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来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 麻辣地产点评 | 字体: 小 中 大
我们现在正处于夏季酷暑时期，这也是房地产市场历史上最萧条的时期，而经济活动疲软又加剧了这一情况。加拿大的失业率从最低点上升了 1.6 个百分点，这已经比过去 30 年中几次经济衰退的最低点增幅更大。与此同时，小企业拖欠率比全球金融危机期间更高。另一方面，可以说房地产情况已经有所好转，500 个基点的加息终于在系统中发挥作用了。
加拿大央行从 6 月份开始降息，但说实话，25 个基点对任何人都不会产生影响。房主现在以 5% 的利率续贷，基本上是他们习惯的两倍。如今续借抵押贷款后，没有多少闲钱可支配。对于投资者来说尤其如此，他们中的许多人都在租赁公寓上亏钱。
目前这是一个难以捉摸的市场，但有一件事显而易见，投资者面临巨大压力，投资者供不应求，而大量投资者决定出售，特别是出售即将交付的楼花单位。许多楼花投资者只剩下两个选择：要么持有单位并将其出租，现金流严重为负，要么扣除费用和税金后亏损转售。
以下是一个典型的例子。
这套公寓是几年前以 699,000 元购买的楼花，当时的抵押贷款利率要低得多，经过挂牌111天和多次更改售价，现已成交，我正在询问买家为此支付了多少钱。假设以目前的要价出售，扣除费用后，投资者将损失 70,000 元以上。
或者投资者也可以选择持有并出租。假设抵押贷款率（LTV）为 80%，投资者将承担 560,000 元的抵押贷款，30 年摊销期利率为 4.99%。每月抵押贷款为 2985 元，再加上 550元的物业费、保险和物业税，总持有成本为 3535 元。而今天该房产的市场租金约为 2600元。这使每月的负现金流达到 935 元。
这在今天是非常常见的情况。你愿意承受每月 935 元的损失多久？
当利率为 1.5% 时，计算结果会好得多。每月的抵押贷款可以减少 1000 元，这套公寓就可以自我维持了！
有趣的是，人们指责投机者推高了房价，却没有意识到这只是政府通过零利率政策实施的政策的一个表现。资金近乎免费，投资者当然会涌入房地产市场！而现在，就像在任何开放市场经济中一样，投机者已经过度扩张，为供应过剩和价格下跌埋下了祸根。想象一下。
您读过这篇流行演讲吗？《投机者是英雄》？原载于 1989 年的《华尔街日报》。作者是美国对冲基金经理 Victor Niederhoffer：
我是一名投机者，在芝加哥期货交易所和芝加哥商品交易所都有席位。当我的女儿问我，我的工作是否和屠夫、医生或科学家的工作一样重要时，我回答说，投机者是英雄，历史上从来如此。
有些投机者是像克里斯托弗·哥伦布这样的发现者，像亨利·福特这样的创造者，或者像托马斯·爱迪生这样的发明家。他们的工作很容易被置于高位。而我在这个更宏大秩序中的作用是间接的、相对隐蔽的和无计划的。我唯一能发现的是价格的走向。像成千上万的其他交易者一样，我试图预测未来一两天普通商品的价格。如果我认为某件商品的价格会上涨，我会今天买入，稍后再卖出。如果我认为价格会下跌，我会以今天的高价卖出。奇迹在于，在照顾好自己的同时，我们投机者以某种方式确保了世界各地的生产商将在适当的时间提供正确数量和质量的商品，不会造成过度浪费，并且这与人们的需求和他们可用的资金相吻合。
渴望“采取措施”解决高价问题的政客们经常会制定法律来惩罚投机者。公元 300 年，罗马皇帝戴克里先统治时期就发生了一起具有代表性的事件。投机者扣留了囤积者的稀缺物资，希望在需求更加旺盛时出手。为了解决这个问题，戴克里先为牛肉、谷物、衣服和其他几百种物品设定了最高价格。任何以更高价格出售的人都会被处死。
