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5 月份加拿大全国房价下跌，较去年下跌 2.4%。根据加拿大房地产协会的数据，经季节性调整后，全国房价指数自 2022 年 2 月达到峰值以来已下跌 14%，创下该指数自 2005 年创建以来的最大跌幅。
来源：CREA
全国性房地产市场其实并不存在，然而，过去两年房价下跌已波及大多数主要大都市，只有卡尔加里例外。
资料来源：CREA，史蒂夫·萨雷茨基
考虑到加拿大央行在十八个月内将利率从零提高到五倍，从各方面来看，这仍然是一次相当温和的住房调整。甚至加拿大央行也感到意外，因此长期以来不愿以任何有意义的方式降息。
然而，别误会，这次住房调整不能简单地归结为全国平均水平。人们说住房是超本地化的，换句话说，你不能把萨斯喀彻温省的农村和多伦多市中心进行比较。每个城市和产品类型的表现都不同。
例如，在温哥华，入门级独立屋的表现与豪华公寓市场截然不同。在温哥华这样的城市，独立屋存在结构性短缺。每年，供应量都会减少，因为它们会被改造成复式公寓、联排别墅和公寓。我们实际上并没有增加独立屋的净新增供应量。与此同时，有无数的年轻家庭追逐着加拿大人梦寐以求的三居室住宅和后院。即使抵押贷款利率翻了三倍，入门级独立住宅仍然获得了强劲的出价，通常会收到多个竞标报价。很简单，本地真实用户一直在努力挤进独栋住宅市场。
相比之下，豪华公寓市场则因资本管制收紧和地方税的猛烈冲击而放缓，外国资金枯竭，导致豪华公寓市场陷入停滞。而联邦对外国买家的禁令和中国房地产危机的加剧，使豪华公寓市场进一步恶化。
可以这么说，温哥华市中心 300 万元价位区间的公寓本地市场惨淡，而且没有外国竞标，我们看到投资业主损失正在加剧。扣除费用后，最近完工的豪华高层公寓亏损数百万元的情况并不罕见。
豪华公寓市场何时能够扭转局面，特别是如果中国房地产市场没有出现急剧逆转的前提下，这个话题值得讨论。最近的一篇题为“谁得到了房子？（Who Gets the House?”的研究文章称，中国房地产市场的衰退有破坏西方房地产市场稳定的风险。
毕竟，中国、美国、加拿大和澳大利亚的房地产市场在很多方面都有联系：
• 中国房地产市场增长至前所未有的规模，创造了前所未有的纸面财富。
• 随之而来的财富创造也见证了中国人前所未有的胃口，他们将资本转移到中国政府管控范围之外，投资于法治（西方）司法管辖区的房产。
• 加拿大和澳大利亚等大宗商品出口经济体将进一步受益于中国建筑业的蓬勃发展。
• 中国房地产巨头以高价吸收大量外国库存，迫使西方国家在其本土市场上出价与中国投资者竞争。
• 全球化背景下，全球利率处于历史低位，推动房地产市场同步上涨。
• 全球化使得这些国家之间的资本可以自由流动。
• 中国房地产市场积累的债务越多，西方房地产市场的债务需求就越大，以便当地买家能够与中国买家竞争。
中国房地产价格上涨得越高（价值 50 万亿美元），产生的财富就越多，这些财富可以投资于世界各地的其他房地产市场。由巨额债务推动的繁荣现在正在消退。（下图）
如果中国财富进一步缩水，迫使中国清算外国房产所有权，结果会怎样？全球化正在逆转，这也是导致中国房地产市场低迷的原因之一。
值得考虑的是，在这种情况下，加拿大房地产市场的哪些部分会受到更大的影响。
我怀疑温哥华豪华公寓受到的冲击可能比萨斯喀彻温省里贾纳的独立屋要大得多。让我们拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
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