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日期: 2024-05-24 | 來源: 第壹風口 | 有0人參與評論 | 專欄: 中國房市 | 字體: 小 中 大
5月17日，多個部委出台房地產重磅政策，包括取消全國層面首套住房和贰套住房商業性個人住房貸款利率下限、下調個人住房公積金貸款利率、調低商業性個人住房貸款最低首付款比例、設立3000億元保障性住房再貸款等。
分析人士認為，這是對政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實，標志著新壹輪房地產去庫存的開啟。
2015年6月，國務院頒布《關於進壹步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先，棚改由1.0進入2.0，標志著上壹輪去庫存正式開啟。此項意見發布後，去化較為明顯，全國商品房待售面積連續肆年逐年減少。
和上壹輪相比，本輪去庫存有何不同？有何重點和難點？進壹步支持房地產市場穩定，還可以采取哪些措施？
圍繞房地產去庫存相關話題，來看中國民生銀行首席經濟學家溫彬、粵開證券首席經濟學家羅志恒、國金證券首席經濟學家趙偉、平安證券首席經濟學家鍾正生、仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟等專家學者的看法。
01
本輪去庫存面臨更大壓力
風口財經：與2015年相比，本輪去庫存有何不同？
溫彬：總體來看，與上壹輪去庫存相比，我國GDP總量從2015年的68.8萬億元增長到了2023年126萬億元，城鎮化率從2015年的55%提高到了2023年的66.16%，綜合國力大幅提升，人民生活水平持續提高。
同時，房地產供求關系發生重大變化、市場形勢也發生了顯著變化。當前，商品房待售面積（庫存量）突破2016年高點，多個典型城市去化周期超過18個月；銷售面積同比收縮較快、銷售面積和銷售金額分別降到2012、2016年水平。同時，贰手房“以價換量”明顯，贰手房價整體下行。
比如，從待售面積來看，上壹輪待售面積歷史高位為2016年2月，全國商品房待售面積、商品住宅待售面積分別為7.4億平方米和4.66億平方米。而在達到峰值前，2013、2014、2015年連續叁年待售面積均持續增長。到了2024年2月，全國商品住宅待售面積4.05億平方米，接近2016年2月歷史高位，為最近拾年的次高月份；3月，商品房待售面積7.48億平方米，突破商品房待售面積歷史高位，去庫存壓力大。
由於市場預期減弱，量、價、時均已均觸及上壹輪去庫存時點，出台全國性的房地產支持政策勢在必行，需要相關部門作為壹個整體采取統壹行動、多措並舉為房地產尋底、築底。同時，上壹次去庫存以棚改貨幣化方式在全國范圍開展，面對供求關系發生重大變化的現實，大范圍開展貨幣化安置不合時宜。因此，在充分考慮市場預期和居民購買力水平的前提下，多措並舉滿足剛需和改善型等置業多層次需求尤為重要。
羅志恒：我認為，本輪房地產去庫存面臨更大壓力。
第壹，商品住宅去化周期更長。受房地產市場持續低迷影響，全國商品住宅去化周期持續攀升，2024年壹季度達23個月，超過了上壹輪2015年高點的21個月。
第贰，房地產銷售、投資降幅更大。1-4月商品房銷售面積和銷售額同比分別下降20.2%和28.3%，房地產投資同比下降9.8%。房地產銷售低迷加劇房企資金緊張和債務壓力，1-4月TOP100房企銷售總額同比下降47.9%。
第叁，房價低迷時間更長。上壹輪去庫存周期中新房房價同比連續15個月負增長，而截至2024年4月，當前已連續25個月負增長。房價下行會削弱居民購房意願和信心，形成“房價下行-居民觀望-需求收縮-房價進壹步下行”的惡性循環。
第肆，房企債務和期房爛尾風險沖擊居民購房信心。上壹輪房地產去庫存後，大量房企過度加杠杆、無序擴張，引發系列風險事件，嚴重損傷購房者合法權益，沖擊市場信心。期房銷售大幅下滑，現房銷售顯著增長。
第伍，房地產供需關系發生重大變化。2023年7月24日召開的政治局會議明確提出：“我國房地產市場供求關系發生重大變化”。2015年我國城鎮化率為57.3%，2023年升至66.2%，2022年全國人口開始下滑，房地產市場已進入新房見頂後的回落階段。
趙偉：過去兩輪穩地產時期，購房政策優化、棚戶區改造等落地效果較好。2008年10月起穩地產政策持續落地，2009年壹季度地產銷售已顯著回暖，累計同比轉正至8.2%。2015年穩地產以去庫存為主，“認貸不認房”等政策自2014年9月起陸續出台；同時，2015年6月棚戶區改造加速推進，促使當年地產銷售、投資企穩回升。
與2008年、2015年不同，本輪穩地產，地產銷售、住宅庫存、房企融資等方面均存在“堵點”，或對穩地產政策落地生效形成掣肘。2023年，我國居民部門杠杆率已處較高水平、達64%，同時居民可支配收入增速放緩、就業信心待修復等或掣肘居民購房意願。住宅庫存高企，疊加房企融資存在“堵點”，使得本輪地產投資下滑持續時間超過去兩輪。
5月8日，中建叁局的工人在海南臨空航空特貨“超級運營人”項目施工。新華社發
02
擴大購房需求是關鍵
風口財經：市場普遍認為本輪去庫存政策組合拳超出預期，後續的關鍵工作有哪些？
溫彬：首先要著眼於保交房工作。今年兩會期間，住建部就“如何構建房地產新發展模式”從理念、機制和實施做了答復。壹是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制；贰是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。所謂“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，就是從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。而構建新發展模式的基礎在“保交房”。
當然，還要供需兩端發力，促進房地產市場平穩運行。具體措施包括設立3000億元保障性住房再貸款、降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點等。
