速和吸引人才力度強大的特徵。因此，溫哥華和多倫多的高房價，主要原因還應歸結於城市發展快和人口增長。
同時影響房價的周邊原因還包括：加國較低的房產稅（約合每1000美元徵收3.45美元），較低的房價收入比值和逐漸減少的房屋供應量。
作者：不系舟
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