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日期: 2025-05-03 | 来源: 联合早报网 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
海上威尼斯2012年开售时，恒大在上海设立多个站点，免费接送客户到启东看房，开盘当天销量便突破20亿，创下当时长三角楼市销售纪录；四年后三期开盘，再以超28亿的销量刷新纪录，当时接送上海“买房大军”的大巴浩浩荡荡，一天就超过200辆。
上海人温大叔曾是资深“看房团”一员，辗转中国多地寻觅投资机会。他记得2012年第一次到海上威尼斯时，房价仅2000元出头，当他2016年真正出手时，房价已飙升至7000元。尽管楼盘周围数公里依旧是人烟不多的村庄和农田，这名精明的上海投资者还是毅然“上了车”。
温大叔手机里，至今还保存一段当年看房视频。画面中，他穿过摩肩接踵的人群，与售楼处献唱的俄罗斯美女合影留念。每个人脸上都洋溢着笑容，沉浸在歌舞声中。抱着房价永升的幸福想象，他们全情投入于这场财富盛宴。
10多年过去，《联合早报》记者4月下旬一个傍晚抵达售楼处时，宏伟的欧式大楼依然矗立，只是三层挑高的豪华大厅内漆黑一片，空无一人。
楼市神话不可复制 超级大盘沦为钢筋“孤岛”
但长期高杠杆背后是潜伏着的巨大危机，为避免风险爆发，中国官方2016年首次提出“房住不炒”，2020年又对重点房企融资提出“三道红线”，强迫房企去杠杆和压减负债规模。中国楼市迎来深度调整。
2020年，泰禾集团、天房集团等逾百家房企相继陷入债务违约；曾两次险渡难关的恒大，最终在2021年轰然倒塌，宣告中国房地产行业步入下行周期。
两年后的2023年，当恒大披露财务报告时，公司惊人的债务规模仍令市场哗然。仅在2021年至2022年，恒大净亏损就高达8120亿3000万元。更触目惊心的是，截至2022年底，公司总负债已突破2.4万亿元，这个数字相当于当年中国GDP的约2%。
新加坡管理大学李光前商学院副教授傅方剑接受《联合早报》采访时说，杠杆有扩大器的作用。市场好的时候，杠杆越高赚得越大；但市场下行时，杠杆就成了压垮骆驼的最后一根稻草，越高的往往最先败下阵来。
从供需角度来看，傅方剑指出，中国人均房产面积已超过40平米，房产供给已经不少，但问题在于，开发商一方面错误估计供需关系，另一方面由于惯性，也无法立即刹车。
他说，再加上本届政府下定决心整治房地产问题，从房地产拉动经济转向高质量发展。在这个过程中，没能跟上的房企被淘汰掉，属于“必然之伤”。
专家：进入住房过剩年代 好的愈好坏的愈坏效应尤甚
国泰海通固定收益投资部副总经理刘春雷受访时也指出，中国房地产在一个特定的历史阶段，起到了保值乃至增值的作用，这一点不可否认。“但按照过去的方式再去投资，想要复制当时的神话，那就不现实。”
刘春雷认为，中国已进入住房总量过剩的年代，房价分化还会进一步加剧，而且这个过程中，好的愈好、坏的愈坏的马太效应将更加显著。
回想当年，偏远地区政府由于依赖土地经济，愿意一次性卖地换取财政回报，这也是为什么偏远的启东会出现海上威尼斯这类超级大盘，类似的案例还有贵州贵阳的花果园、江苏句容的碧桂园凤凰城。
房地产资深业内人士指出，这类超级大盘常出现的问题是，楼盘周围缺少工作机会和经济增长点，无法撑起入住率。入住率低，又会进一步导致物业维护困难，商业配套缺少人气也无法存活，陷入恶性循环。
在整个过程中，业内人士说：“地方政府卖地收入拿到了，开发商房子卖出去了，购房者手握废的资产，却成了非常沉重的负担。”- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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