此外，要注意運用市場手段與行政手段相結合，妥善處置閒置土地，發揮融資協調機制，促進金融與房地產良性循環等。
羅志恒：擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。根據是否涉及舊房賣出，購房需求可分為新增需求和置換需求；同時根據購房鏈條發起方的不同，新增需求和置換需求各自又都可進壹步細分為居民主導和政府主導。因此，房地產需求端政策重點圍繞這肆類需求進行部署和開展。
其壹，居民出於居住或投資目的而購置的首套、贰套、叁套等住房，是新增需求的主要來源。政策的重點是降低居民購房門檻和成本，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、提供購房補貼等。
其贰，政府向房企收購待售商品房，用作保障性住房，是對常規新增需求的重要補充。政府承擔著刺激購房需求和增加保障性住房供給的雙重責任，幹脆打通供需兩端，由政府來消化部分存量商品房，並將之轉化為保障性住房。
其叁，居民剛性購房需求偏弱背景下，“以舊換新”的改善性置換需求受到重視。置換鏈條中，認房不認貸、換新補貼等政策降低了新房購買端的門檻和成本，但難點和堵點在於舊房能否順利賣出上。為加快舊房流轉，激活置換需求，各地推出了多種住房“以舊換新”政策。
其肆，若對城中村改造、棚戶區改造等實行貨幣化安置，也會產生置換需求，只是將“以舊換新”中當期的贰手房供給變為了未來的新房供給。貨幣化安置中，居民舊房拆遷後，壹是政府提供拆遷款或房票，由居民自主購買新房；贰是政府向房企集中收購待售商品房，用於拆遷安置。
除了需求端發力以外，供給端也要做好“保交房”工作，打消居民疑慮，提振購房信心。
5月8日，中建叁局的工人在海南臨空航空特貨“超級運營人”項目施工。新華社發
03
政府收儲有哪些難點？
風口財經：央行將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，這項措施備受各界關注。政府收儲有哪些難點？3000億元的保障性住房再貸款夠不夠用？
羅志恒：預計政府收儲將以存量新房為主，贰手房規模較小；收購的商品房將以小戶型為主；不宜大規模鋪開，將集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域。這項工作難度是有的。
第壹，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有壹定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。
第贰，保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是壹贰線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是叁肆線城市。
第叁，地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是叁肆線城市去庫存，大概率還是需要地方財政提供支持。
關於3000億元的保障性住房再貸款，我想簡單談幾點。
3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。然而市場普遍認為消化存量商品房的收儲規模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過5萬億。
首先，政策啟動初期，5000億元的收儲規模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改貨幣化那樣大規模鋪開，而是集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域；同時，市場化運作的政府收儲面臨壹些難點，推進可能相對緩慢。
其次，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2023年央行新增5000億元PSL（抵押補充貸款）額度，支持保障性住房等“叁大工程”建設。
最後，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改善的效果或不止5000億元。預期會自我實現，僅僅因為市場預期將有大力度穩地產政策出台，4月25日至5月17日，A股房地產指數便反彈了26.7%。如果政府收儲穩步推進，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。
鍾正生：我們認為，推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩，有幾個問題有待明晰：
首先，房地產收儲所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照贰手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區間的上限，那麼壹年內需收儲解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將贰手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規模將更大。
第贰，房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據CRIC報告，2024 年 3 月壹、贰、叁肆線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。叁肆線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、壹線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，壹、贰線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響去庫存政策的效果。
