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来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 麻辣地产点评 | 字体: 小 中 大
今天我们要玩一个连点游戏。众所周知,二手公寓市场疲软,尤其是在温哥华和多伦多。利率大幅上涨,基本上摧毁了投资者对这两个城市拥有租赁房产背后的计算公式。
公寓投资者突然面临抵押贷款支付额上涨的问题,而且由于BC省和安省政府的租赁法,他们无法将成本转嫁给租户,因此陷入困境,在许多情况下,他们每月都要大笔花钱。对于一些人来说,最简单的解决办法就是出售。不幸的是,对于卖家来说,供应现在超过了需求,导致库存增加。
我们目前在大温哥华地区有 6 个月的公寓库存待售(下图)。
这给价格带来了下行压力。这对买家有利,对卖家不利。然而,有趣的是,二手房市场的疲软正在渗透到新房市场。这是有道理的,毕竟,如果二手房价格下降,为什么要为楼花公寓支付溢价呢?
结果是大温哥华地区的新房销售量下滑。今年迄今为止,新房销售量刚刚超过 5,000 套,而黄金销售季节即将结束。在秋季销售季节结束之前,开发商还有八周的时间来销售产品,然后我们就会进入黑暗而安静的冬季。
请记住,政策制定者曾承诺到 2031 年将有 400 万套住房!然而,新房销售(建筑许可和新屋开工量的主要推动力)却表现疲软。大多伦多地区的情况只会更糟,因为该地区的新房销售量处于 20 年来的新低!
但现在我们先来看看温哥华。新房销售疲软。开发商正在与不断缩小的投资者群体和不断下跌的转售价格竞争。在利润被抹去之前,开发商只能降价这么多。
根据我通过 Altus Group 收集的数据,库存正在堆积。开发商拥有大量可用库存。这些库存主要不在市场上出售,也没有在 MLS 上列出。我们称之为影子库存。
因此,要么投资者需求需要迅速恢复,要么折扣将继续。目前,随着越来越多的开发商努力维持运营,这是一场消耗战。如下图,看官看到的报道仅是冰山的一角:
正如我们今年一次又一次指出的那样,无论加拿大央行如何降息,未来 24 个月新住宅开发都将陷入停滞。
失业率较低点上升了 1.8 个百分点,并有望在未来几个月继续上升。劳动力市场疲软也影响了租赁市场,租赁市场在一年前曾出现过高峰迹象,从大多数指标来看,租金现在正在全面下降。
来源:Rentals.ca
我认识的一些物业经理提供了与上述数据相符的轶事证据。没错,租金下降对租户有利,但对投资者或开发商来说绝对不利。
让我们把这些点联系起来成为一个完整画面:二手房市场疲软,并影响到预售市场。库存在增加,价格在下降,租金面临下行压力,鉴于劳动力市场疲软,这种压力似乎还会持续下去。如果这种情况持续下去,将加剧竣工后评估价值的问题。
但情况并非全是悲观的。现实情况是,价格下降和利率下降将在短期内改善住房负担能力。附带损害的是最终买单人为未来住房供应提供资金的投资者、开发商和贷款人。换句话说,今天标志着未来住房危机的开始。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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