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_NEWSDATE: 2024-05-25 | News by: 上报 | 有0人参与评论 | 专栏: 俄罗斯 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
上官乱评论文章：中国政府最近针对崩溃中的房地产进行的史诗级救市行动震惊了世人。放开限购自不必说，就在前几天，还宣布了首套住宅商业性个人房贷最低首付款比率不低于 15% 二套不低于 25%——要知道过去首套最低2.5成，二套最低4成。
配合万亿特别国债之后，中央开始支持地方政府进场，收购地方库存商品房，中国央行还将设立人民币3,000亿元（约合420亿美元）保障性住房再贷款，支持地方国有企业出于同样的目的收购存量商品房，将其转化为保障性住房。此举堪称史诗级救市。
中国政府为什么会实行这样的史诗级救市？能实现救市的目的吗？其实，这招并非中国首创，早有别国这样做过吗，但是效果堪忧。那么如果真想救巿成功，到底该怎么做，该学谁呢？
理想丰满现实骨感
其实中国房地产不是第一次萎靡不振。2015年国内房地产市场因为内需乏力，同样陷入萎靡不振，中国政府趁机推出了大规模的旧城改造项目，让获得拆迁款的旧城居民去买新房，实现了棚户改革货币化。加上央行定向放水，5次降准5次降息，直接搅热市场，房地产市场二次腾飞。但是福兮祸所依，开发商开始大肆举债，地方债务也被极端推高，金融杠杆无以复加，房地产泡沫化风险达到顶峰，房地产企业开始暴雷。于是，在习近平“房住不炒”的政策下，中国政府在2020年对开发商债务实施限制。随后加上疫情和封城、中美脱钩造成经济萎靡，通货紧缩，中国住房销售随后出现断崖式下降，伴随恒大违约等爆雷事件，房地产泡沫破灭。去年中国的房地产销售额约为1.6兆美元，较2021年的峰值下降36%。
为了救市，中国政府终于走到了亲自进场，将其中一些商品房转化为保障性住房以消化部分库存这一步，但问题是，钱从哪里来？摩根大通(J.P. Morgan)根据政府的公开计划估计，如果通过这项措施提供30%的新公租房，将需要约合620亿美元的资金。而据天风证券测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。
为了救市，中国政府终于走到了亲自进场，将其中一些商品房转化为保障性住房以消化部分库存这一步。（美联社）
可是，去年全国税一般公共预算收入也就21.6万亿元，7万亿，直接三分之一。地方政府更是手中无粮，头上的债务已经都顶到天花板了，也没有杠杆可以加。就算央行放水或中央财政托底，依然会遇到第二个问题，那就是回报多少？通过公租房的收入，或是收储，什么时候可以把投入收回来？要知道，中国的租售比远低于国际平均水平。大城市的租金回报率只有1-2%，连贷款利率都无法覆盖，何谈回报？此题无解。
无法学美国救市成功案例
其实很多国家都经历过房地产泡沫，但不乏成功的案例，其中一个典型的就是美国。
2008年美国因房地产次级抵押贷款坏帐而引发金融危机，被称为次贷危机，美国房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压，新建私人住宅从2005 年的206 万套下降到2009 年的55万套。房屋价格连续下降，也仍然卖不出去，从2005 年到2012年，销售数量降幅达76%。美国经济惨遭重创，还蔓延全球。
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