第叁，財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新壹輪財稅體制改革的背景下來解決。
3月15日，在談家橋城市更新項目工地，工人在裝卸樓宇消防栓鐵箱。新華社發
04
未來還會采取哪些措施？
風口財經：展望未來，本輪去庫存效果如何？還可以采取哪些措施來進壹步支持房地產市場穩定？
羅志恒：從效果來看，壹方面，政府收儲將帶來積極作用：壹是加快存量商品房去庫存，改善房地產市場供需失衡問題；贰是加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求；叁是助力保交樓和“白名單”機制，加快房企回籠資金。
另壹方面，受制於前面提到的政策難點，本輪政府收儲去庫存的效果可能不如上壹輪棚改貨幣化，但相應地，也不太會引發房地產過熱和房價大漲的副作用。
未來還要繼續采取多方面措施進壹步支持房地產市場穩定。
第壹，限購方面，壹線城市有必要進壹步放松，例如放開郊區限購、全市范圍內增加購房指標等；
第贰，房貸方面，各地在“因城施策”的基礎上，及時調整首付比例和房貸利率，提振居民購房意願和信心，避免擠牙膏式政策引發居民觀望情緒；
第叁，政府收儲方面，加大中央財政對地方的支持力度，緩解地方財政壓力，推進收儲工作順利進行；
第肆，供給方面，出讓優質地塊、取消不合理的規劃限制、將核心地段的部分商業用地修改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質商品房的需求。
溫彬：展望未來，預計政府將積極作為進行政策引導支持，持續打通政策堵點，形成政策閉環，同時充分考慮市場預期，調動市場化方式行為，將達到去庫存總目標。
壹是房地產行業市場仍處在企穩築底期，恢復不是壹蹴而就，但要看到政府保交樓、保民生、保穩定的態度和決心；贰是政府引導預期，市場決定資源配置。需求端，預計限制性政策將逐步退出市場，從降低購房成本和拓寬准入條件上雙向發力，限購放開、以舊換新加速去庫存，壹線城市仍有優化空間；供給端，用好用足政策工具，壹視同仁滿足不同所有制企業融資、更加精准支持房地產項目合理融資需求，做好體制機制保障。叁是“市場+保障”雙軌住房制度持續推進，將市場手段和行政手段相結合，妥善處置閒置土地，穩步推進城市更新建設，努力構建行業良性循環。
4月27日拍攝的南京金融城贰期（東區）項目建設現場（無人機照片）。新華社發
龐溟：單純使用下調首付比例、房貸利率等貨幣政策方式，並不能完全地、有效地、根本地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。
目前，房地產市場仍在持續尋底調整。相應地，房地產調控應避免過度簡化的、直線式的“過冷時刺激、過熱時限制”的政策思路，轉而更為深入理解供求關系變化，更為重視壹城壹策、因城施策、因地制宜，統籌考慮增量和存量問題，做好系統性謀劃、供需平衡。
在需求端，預計中央和地方政府將繼續發力優化調整政策措施，促進房地產市場平穩運行， 更好地滿足居民合理的購房需求。各地特別是壹線和部分強贰線城市，原有的限購、限售、限貸和限價等限制性措施有望逐步放松，可能的方向包括：分區、定向甚至全面松綁限購政策，調整限價政策，調整交易稅費征免年限等財稅政策等。
在供給端，預計將繼續壹視同仁地滿足不同所有制優質房企合理融資需求，對專注主業、守法合規、資質良好、經營穩健、具備發展潛力和壹定系統重要性的優質房企予以支持，使其改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，將“資產激活”與“負債接續”“權益補充”“預期提升”更好地銜接在壹起，協助有市場、有前景、有競爭力、有暫時困難的優質房企提升增強信用、防范化解項目風險信用風險以及外溢風險、降低融資成本，更好地帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、並購重組回到正常發展軌道，更好地平穩、有序加快房地產企業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。
此外，我們預計中央政府和地方各級政府可考慮通過發行特別國債和專項債、金融機構定向提供低息貸款和再貸款、創設專項基金、利用計提的集中供應住宅用地土地溢價資金給予平台公司收購資金支持、先租後售獲取共有產權住房出售的售房款等多種融資形式，通過回購未售新房、促進存量贰手房去庫存、盤活改造非住宅物業、收購土地項目、配建配售保障性住房等方式，以去庫存為重點，補充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循環。這既可以盤活存量、去化庫存，又能為政府公共租賃住房的供給提供有力、有效的支持。
趙偉：以2008年、2015年兩輪穩地產時期為鑒，居民購房政策支持中，首付比、房貸利率已降至歷史最低，後續穩地產政策重點跟蹤財稅端。購房稅費減免方面，本輪穩地產針對住房換購者推出滿足壹定條件予以個人所得稅退稅優惠，而對於購房稅費優惠、個稅住房貸款專項抵扣等政策尚未有較大調整，可能成為後續穩地產儲備政策。
房地產去庫存方面，地方國企助力去庫存若要見效，“准財政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。若要將全國廣義庫銷比降至18個月，在不考慮銷售大幅回升的情況下，廣義住宅庫存需減少近6億平方米，按照2024年壹季度全國新房出售均價估算，所需資金或超5萬億元，PSL等“准財政”、央行再貸款等支持力度或仍需加大。
出於防止新增隱債，地方政府組織地方國有企業收儲項目或需中央財政貼息或折價收購才可維持保障房項目自平衡。截至2024年3月，我國壹線城市和部分強贰線城市租金回報率均處於3.5%以下。要實現防止新增隱債、項目自平衡，或需中央財政對收儲項目貸款貼息，或各地因地制宜根據租金不同收益率水平折價收購當地住宅庫存。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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