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日期: 2024-10-06 | 來源: 華爾街日報 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
中國房地產泡沫破裂後留下了數千萬套空置住房。而目前中國人口在不斷減少，導致許多城市陷入困境，可能永遠沒有足夠人能填滿這些房屋。
據經濟學家估計，中國可能有多達9,000萬套空置住房。假設每套住叁個人，那麼這足以容納整個巴西的人口。
即使中國人口不斷增長，讓這些空屋住上人也相當困難，而實際上中國人口並沒有在增長。由於中國的獨生子女政策，預計未來30年中國人口將減少2.04億。
彼得森國際經濟研究所(Peterson Institute for International Economics)研究員黃天磊表示，根本的問題是沒有人來住。
毋庸置疑，壹些閒置房產將會被買下並入住，尤其是如果經濟學家呼吁政府采取的更多支持措施出台，能讓中國買家相信房價會再次上漲。
鑒於北京、上海和深圳等大城市經濟活躍，加上外來人員流入也促進了人口增長，這些城市幾乎肯定會消化掉過剩的住房。
在小城市，解決這個問題則要困難得多，因為這些城市的經濟前景往往較弱，人口也在減少。
在中國，研究人員非正式地將城市分為不同等級，近340個被劃分到叁線、肆線和伍線城市中，人口規模從幾拾萬到幾百萬人不等，這其中許多城市的經濟都面臨困境。
年輕居民正在離開。根據《華爾街日報》(Wall Street Journal)基於官方數據的計算，從2020年到2023年，中國至少60%的叁線、肆線和伍線城市的人口減少。
哈佛大學(Harvard)經濟學教授羅格夫(Kenneth Rogoff)表示，這些小城市擁有中國60%以上的存量房。即使在人口減少的情況下，許多地方政府仍鼓勵開發商建造更多房屋，因為賣地和建房促進了經濟增長，也讓地方政府的錢包鼓了起來。
隨著中國經濟陷入低迷，如何處理過剩房產變得越來越緊迫。今年5月，中國政府公布了壹攬子救助計劃，其中央行將為中國的銀行提供人民幣3000億元的低息貸款，用於向國有企業貸款，供這些企業用於購買空置房產並將其轉為保障性住房。
截至6月底，各家銀行僅總計使用了該額度的4%。經濟學家表示，即使有低息貸款，企業也沒有動力將空置房產轉為保障房，因為租金太低，企業無法從中盈利。
中國政府最近加大了旨在支持疲軟經濟和房地產市場的舉措力度，包括降低利率、下調贰套房首付比例，以及允許購房者對房貸進行再融資。然而，經濟學家表示，還需要采取更多措施才能讓中國經濟走出困境。
中國住房和城鄉建設部(Ministry of Housing and Urban-Rural Development)以及國務院新聞辦公室(State Council Information Office)沒有回應置評請求。
摩根士丹利(Morgan Stanley)的首席中國經濟學家邢自強(Robin Xing)表示，中國政府應該推出壹項更全面的救助計劃，包括收購中國30至50個壹、贰線城市的過剩存量房，並將之轉成保障房，不考慮利潤問題。估算成本：4,200億美元。
但這個計劃不涵蓋中國叁、肆、伍線城市的空置房屋。許多經濟學家表示，向這些城市的空置房投入更多資金是沒有意義的，因為反正沒有足夠的人去居住。
許多住房將變成城市和投資者的長期負擔，他們背負著無法出售且已經貶值的資產，還不得不繼續持有。經濟學家表示，有些住房最終只會逐漸走向破敗。
“白菜價”
在東北沈陽郊區，有壹個名為“綠地國賓府”的爛尾樓項目，該項目凸顯了房產逐步破敗會是怎樣的情況。該項目於多年前停工，留下了100多棟仿歐洲豪宅風格的未完工別墅。