结果如何？据拉克坦提乌斯在公元 314 年报道，“许多流血事件都是因为一些微不足道的小事而发生的。人们不再把食物带到市场上，因为他们买不到合理的价格，这加剧了饥荒，最后在许多人因此丧命后，法律本身就被搁置一旁了。”
另一个代表性事件发生在 1585 年西班牙围攻安特卫普期间。安特卫普当时是欧洲的主要商业城市。西班牙人决定封锁港口，迫使港口投降，因为物资已经用完。安特卫普的农民和面包师知道这一点，于是生产了大量面包。私掠船冒着极大的危险突破封锁，为安特卫普提供所需的物资。面包价格开始上涨。投机者猜测面包将会出现短缺，于是精明的购买行为进一步推高了面包价格。
但安特卫普的政客们认为贪婪的投机者从战争中获利是错误的。政客们对所有可以食用的东西设定了一个非常低的最高价格，并对违反者规定了严厉的惩罚。后果是不可避免的。私掠船停止了封锁，粮食供应枯竭。消费者没有动力去节俭。围城六个月后，市民们耗尽了所有的粮食，安特卫普人饿死了。他们投降了，很快就被吞并了。
让我们考虑一下一些解释短缺和过剩的原因以及投机者的作用的原则。
当产量太少而不能满足正常消费量时，投机者就会进来，希望通过购买从稀缺中获利。他们的购买抬高了价格，从而抑制了消费，以便较少的供应能够维持更长时间。受高价鼓舞的生产者通过种植或进口更多粮食进一步缓解稀缺。另一方面，当价格高于投机者认为的事实水平时，他们就会出售。这降低了价格，鼓励了消费和出口，并有助于减少盈余。
当然，投机者并不总是正确的。
当他们犯错时，他们的行为会导致短缺或过剩。郁金香狂热、1720年南海公司泡沫、密西西比泡沫、黄金恐慌、股市崩盘和美元价值剧烈波动等狂热经常被引用为投机者造成不稳定和失衡的例子。
但谁能做得更好呢？
官僚们几乎没有动力去改进、投资或创新。然而，当投机者犯错时，他们会因自己的错误而遭受严重的惩罚，损失自己的钱财。如果不加以制止，我们现代国王干预市场自然运作的倾向将导致毁灭。但投机者为了追求利润，向生产者和消费者发出了毁灭和善的力量的信号。
当今投机者最积极的影响或许就是从一开始就遏制可能产生通货膨胀影响的政府活动。政府在其活动上的支出往往超过其通过税收获得的收入。其后果往往是严重的通货膨胀，随后是战争、革命和文明的毁灭。
然而，如今债券交易员对此类活动的长期后果非常警惕，因此，只要出现通胀迹象，他们就会立即大幅提高债券收益率。收益率上升对政府收入、商业活动和消费者支出产生了如此负面和直接的影响，以至于政府几乎放弃了试图通过市场偷偷增加支出的做法。结果，20 世纪 80 年代，整个西方世界的通胀率明显放缓。
当然，投机者不是天使；许多人受赌博和贪婪的驱使，一旦有机会，他们就会像其他人一样利用公众。但竞争市场的效率有助于发现和减少不道德的行为。
知识分子对经济和历史的分析嗤之以鼻，轻蔑地说：“人不能只靠面包活着。”对此，我的回答是，没有我们，就没有面包。
我为自己是一名投机者而感到自豪。我为自己在周一预测周二价格的卑微努力是我们社会不可或缺的一部分而感到自豪。通过低买高卖，我创造了和谐与自由。
有趣的是，我们鄙视投机者，我们试图摆脱他们，但现在我们却嘲笑他们并贬低他们。
我们试图通过征税来提高住房承受能力，但最终导致供应过剩和价格下跌的却是那些为高风险新开发项目提供资金的投机者。以下是温哥华和多伦多在建的公寓单元。
来源：Ben Rabidoux，Edge Analytics
来源：Ben Rabidoux，Edge Analytics
谁能想象投机者会成为英雄呢？
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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