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日期: 2024-09-09 | 来源: 加西网 | 有12人参与评论 | 专栏: BC省府 | 字体: 小 中 大
（加西网综合）BC省政府规定只能在地块上建造单户住宅的第44号法案并没有推翻土地所有权的限制性契约，也引起开发住房密度化的一些问题。
在北本拿比布伦特伍德公园（Brentwood Park）社区，南草坪大道（Southlawn Drive）沿线有几栋 50 年代的独立住宅正在出售。
这些独立屋的面积均约为 2,500 平方英尺，评估价略高于 210 万元，每栋挂牌价约为 430 万元。挂牌上市中也“鼓励潜在买家想象这些房产的重建潜力。新的省级立法允许多户住宅建筑最高可达八个单位。”
(谷歌地图)
但有一个问题。
这里每处房产的土地所有权都带有一项 50 年代注册的限制性契约，规定该地块上只能建造单户住宅。
据一个社区团体称，该地区有超过 400 个地块被认为有此类契约，该团体正在利用这些限制来对抗省级住房政策，这些政策旨在增加以前划为单户住宅的地区的密度。
这些房主打着“拯救布伦特伍德公园”的旗号，表示政府的政策“过度”，将“造成社区脱节”和“无节制的致密化”。
目前尚不清楚大温地区和该省其他地方有多少契约。根据《省报》的报道，退休房地产律师、BC 省公证人协会前总法律顾问 Ron Usher 表示，可能有数千块土地所有权带有所谓的“法定建筑计划”和限制性契约，这些契约可以追溯到 20 世纪 50 年代。“20 世纪 60 年代，建筑商和开发商正在远离市中心的地方建造住宅小区。
为了使这些社区吸引那些想要统一的买家，开发商使用契约来规定只能在这些地块上建造特定尺寸或类型的房屋。
BC 省府表示，其新立法迫使市政府改变分区章程，允许在单户住宅地块上建造更多住房单元，但这并没有推翻限制性契约，但正在调查这个问题。
专家表示，BC 省府有权制定立法或其他机制来推翻与新分区章程不一致的限制性条款。
但随着选举在即，这种做法可能会疏远一些选民。
邻里团体依靠契约来对抗第 44 号法案
本拿比的布伦特伍德公园区靠近布伦特伍德镇中心购物中心和空中火车站。
“拯救布伦特伍德公园”运动于去年启动，以响应第 47 号法案，该法案要求市政当局允许在距交通枢纽 400 至 800 米范围内的单户地块上建造小型公寓楼。
在该地区居住了 22 年的居民佩雷拉表示，“本拿比是一个异类，多年来一直在增加交通密度，有两条交通线和四个市中心规划。自 2017 年以来，位于布伦特伍德两侧的霍顿（Holden）站和吉尔摩（Gilmore）站之间已有 30 座塔楼建成，另外 70 座塔楼正在建设中。”
该组织发起了一份请愿书，要求豁免以交通为导向的发展立法，并得到了本拿比市议会的支持。但遭到住房部长的拒绝。
随后，该组织将注意力转向了第 44 号法案。省府这项法案要求市政当局在 7 月 1 日之前修改其章程，以允许在单户住宅和复式住宅的地块上建造多单元建筑。
佩雷拉表示，去年冬天该立法一通过，而且早在市政当局修改分区章程之前，房地产经纪人和开发商就蜂拥至该社区寻找买家和卖家。
他说：“似乎没有人知道第 44 号法案。12 月 1 日，土地议会人员敲门告诉我们这一消息。”
佩雷拉补充道：“这个地区也成为密度目标，感觉非常没有道理。”
该组织在整个社区的草坪上张贴了标志，以吸引人们对其网站 SaveBrentwoodPark.com 的关注，该网站为居民提供了如何搜索 BC 省的指导。土地所有权和调查网站查看财产是否存在限制性契约，并要求他们注册详细信息。
该组织的目标是建立一个数据库，这样，如果业主或开发商开始在具有限制性契约的地块上建造多于单户住宅的房屋，邻居就可以采取法律行动。
这些契约是由希望推销房屋的原始建筑商或开发商注册的，通过永久协议约束多个房主。
根据《省报》的报道，Southlawn Drive 房屋的挂牌经纪人、房地产经纪人 Zeljko Milnar 表示，这些契约“通常是在 60 至 80 年前制定的，反映了那个时代的价值观和需求，优先考虑保持社区的统一性。”