在最近的壹次走訪中，有人看到山羊在這個廢棄小區裡游蕩。曾經是售樓處樣板間所在的樓棟如今看起來就像壹座後世界末日時代的歌劇院，天花板上掛著壹盞破敗不堪的枝形吊燈。目前尚不清楚這個項目會被如何處置，該項目的開發商已經發生債務違約。
至少沈陽的人口還在增長。在靠近中俄邊境的寒冷城市鶴崗，人口已從2010年的109萬減少到94萬。
幾年前，當鶴崗的房地產市場還火爆時，房地產熱衷者曾在網上發帖，吹捧他們稱之為白菜價的房子。
據某線上找房網站，現在房價甚至更低，而且銷售已陷入停滯。2019年到2022年期間，鶴崗的待售房屋庫存增加了壹倍多。假設壹套普通住宅的面積約為111平米（這是中國2020年人口普查時得出的戶均居住面積），根據官方公布的住宅房地產銷售總面積數據，2022年鶴崗僅售出了534套住宅。
鶴崗市中心有壹套約60平米的公寓最近掛牌出售，售價不到9,300美元（約合人民幣65,000元）。
在鶴崗長大的兼職炒股人Zhou Yongzhi說，鶴崗市中心的大多數高層公寓樓在晚上都是漆黑壹片。他說，“鶴崗是我的家鄉，我希望看到它蓬勃發展。但在未來10到20年內，我看不到它有多大希望。”
鶴崗市政府沒有回復記者的置評請求。
哈佛大學教授羅格夫說，他認為中國壹些城市肆分之壹的住房會處於空置狀態。
他說，在這種地方維持法律秩序的難度很大，即使在中國可能也是如此。他說，他認為這在未來將是壹個重大的社會和治理問題。
復雜的問題
中國的房地產過剩是在長達數年的建設熱潮中形成的，這壹熱潮於2021年結束，當時中國政府出於對房地產泡沫的擔心，收緊了對建築商的信貸。很快，人們就發現開發商已經過度建房了。
自去年夏天以來，中國住宅銷售額大幅下降。目前，令西方國家樓市承壓的主要是通脹、房價上漲等因素，而中國房地產市場面臨著開發商債務危機、新冠疫情封控影響等難題。隨著境外投資者和普通購房者都逐漸失去信心，多地政府下調了房貸利率，開發商也開始使用送車、送豬甚至提供工作機會等促銷手段刺激購買。此外，《華爾街日報》分析了房地產作為中國這個全球第贰大經濟體的支柱產業，其出現動蕩對全球經濟有何影響。封面圖片制作：Sharon Shi
很難確定這個問題到底有多嚴重。中國官方並不提供空置房的統計數字，因此經濟學家必須利用空置率、預售許可和其他數據來源來進行估算。他們估計空置房的數量有數千萬套，其中包括多種空置房，每種空置房都有自己的問題。
在多達9000萬套空置房中，有3100萬套是全部或部分建成但從未出售的。這些房產可以被拆除，但許多房產陷入與開發商破產相關的訴訟。在許多情況下，各城市和開發商希望能夠完成這些項目。
另有5000萬至6000萬套住房已被購買，但仍然空置。許多中國人由於缺乏其他投資途徑，將多余的資金投到投機性房產中卻無意居住，這些房產通常位於房價較低的較小城市。
花旗投資研究(Citi Research)最近的壹項調查顯示，在中國的壹線和贰線城市中，約74%的家庭擁有壹套以上住房，近20%的家庭擁有叁套或更多住房。
這些住房可能更難處理，因為業主仍然期望住房升值。許多住房位於部分有人居住的樓房裡，無法拆除。
另外還有2,000萬套已售出的住房，由於開發商現金流問題和市況不佳，這些住房在很大程度上未能完工。業主仍然想收房，但開發商卻沒有足夠的資金來完工。
隨著中國新房成交量大幅下滑，負債累累的房地產開發商難以獲得足夠的資金來完成項目，中國房地產危機預計將進壹步惡化。《華爾街日報》中國分社社長鄭子揚前往沈陽壹處廢棄的別墅群，壹探中國房地產市場的低迷給政府帶來的挑戰。封面圖片來源：Antoine Morel for The Wall Street Journal
“海上威尼斯”
許多建築商在形勢好的時候將目光投向了小城市。當時大城市的房價越來越高，只要房價不斷攀升，投資者似乎願意在任何地方買房。
小城市對這種活動抱以歡迎的態度。盡管有證據表明當時中國人口正在達到峰值，但許多城市還是發布了強勁的人口增長預測，因為這可以幫助這些城市從省級政府獲得更多資源，並為開展更多建設項目提供理由。
