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日期: 2024-10-29 | 來源: 冰川思想庫 | 有0人參與評論 | 專欄: 中國房市 | 字體: 小 中 大
能夠從政策中受益的，主要是高線城市的改善型需求。想小換大、逃離“老破小”的，可以關注政策落實的後續情況，謹慎地選擇“上車”時機。
前不久，在壹個新聞發布會上，住建部領導宣布，將在前期城中村危舊房改造的基礎上，新增100萬套改造任務，並通過貨幣化方式加大政策支持力度。
貨幣化棚改重啟，加上近期各種刺激政策落地，再次點燃了樓市的希望……
01
今年“10·1黃金周”的樓市含金量很足，壹線城市的房產交易數據很好看。
熱度躥升最明顯的是深圳。據10月28日《深圳商報》報道，深圳“9·29”樓市新政發布後，各大樓盤銷售中心購銷兩旺，贰手房成交量大幅增加。
據統計，10月1日至26日，深圳新建商品住宅網簽認購10030套，日均認購量約390套，創下近年來月認購量新高。文章還稱，深圳“市場活躍度顯著提升，房地產市場止跌回穩態勢明顯”。
上海的看點是贰手房交易量大增。10月1日至13日，上海贰手房總成交套數達到7949套，環比上漲7.7%；而相較於去年同期，漲幅更為明顯，成交同比漲幅超75%。
這波深滬的“金拾”行情，是“9·29”兩地解限新政催生的，像前面提到的《深圳商報》報道，就直接指出是“9·29”樓市新政的作用。北京和廣州的情況也差不多。
圖/圖蟲創意
4、5月份壹贰線城市紛紛“解限”，樓市啟動。出壹波政策來壹波行情。政策刺激的有效期短則壹周，長則壹月。
比如，上海5月27日發布“滬九條”新政。6月份贰手房交易量2.6萬套，環比大漲40%。7月份迅速回落到2.04萬套，環比下跌22.5%。9月份只有1.59萬套，與年初相差無幾。上海樓市在這輪“政策行情”中已經算是表現上乘，其他地方“帥不過叁秒”、毫無波瀾的更不在少數。
既然房市解限新政是有效的，那就得持續。因此，住建部門在節後及時推出重啟貨幣化棚改的“大招”，也在情理之中。
02
上壹輪棚改之所以能把樓市搞得風生水起，是因為極限資金導入的“超級大餐”。
2015年至2018年棚改高潮期，4年開工2442萬套，年均600萬套，注入房地產的資金高達8萬億左右。相形之下，這輪“新增100萬套改造任務”，蛋糕變少了。
而且，這100萬套覆蓋地級以上35城，比2015年大規模棚改的52城要少。如果“雨露均沾”，每城不到3萬套。
這點“雨露”，也不好拿。貨幣化棚改投入的資金分叁部分——政策性的扶持資金，地方專項債和市場融資。本質上就是用少量的政策扶持資金撬動金融杠杆。
圖/圖蟲創意
在棚改啟動階段，負債主體是地方政府和房企。地方專項債由財政部代發，還不出是要中央財政兜底的，“天花板”不會很高。房企參與棚改的融資，沒有地方財政隱形擔保很難拿到。地方財政隱形擔保的主力是城投等地方融資平台，早已風光不再。
因此，這輪棚改啟動，可獲得的金融資源大不如前。
啟動階段配杠杆的債務包，最終要靠樓市的終端銷售消化。35城雖多，但是其中有產業基礎、人口穩定流入、具備有效市場需求的有多少呢？
35城“雨露均沾”，有能力有意願啟動的有幾城？最終能通過賣房“出貨”還債的又有幾城？誰都沒底。
不是住建部不想放大招，而是形勢比人強，不能放大招。有2015年的前車之鑒，受制於現實條件，隨手“畫餅”300萬套、500萬套也沒意義。上面敢放，下面未必敢接。
能從中這壹政策中獲益，只是少數高線城市的樓市。
03
貨幣化棚改主要是釋放樓市的改善型需求。北上廣等壹線城市和經濟發達地區的中心城市，是改善型需求的主力。
這些經濟發達城市是中國經濟的主力，長期承擔高比例的轉移支付，導致城市更新的水平遠遠滯後於經濟發展水平。其中的落差積累了更多的改善型需求。
比如東部沿海某城市，目前存量住宅800萬套中，“老破小”占比高達60%，比中西部中心城市西安、重慶高出20%左右。
這種居住環境和經濟發展水平脫節的情況，已經影響市民的生活質量。新市民受苦不小，高昂的租金、巨額的房貸卻只能換來簡陋的“蝸居”，真是“苦不堪言”。本質上這是城市更新的公共服務投入不足，造成居住成本過高的結果。
意願和能力相匹配，才能形成有效的市場需求。居住的改善型需求也是如此。
經濟發達地區中心城市的地方政府有更強的財政能力，保障貨幣化棚改。這些地區的居民存款和收入，大幅高於全國平均水平，響應政策的經濟能力較強。過去是高昂的房價抑制了居民的改善性需求，而這正是貨幣化棚改的用武之地。
圖/圖蟲創意
貨幣化棚改本身具有壹定的福利屬性，而且主要是“熟地”再開發利用，有降低基建成本、生活設施配套成本的空間。只要地方政府願意讓利於民，貨幣化棚改可以降低居民成本，從而更好地釋放改善型需求的市場潛力。
由此形成的鏈式反應，會從中低端市場向上傳導，“溢出”壹定的土地紅利。這對緩解地方政府財政壓力、改善營商環境，會有幫助。
因此，在經濟發達地區的高線城市重啟貨幣化棚改，加大城市更新的力度，的確可以對當地樓市產生較為明顯的正面作用。
前提是，不能走土地財政竭澤而漁的老路。如果再把貨幣化棚改搞成了高杠杆的債務游戲，即便是經濟發達地區的中心城市，也承受不起高負債的後果。
04
這輪重啟貨幣化棚改的政策效果還有待觀察。如果是上輪棚改那樣搞下沉式的“雨露均沾”，那麼對樓市的提振作用微乎其微，甚至有“下沉”導致失控的風險。
樓市回穩不可能脫離宏觀經濟的回暖，急不得。目前靠政策調整釋放的是存量需求，解限多少就釋放多少，因此“藥不能停”。但是，這種解除限制帶來的存量釋放，終究會到頭的。
重啟貨幣化棚改的政策“續杯”，無非是挖掘存量需求潛力的更進壹步。但是，資金規模和適用范圍都很有限，不能指望樓市就此走上快車道。
能夠從這壹政策中受益的，主要是高線城市的改善型需求。想小換大、逃離“老破小”的，可以關注政策落實的後續情況，謹慎地選擇“上車”時機。
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此外，如果政策落實到位、操作得當，那麼有意在高線城市安家落戶的“剛需族”，也將是潛在的受益者。
至於投資性需求，切勿盲目跟風“買房抗通脹”。樓市的長期動力，是經濟真實增長，而不是通脹。
只有真實的經濟增長才能帶動真實的資產升值，才能有居民收入增長的穩定預期。兩者疊加才有房產升值的空間，高通脹未必帶來高增長。高通脹、低增長的經濟環境下，固定資產因其流動性差，並不具備保值功能。何況目前中國經濟並沒有高通脹的跡象。
現階段有意購房的，還是以居住功能為重，量入為出、量力而行。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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