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_NEWSDATE: 2006-01-31 | News by: 大中报 | 有0人参与评论 | 专栏: 美国地产 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
● 惠 明
元月20日,美国第一指标道琼斯指数跌去将近2%,成为千禧新年后美国资本市场上的当天最大跌幅之一。
面对如此剧烈的下跌,业内分析人士有这不同的认识,较普遍的观点为这次下跌是道指跨过 2000年重回万点后的一次比较像样的调整;有人认为是日本东京市场和高科技股票下跌的拖累;还有人认为潜在的伊朗核危机、本.拉登的再次露面等国际风云变化将导致新的石油危机,所以造成市场恐慌。
以上观点都有道理,同时这些观点短期内将得到市场的印证。但是笔者认为,美国乃至世界的经济分析家们的分析是在避重就轻,没有把美国长达近十年的房地产市场上升趋势如实地向一般投资者作彻底地分析交代。
地产市场和股票市场是投资者的主要投资对象,是构成了人们投资行为的两极。由于资本市场上有众多的投资工具和数量庞大的互惠基金,虽然大众媒体上每天都有数不清的各类股票、债券、票据信息,但是这些信息与其说是给一般投资者看的,不如说是专业人士用来销售投资产品的广告。广大投资者在资本市场上进行直接投资的行为可以说是寥寥无几。
相反,在地产市场上,决大多数购买者都是投资者个人,他们既是房屋的购买者、居住者,也是市场投资者。由于地产市场上的个人购买行为,相对资本市场而言,势必出现比较大的个人盲从性。这也是美国房地产市场持续上升的因素之一。千禧年后,美国为了避免由于数字经济泡沫的破灭带来的通缩,利用公开市场持续降低利率和存款准备金,使贷款利息一度降至40年来的最低。面对如此诱惑的资金成本,人们购置物业的欲望被强烈地刺激起来。
地产市场被拉动了,美国经济好转了,反过来通涨也出现了。2005年底,尽管美国消费品物价出呼意料地下跌,但是按年度计算,美国通涨达到5年来的最高。通涨因素主要来自能源和住房。面对通涨美联储再次加息已经势在必行。加息的结果必然导致房屋贷款的成本加大。一旦住房贷款利息负担大到不堪承担时,必然出现抛售的局面,大量的抛售必然造成市场下跌。地产市场的下跌势必引起资本市场的互动,元月20日美国股市的下跌难道不是对地产市场做出的提前反映?
回顾过去几年来的美国房地产市场,真可谓红红火火,各种各类开发商采用兴建、收购、改建和再贷款等方法,吸引了大量的投资者,有力地推动了经济发展,也不同程度地带来了泡沫。据美国地产商协会17日公布的统计,2005年美国的房地产价格飞速上涨,很多购房者是在火暴的市场驱使下入市的。如重多的首次置业者中,有47%的人没有交首期款(down payment),首期款的中间值(median down payment)仅为2%。这两个数字清楚地说明泡沫的存在。
如果美国联储继续加息,势必导致那些没有交首期款的房屋购买者出现资不抵债,即他们所欠的住房款大于房屋自身资产价值。如果两者之间的缺口不大,也许还能维持。一旦超过一定比例,贷款银行的行为将有违法律,必然出面迫仓,逼迫购房人还款。这种情况出现之日,就是美国房地产泡沫破碎之时。- 新闻来源于其它媒体,内容不代表本站立场!
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