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正如普遍预期，加拿大央行上周宣布降息，降息幅度达 25 个基点。这一举措受到全国的普遍欢迎，不仅是房地产经纪人和抵押贷款经纪人，还有来自BC省和安省的省级领导人的欢呼（下图）。
经济陷入困境，因此有必要降息，这是值得庆祝的事情。这是一个奇怪的概念，但考虑到整个国家在过去十年中都负债累累，这个概念就说得通了。就连加拿大银行也在庆祝。“让我们享受这一刻吧”，央行行长在新闻发布会上说道。
几乎每个房地产经纪人都在社交媒体上宣称房地产熊市的结束，就好像 25 个基点真的会大作用一样。然而，情绪是加拿大房地产市场的强大驱动力，如果有足够多的人相信这一点，也许它真会实现？
确实，市场情绪可能会改善，销售量也可能会回升。尽管它们的基数很低。5 月份的房屋销量非常疲软。事实上，这是自 2000 年以来大温地区和大多伦多地区除2020 年 5 月之外的最低销量。考虑到从那以后加拿大增加了 1000 万人口，这个销量相当低。
所以无论如何，销售都会回升。底部已经临近。然而，计算结果实际上并没有改变。由于央行过去一周的辛勤工作，目前最低浮动利率抵押贷款为 5.75%，低于 6%。市场预计今年年底前将再次降息 50 个基点。如果市场预测是对的，浮动利率抵押贷款将回到 5%，这正是目前固定利率抵押贷款的水平！
换句话说，债券市场具有前瞻性，已经将大部分降息因素计入价格。这意味着加拿大人六个月后仍可能面临接近 5% 的抵押贷款利率。如果真是这样，那么许多借款人、房地产经纪人、抵押贷款经纪人、开发商和省长们都会感到失望！
加拿大经济已经陷入人均衰退，但经济数据还需要进一步恶化，固定利率才能降低。不幸的是，美国劳动力市场顽固（下图），导致债券收益率继续走高。
上个月，美国非农就业岗位增加了 272,000 个，远超预期，全线推高债券收益率，并抵消了加拿大央行几天前提供的大部分善意。
同样，不幸的现实是，数学计算公式并没有真正改变。过去两年，利率飙升了 475 个基点。这些利率花了一段时间才渗透进来，但它们最终造成了损害。降息 25 或 50 个基点不会改变拖欠抵押贷款的家庭、濒临破产的开发商或现金流严重为负的公寓投资者的状况。历史表明，第一次降息后，拖欠率实际上有所增加。
资料来源：本·拉比杜
此外，要使房地产市场稳定下来，就需要让投资者重返市场，考虑到过去十年他们在需求方面发挥了多大作用，不仅是在现房市场，而且在楼花市场也是如此。即使降息一两次，投资者的财务状况今天仍然不理想。因此，要么公寓价格和利率需要进一步下降，要么租金需要继续增长，或许上述两种情况的结合。
似乎可以合理地得出这样的结论：公寓市场应该保持供应充足，因为投资者需求仍然不温不火，在建单元开始完工。如果有一张图表可以概括整个情况，那就是这张图表：大多伦多地区住宅土地市场/未来新建住房供应
资料来源：Zonda
加拿大央行将利率降至零，引发投机狂热，投资者蜂拥而至，引发新房建设热潮，这些新房建设将在利率上升、房价下跌的环境下完成。有些人称之为典型的房地产周期。
繁荣为衰退播下种子，衰退又为下一次繁荣播下种子。
享受这美妙一刻，至少我是这么告诉我的。
本文由Steve Saretsky提供
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