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日期: 2024-09-18 | 来源: 加西网 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
（加西网综合）本周，加国联邦政府宣布了抵押贷款摊销和保险规则变化，政府向更多买家延长 30 年摊销期并提高抵押贷款保险上限。称其为“几十年来最重要的抵押贷款改革”。
下面让我们来看看这些变化是什么，以及新的政策对借款人、贷款人、建筑商和保险公司有什么影响。
有哪些变化？
联邦政府将为所有首次购房者和所有新房买家推出 30 年的摊销期，无论这是否是他们的第一套房。这远远超出了 8 月份推出的仅适用于首次购房者购买新房的较长摊销期。
同时，从 2024 年 12 月 15 日起，政府将抵押贷款保险资格扩大到涵盖价值超过 100 万元的房屋，最高可达 150 万元。
为什么要做出这些改变？
面对住房短缺和负担能力危机，政府正致力于让年轻买家更容易进入市场，并试图将住房供应量增加约 400 万套。另外加拿大多伦多和温哥华等城市的平均房价现已超过 100 万元，而 2012 年的情况并非如此，当时这是获得保险的抵押贷款的上限。
加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，2024 年 8 月的全国平均房价为 649,100 加元。
而一些观察家则认为，扩大改革是自由党政府试图讨好选民的一种尝试。
这对于购房者来说意味着什么？
在利率下降并为购房者提供一些缓解的情况下，新规定意味着购房将延长几年，从而降低每月成本。抵押贷款行业一直在呼吁延长摊销期，称这将是一项切实的措施，通过帮助购房者满足借款人管理抵押贷款的压力测试来提高负担能力。
Ratehub.ca 的抵押贷款专家格雷厄姆 Penelope Graham 表示：“将还款期限延长一段时间将有助于提高借款人的资格率，从而帮助他们通过抵押贷款压力测试，特别是在房价仍高于百万元门槛的市场。”
此外，符合保险条件的房屋价值的新上限意味着，任何购买价值在 100 万元至 150 万元之间的房屋的人将不再需要支付 20% 的首付。他们现在将有资格获得保险抵押贷款，通常只需要支付 5% 的首付。格雷厄姆说，8 月份首次推出的针对新建房屋的摊销措施受到批评，因为许多新建房屋的价格都超过了保险抵押贷款的门槛。“将这项措施扩大到所有房屋类型，并允许最高 150 万元的保险抵押贷款，将大大改善首次购房者进入房地产市场的机会，以及传统首套公寓以外的房屋类型，因为买家现在可以用更少的首付购买更昂贵的房屋类型。”她说。
这会对每月付款产生什么影响？
根据 rates.ca 的数据，如果买家以 4.09% 的利率分 30 年分期偿还加拿大平均房价 649,096 加元的房屋，那么如果分期偿还 25 年，每月还款额将为 2,895 加元，而不是 3,198 加元。
如果采用 30 年分期偿还，五年内他们将少付 18,172 加元。如果分期偿还 5 年，那么他们五年后的欠款余额（需要续借时）将为 545,249 加元，比分期偿还25 年多出 20,107 加元。
有缺点吗？
购房者将需要更长时间地偿还抵押贷款。例如，一位 37 岁的人分 30 年偿还抵押贷款，即使过了传统的退休年龄，他仍然需要偿还。此外，购房者可能会倾向于花费超出自己能力的金额，因为每月的还款额将比旧规则下便宜。抵押贷款人也将支付更长的利息，尽管这在抵押贷款的后期往往只占每月还款额的一小部分。
穆迪加拿大公司（Moody’s Canada Inc.）金融机构集团副总裁罗伯特·科朗杰洛 (Robert Colangelo) 表示，这些变化还可能通过刺激需求导致房价上涨，加剧这些措施试图缓解的供应问题。他说，这将不合时宜，因为失业率（抵押贷款违约的关键指标）正在比预期更高。
这些变化对于贷款人和 CMHC 意味着什么？
如果借款人因新规而购买更多房屋，银行可能不得不重新审查其承保标准，以确保他们不会让买家有资格购买他们买不起的房屋，从而导致违约。这些变化还将改变由政府支持的贷方和保险公司之间的风险平衡。
科朗杰洛说，自 2012 年抵押贷款保险上限为 100 万元以来，银行投资组合中抵押贷款保险的比例已从 47% 降至 20% 左右。如果新措施导致更多抵押贷款承保价值在 100 万至 150 万元之间的房屋，“这将把风险从银行的资产负债表转移到联邦政府，因为他们为CMHC（抵押贷款保险）提供 100% 的担保。”他补充说，联邦政府还为私人机构承保的抵押贷款提供高达 90% 的担保。“从银行的角度来看，这对信贷略有积极影响，”科朗杰洛说。
这对房地产市场有何影响？
据业内人士称，联邦政府本周宣布的这两项变化，可能会导致房屋销售量增加（此前销售量停滞不前）和价格上涨（今年价格有所下降）。
Royal LePage 首席运营官 Karen Yolevski 表示，这些变化加上较低的利率，将使一些潜在房主能够从观望状态中走出来，买房。“我们知道，现在有一些……观望的买家肯定想买房。按照目前的利率，他们根本付不起首付或每月还款，”她说，并补充说，新的买家竞争是否会将价格推高到即使有了这些新规定，房价也变得遥不可及的地步“还有待观察”。“我们现在处于一个很好的位置，市场上的库存比几十年来都要多，”她说。
抵押贷款专家 Rob McLister 在MortgageLogic.news上发表他的观点，他更相信这种影响可能会导致房价上涨，称新政府政策“几乎是纯粹的价格刺激”。
预售公寓市场怎么样？
穆迪的科朗杰洛表示，由于新建筑的摊销期延长，抵押贷款支付额会降低，因此有可能重新点燃预售公寓的需求。不过，他表示，鉴于最近针对首次购房者推出的措施，租房需求下降可能会抵消这一影响。此外，他表示，目前出现了一种趋势，即租房者和自住购房者大多都不愿购买面积较小的公寓。
这对房地产投资者意味着什么？
科朗杰洛表示，与超低利率不同，新的抵押贷款摊销和保险规则预计不会刺激住宅房地产的投资活动。投资者抵押贷款平均占加拿大大型银行住宅抵押贷款总额的 9% 或 10%，“因此，我预计这些措施不会在中期内大幅改变这一比例，”他说。投机者将被限制，因为他们只能利用适用于新建房屋的摊销规则，而且可能还会有警告禁止这些规则适用于拥有多处房产的买家，Yolevski 说。“这些都是积极的（措施），因为总的来说，新政策不会助长投机，”她说。“你可能会看到新建房屋的一些投机……但这只是市场中能够受益的小部分。”
REF: https://financialpost.com/real-estate/mortgages/what-new-...- 地产及投资版面的文章仅供参考，不作为投资建议。投资有风险，入市请谨慎！
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