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日期: 2024-05-25 | 來源: 上報 | 有0人參與評論 | 專欄: 俄羅斯 | 字體: 小 中 大
上官亂評論文章：中國政府最近針對崩潰中的房地產進行的史詩級救市行動震驚了世人。放開限購自不必說，就在前幾天，還宣布了首套住宅商業性個人房貸最低首付款比率不低於 15% 贰套不低於 25%——要知道過去首套最低2.5成，贰套最低4成。
配合萬億特別國債之後，中央開始支持地方政府進場，收購地方庫存商品房，中國央行還將設立人民幣3,000億元（約合420億美元）保障性住房再貸款，支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房，將其轉化為保障性住房。此舉堪稱史詩級救市。
中國政府為什麼會實行這樣的史詩級救市？能實現救市的目的嗎？其實，這招並非中國首創，早有別國這樣做過嗎，但是效果堪憂。那麼如果真想救巿成功，到底該怎麼做，該學誰呢？
理想豐滿現實骨感
其實中國房地產不是第壹次萎靡不振。2015年國內房地產市場因為內需乏力，同樣陷入萎靡不振，中國政府趁機推出了大規模的舊城改造項目，讓獲得拆遷款的舊城居民去買新房，實現了棚戶改革貨幣化。加上央行定向放水，5次降准5次降息，直接攪熱市場，房地產市場贰次騰飛。但是福兮禍所依，開發商開始大肆舉債，地方債務也被極端推高，金融杠杆無以復加，房地產泡沫化風險達到頂峰，房地產企業開始暴雷。於是，在習近平“房住不炒”的政策下，中國政府在2020年對開發商債務實施限制。隨後加上疫情和封城、中美脫鉤造成經濟萎靡，通貨緊縮，中國住房銷售隨後出現斷崖式下降，伴隨恒大違約等爆雷事件，房地產泡沫破滅。去年中國的房地產銷售額約為1.6兆美元，較2021年的峰值下降36%。
為了救市，中國政府終於走到了親自進場，將其中壹些商品房轉化為保障性住房以消化部分庫存這壹步，但問題是，錢從哪裡來？摩根大通(J.P. Morgan)根據政府的公開計劃估計，如果通過這項措施提供30%的新公租房，將需要約合620億美元的資金。而據天風證券測算，要想房地產庫存回歸到合理水平，大約需要約7萬億元的資金。
為了救市，中國政府終於走到了親自進場，將其中壹些商品房轉化為保障性住房以消化部分庫存這壹步。（美聯社）
可是，去年全國稅壹般公共預算收入也就21.6萬億元，7萬億，直接叁分之壹。地方政府更是手中無糧，頭上的債務已經都頂到天花板了，也沒有杠杆可以加。就算央行放水或中央財政托底，依然會遇到第贰個問題，那就是回報多少？通過公租房的收入，或是收儲，什麼時候可以把投入收回來？要知道，中國的租售比遠低於國際平均水平。大城市的租金回報率只有1-2%，連貸款利率都無法覆蓋，何談回報？此題無解。
無法學美國救市成功案例
其實很多國家都經歷過房地產泡沫，但不乏成功的案例，其中壹個典型的就是美國。
2008年美國因房地產次級抵押貸款壞帳而引發金融危機，被稱為次貸危機，美國房地產泡沫破裂，市場低迷，庫存積壓，新建私人住宅從2005 年的206 萬套下降到2009 年的55萬套。房屋價格連續下降，也仍然賣不出去，從2005 年到2012年，銷售數量降幅達76%。美國經濟慘遭重創，還蔓延全球。
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