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如果加拿大央行在 6 月 5 日宣布降息，现在他们已经得到了所需要的理由：4 月份 CPI 通胀率同比下降至 2.7%，低于 3 月份的 2.9%，连续第四个月低于加拿大央行 1% 至 3% 目标区间的上限，另外加拿大央行备受关注的 3 个月核心通胀率仅为 1.65%。
资料来源：RBC
市场目前预计加拿大央行下周降息的可能性约为 60%，并且预计到 7 月份将降息 25 个基点。
利率下调即将出台，这对 OSFI（加拿大金管局）局长Peter Routledge 来说无疑是个好消息。在其年度风险展望中，这家银行监管机构将房地产抵押贷款和抵押贷款列为加拿大金融体系的最大风险。
当然，这些对于我们的普通读者来说都不是新闻。不过，让我们先听听 Routledge 先生怎么说。
“我们预计，利率上升和市场波动将导致借贷成本持续上升，抵押贷款续期/再融资风险增加，消费支出和商业投资减少。”
“有迹象表明，更高的抵押贷款支付额占据了一些家庭收入的很大一部分，导致无法偿还其他贷款和债务的借款人数量增加。”
OSFI 指出，截至 2024 年 2 月未偿还的抵押贷款中有 76% 将在 2026 年底前续期。
请记住，大约 50% 的加拿大人每月还款额增加已经发生，许多人已经开始适应，尽管可能不太适应。我们已经看到 3 年期固定利率抵押贷款大幅增加，因为加拿大人寻求短期安全，同时也押注几年后更优惠的利率。如果这个期盼没有实现怎么办？
对于某些人来说，选择就是出售。我们已经看到这种情况，尤其是在公寓市场。由于租赁法起草不当，投资者面临抵押贷款利率飙升，却无法将其转嫁给租户，正面临突然出现的负现金流状况，而随着物业费、保险费和房产税的上涨，这种状况进一步加剧。
公寓市场的库存正在增加，价格正在下降。某些城市的公寓市场突然变得无人问津。今天的市场状况很像 2022 年夏天，当时加拿大央行在 7 月份的新闻发布会上将利率上调了 100 个基点，冻结了市场。即使降低价格，仍然不能保证一定会有人去接盘。
这不仅仅是温哥华的现象，多伦多顶级房地产经纪人 Nasma Ali 也看到了同样的情况：公寓必须地段优越、可立即入住且价格合理才能出售。如果您出售的是较旧的产品，没有更新，或位置不太理想，那么您很可能在市场上被冷落。（下图）
现在，结合我刚才提供的所有信息，想象你是一名开发商，正考虑投入数亿美元建造一座新的公寓大楼。
来源：Storeys
安大略省住宅建筑委员会（RESCON）主席理查德·莱尔说：“每台起重机倒下，就不会有一台起重机上去。”人们希望，人们期待已久的利率下降能起到一点作用，哪怕只是一点点。但在目前的经济形势下，利率下降可能还不够。“我们的问题远比利率严重，”莱尔说。“负担能力占总收入的 30%，而我们现在已经超过 60%，所以我们离目标还很远。当人们开始寻找负担能力的不同定义时，你就知道你有问题了。”
多伦多一家精品房地产咨询公司 Bullpen Consulting 预测，2024 年将成为过去二十年来 GTA 新建公寓销售量最低的一年。（上图）
“预计此次衰退将比 2009 年和 2013 年持续更长时间。为了刺激投资者对楼花市场的兴趣，多次降息和转售价格持续上涨是必要的。”
正如您所看到的，人们对加拿大央行开始降息寄予厚望，而且希望迅速。尽管我经常被提醒，希望不是一种投资策略。
短期内公寓供应过剩，即使加拿大央行降息一两次，这种情况似乎也不太可能改变。然而，从长期结构性角度来看，我们仍在自掘坟墓。
加拿大国民银行本周发布的一份报告指出，加拿大的人口冲击正在加剧。4 月份，适龄劳动人口（15 岁及以上）增加了 10 多万，使 2024 年 4 个月后的总人口超过 41 万，而当前正值住房开工量暴跌。
资料来源：国民银行
这种情况绝对不能再持续下去了，我怀疑人口增长将成为下一个灾难。
本文由Steve Saretsky提供
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