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_NEWSDATE: 2025-01-26 | News by: 美国之音 | 有0人参与评论 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
而中国的房地产这个癌症，由于绑架了57个相关产业，如果“急诊手术”，会导致经济死亡，因此需要精细地“分期手术”。但是中国政府却以雷霆万钧之势进行“急诊手术”。 2020年根据“房住不炒”的最高指示，以为“房地产一鲸落万物生”，大刀阔斧提出了“三条红线”的监管要求。结果是“一鲸落，万物衰”，经济减速，地方政府财政难以为继，引发企业破产潮、公务员降薪潮和购房者停贷潮，青年失业率居高不下，生育率持续低迷。
无奈之下，2024年9月召开的中共中央政治局会议上只好实质性地宣布“房住不炒”政策终结。
中国房地产：保经济还是保人口
中国政府想让房地产“止跌回稳”以稳定经济。一方面，这一目标很难实现，因为28-37岁的购房年龄人口在2020年开始缓慢下降，在2024年开始快速下降，到2050年将只是2024年的一半。
另一方面，中国目前的房价太高、城市人口密度过高。稳定在目前这种城市人口密度和房价，将导致生育率持续低迷、人口雪崩。
东亚地区的生育率是全球最低，原因之一是城市人口密度过高，每平方公里有1-3万人，人口过度集中在大城市，高房价、高民生压力、狭小的空间、长通勤时间，导致民不聊“生”。密度对数量增长的抑制是生物学规律，在培养的细胞如此，在细菌、植物、动物都如此（比如一山难容二虎），人类也受制于这种规律。东京各区市、伦敦各区、上海各区的人口密度都与生育率直线负相关。香港城市人口密度超高，生育率自然超低。
房价收入比与生育率强负相关，这种相关性既见于日本各都道府县、美国各州、伦敦各区的横向比较，也见于近年美国、日本历年的纵向比较。
美国的生育率相对教高，与其较低的城市人口密度也有关。芝加哥、费城、洛杉矶等大城市中心城区每平方公里只有四千人，全市建成区只有一、两千人。而中国城市作为整体，2022年建成区每平方公里高达8900人，与东京相当；而一线城市和省会城市的很多区的人口密度是东京的两三倍。中国的高层公寓占比高，也是生育率低的原因之一。
日本的生育率是东亚地区最高，原因之一是其房地产泡沫在1990年代破裂了，因此房价相对较低。一些人认为日本近年房价“止跌回稳”了，因此中国的房价也可以“止跌回稳”。其实日本的生育率从2015年的1.45降至2024年的1.15，房价上涨“厥功至伟”。中国不能将日本的教训当成经验。根据Numbeo的数据显示，目前中国的房价收入比高达29，而美国只有3，日本也只有11。中国将房价稳定在如此高的水平，生育率将低于0.7。
中国要避免人口雪崩，需要逐渐摧毁或废弃现有的城市建筑，重建新城（那么房地产将重新成为经济引擎），将城市人口密度控制在每平方公里4000人以内，大幅降低房价，让城市不但要“宜居”、“宜业”，更要“宜生”。在对经济不伤筋动骨、不引发金融危机的前提上，要让城建实现这一转变，需要极高超的治理水平，但是中国政府似乎缺乏这种水平。
作者易富贤：美国之音特约评论员，人口问题学者，美国威斯康星大学麦迪逊分校高级研究员。2007年出版《大国空巢：走入歧途的中国计划生育》，探究中国人口政策对中国社会的冲击与影响。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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