他补充说，虽然一些房主保护社区的特色是可以理解的，但“重要的是要考虑到，允许更灵活的住房选择可以增强社区的活力和包容性。”
佩雷拉表示，像这样的叙述让几代人相互对立，虽然该街区有最初的买家，但这并不是要紧抓过去，因为还有其他买家想要住在单户住宅区，并且能够购买承担未来几年财富代代相传的成本。
房屋销售的潜在症结
与此同时，想要重新开发或出售房产的房主正在密切关注 8 月 6 日在 BC 省最高法院提交的请愿书。
据 Postmedia News 最先报道，一对居住在本拿比政府路地区的夫妇渴望出售他们建于 1975 年的房屋，并找到了一位买家，希望将其改造成多单元建筑。
但此次出售的条件是获得司法裁决以取消限制性契约。
在 8 月初提交的一份宣誓书中，本拿比住宅的潜在买家表示，她打算将该物业重新开发成一栋拥有四到六套住宅的建筑，但如果该契约仍然存在，可能无法实现。
她表示正在寻求取消该契约，“根据我对新闻稿和立法的审查，我的理解是，省政府实际上废除了整个 BC 省的所有单户住宅分区。”
此案正在审理中。
本拿比并不是唯一一个出现契约成为房产交易潜在症结的城市。
位于白石镇布莱克本大道（Blackburn Avenue）的一栋五居室住宅被描述为“您的复式计划项目的理想地块”，其土地所有权上的 1958 年契约规定，“在任何一块地块或地段上，一个家庭或住户单位不得建造超过一栋住宅。”
素里市规划和发展部代理总经理罗恩·吉尔（Ron Gill）在一封电子邮件中表示，“工作人员正在审查住宅地块地契上登记的各种更常见的限制性契约类型”，一旦审查完成，将提供更多信息。
BC 省有许多不同类型的契约，但没有一个按类型追踪契约的中央系统。
BC 省土地产权和测量局发言人珍妮丝·弗雷泽（Janice Fraser）表示：“虽然所有的建筑计划和契约都存放在土地产权登记处，但如果不审查每一份文书，就无法确定哪些契约对土地使用的限制违反了第 44 号法案的规定。”
根据介绍，要了解每一份文件，都需要调出土地所有权证，阅读扫描文件（这些文件都是打字机打印的，有时还包括手写注释），看看对建筑高度、建筑面积或允许饲养宠物数量的限制是否会妨碍在一块土地上增建多处住宅。
BC 省住房部最初表示，业主应就限制性条款寻求法律建议，随后在 8 月 26 日发给 Postmedia 的电子邮件中表示，将继续研究这一问题。
省府有权处理这些限制性条款，就像省府对其他类型的条款进行全面修改一样，例如种族主义条款规定某些地区（如西温哥华和 Shaughnessy 的 British Properties）的房屋所有权只对白人买家开放。
UBC 大学财产法教授道格拉斯·哈里斯（Douglas Harris）说，他理解该省为何采取谨慎的态度，因为契约辩论双方的人都可以主张财产权。
“一些房主可以说他们是因为限制性公约才买下自己的房产。其他人可能会说，这是他们的土地，他们应该可以开发。”
哈里斯教授预计很快可能还有另一个热点将引起关注。
裸地分层（Bare land）
他指还有一种不同类型的土地使用限制，可能会在不希望在单户地块上建造多单元建筑的业主和省府推动提高密度之间产生类似的对峙。
这种限制起源于上世纪80年代，当时出现了许多裸地分层物业。裸地分层（Bare land）开发将未开发的土地细分为分层地块，通常用于建造独立式住宅。
其中一些裸地分层开发项目的附则规定，每块分层地块上只能有一栋单户住宅。
这些开发项目大多位于温哥华岛南部、维多利亚周边城市、菲沙河谷（包括阿伯兹福德和奇利瓦克）以及奥肯那根地区。根据哈里斯教授的研究，共有 2,600 多个这样的开发项目，创造了 46,000 多块裸地分层地块。
他说："人们一直在关注建筑计划和限制性契约，但裸地分层物业有可能成为一个更大的问题。”
他指省府正在对这一问题进行的审查表明，变革可能即将到来。
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