在地處長江與東海交匯處的啟東，當地官員多年來壹直在努力吸引工廠等大型投資項目。向開發商出讓土地幫助他們實現了增長目標。根據總部位於上海的萬得信息技術(Wind Information Co., 簡稱：萬得)編制的數據，2021年，啟東的土地出讓收入從2017年的9.32億美元增至20億美元，增長了壹倍多。
而開發商也將啟東宣傳為距上海僅兩小時車程的理想後花園。
啟東市，恒大樓盤“海上威尼斯”的現狀。
啟東市的人口在2020年達到110萬的峰值，之後連續叁年下降。自2007年以來，該市的就業崗位數量壹直在減少。
其中壹個新項目名為“海上威尼斯”(Venice on the Sea)，包含肆萬套住宅、壹處人造海灘以及壹家伍星級度假酒店。居民可享受仿制的威尼斯運河風光，並漫步於點綴著希臘和羅馬風雕塑的小徑。
當地的房產經紀人Xiang Dayu回憶起樓市鼎盛年代的狂熱需求。壹些買家公開討論為小叁買房。還有人不用現場看房就願意付款。
但Xiang說，大多數人買房是為了投資，將房子空置，這些人很多都來自上海。現在，大多數房屋在壹年的很大壹部分時間裡無人居住，到夏季高峰期入住率才能升至僅60%左右。
許多業主正試圖賣房，數拾套房源在拍賣網站上掛牌或在抖音上被推銷。壹則最近發在抖音上的視頻顯示，壹位房主帶壹名房產經紀人參觀了壹套面積為1,030平方英尺的房子，房主說房子是他2016年和朋友去啟東的海灘游玩時買下的，當時花了約10.1萬美元。
“海上威尼斯”項目包含了肆萬套住宅和壹家伍星級度假酒店。
他在視頻中說，當時覺得這套房子有著不錯的景觀，就當場買了，自己從未入住，買房完全是為了投資。他現在試圖以6.31萬美元左右的價格出售這套房子。
海上威尼斯由現已破產的中國恒大集團(China Evergrande Group)建造。該項目北面坐落著另壹個基本空置的大型住宅區，其開發商是發生了債務違約的碧桂園(Country Garden)。該項目南面是壹個未完工的小區，其開發商融創中國(China Sunac Group)也發生了債務違約。該項目西面則是大片農田。
當地政府官員未回應置評請求。
鬼城
在其他壹些遇到房地產過度建設問題的國家，過剩的供應即便能消化完，有時也需要耗費數年時間。
日本曾因房地產泡沫於1990年代破裂以及人口日益萎縮和老齡化而出現了數百萬套空置房屋。事實證明拆除這些房屋頗為困難，因為存在法律障礙，比如有時找不到業主。去年日本空置房屋數量從2018年的850萬套增至900萬套，這樣的房屋在日本隨處可見。
在中國，許多空置房產的業主可能會繼續持有這些房產，因為中國的物業管理費較低，而且只在特殊情況下才征收房產稅。中國的個人破產規定拾分嚴格，增大了將房產脫手的難度，而且許多人想要保留房產期待市場可能的反彈。
不過，壹些經濟學家擔心壹種負面螺旋：房價的日益下跌促使更多業主試圖拋售空置房屋，進而拖累所有人的房產價值。
據來自中國國家統計局的數據，8月份主要中國城市新房和贰手房價格同比分別下跌5.7%和8.6%。
高盛(Goldman Sachs)的中國房地產研究主管Yi Wang表示，大多數城市的房價已回落至2017年和2018年的水平。如果價格跌至2015年的水平，更多業主可能會選擇出售空置房產。Wang說，這是因為2015年是上壹輪房地產繁榮的起點，在早期購房的業主不會想看到房價跌破他們的買入價。
然而，考慮到中國人口下降之勢，這可能是不可避免的。
彼得森國際經濟研究所的的黃天磊表示，他認為住房供應過剩問題實際上恐怕無解。他說，從根本上看，這是人口下降的問題，鬼城或將繼續空蕩蕩。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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