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日期: 2025-06-16 | 来源: 加西网 | 有7人参与评论 | 字体: 小 中 大
（加西网综合）温哥华市议会预计将在本周通过一系列广泛的政策调整，旨在启动许多停滞的开发项目，并增加住房供应。当前房地产行业正面临市场环境恶化和建筑成本上升的挑战，许多住房项目濒临停工边缘。
温哥华市府工作人员建议采取一套财政和监管层面的纾困措施，以提升全市开发项目的可行性。
“在大温地区建房的成本非常非常高。因此，我们必须正面应对。当然，作为一个市级政府，有些因素我们无法掌控，但对于我们能够掌控的部分，就应该尽力去影响。”温哥华市规划、城市设计与可持续发展总经理兼规划总监乔希·怀特（Josh White）上周五在接受 Daily Hive Urbanized 采访时表示。
“我们看到大量项目重新审查，通常要求更高的密度。”
怀特透露，他的部门目前正在处理和审查150多份正在进行的咨询和重新分区申请。他估计，其中约三分之一的项目将返回温市政府，并附上旨在提高其经济和财务可行性的修订提案。
他说，一个显著的例子是开发商 Crombie REIT 和 Westbank 在天车线 SkyTrain 的商业百老汇站旁的 Safeway 重建项目，该项目已于上周在公开听证会上获得市议会的批准。
该项目经历了多次修改，其中包括从最初以分契市场型公寓为主，逐步转变为保障型专用出租住宅的完全转换，以及通过增加建筑高度来获取额外密度。
“几年来，Safeway项目每次重启，都会因为可行性问题而规模越来越大。许多不同的开发项目都是如此，而这正是我们面临的挑战之一。”怀特说道。
“项目越来越大，但现有的成本、建设成本和其他成本也越来越大，因此它们已无法像过去市场火热时期那样，为公共领域提供同等程度的回报和福利。”
他说，这种趋势越来越令人担忧，而且可以理解的是，它造成了社区便利设施与公众对公共利益的期望不匹配。
“这就是为什么我们需要研究这些杠杆。这不仅仅是为了侵蚀公共利益。而是要找到其他方法来降低成本，这样我们才能确保能够持续提供公共利益。将这种联系与这项工作联系起来也很重要。”怀特说。
2024年5月概念图：温哥华东百老汇1780号Safeway的重建。（Perkins&Will/Westbank/Crombie房地产投资信托基金）
Safeway 重建项目批评者们争论的焦点在于，该项目仅纳入了 10% 的低于市场价的租赁住房，低于温哥华通常要求的 20%。然而，温市政府工作人员支持降低比例，理由是担心更高的要求可能会危及该项目的财务可行性，因为该项目已筹划了十多年。
另一个重要项目案例是市议会于2025年3月批准的60层住宅楼 The CURV 公共福利方案变更，该楼的重新分区规划已于2020年原则上获得批准。这些变更使 Bravia 集团能够向市政府提供5500万元的社区便利设施补贴（CAC），而不是最初批准的在楼下楼层提供102套社会住房的实物CAC。这也使开发商能够增加已建成的专用市场租赁单元和公寓单元的数量，从而提高 The CURV 的财务可行性。
怀特表示：“目前有几十个项目正在重新提交申请，希望获得分期开发的策略、不同的密度，或者需要重新协商他们的社区设施补贴（CAC）。“
“例如，CURV 就是我们根据市场情况重新协商 CAC 的公司之一，由于正在经历的市场情况和成本状况，这种情况现在越来越常见。”
温哥华纳尔逊街1059-1075号The Curv的修订概念图，以及竣工后的The Butterfly大厦。（WKK建筑事务所/Bravia集团）
怀特指出，自 2017 年以来，建筑成本上涨了 68%，这被认为是一个保守的数字，其中大部分涨幅发生在从 2021 年开始。与此同时，住宅租金上涨了42%，而楼花预售（用于获取建设贷款）总体却停滞不前。
“我们现在正处于一个结点，关于住房可负担性水平，以及它如何影响市场及房产能否出售或出租。投资人基本上已经撤出了市场，因为你需要预期会有稳定的升值，这在过去40年里确实一直如此。”
“但这些（预期回报）正在缩水，这使得任何规模的项目都很难进行预售。”White 说，“结果就是价格趋于疲软——我们确实希望房价能放缓，这是好事。但如果唯一让项目具有可行性的方法是我们什么都没建，然后价格又飙回去了，那其实什么问题都没解决。这就是为什么我们需要关注成本层面。过去一段时间，我们的成本一层层地叠加了上来。”
他强调，要让项目真正推进，从根本上说，建筑成本必须下降。
温哥华市推延期措施以缓解开发压力，保障住房建设不受阻
对于温市政府而言，只需推迟缴纳某些市政开发费用即可产生重大影响，从而增加可用于项目实际建设过程的现金。
怀特表示，目前，现有的城市开发费支付时间表给开发商增加了风险，因为他们必须在实际实现收入之前很远很远地承担这笔成本。
为应对建筑成本高企和房地产市场疲软，温哥华市计划实施一系列开发费用延期政策，以释放开发商现金流、避免项目停摆，并维持未来住房供应的稳定。
一、延期缴纳市政开发费用（DCL）
目前，开发费用（Development Cost Levies，简称 DCL）必须在开工前一次性缴清。这是开发商为资助道路、下水道和公园等支持性基础设施而支付的费用。新政策允许开发商将总额在 50万加元及以上 的 DCL 分三期付款，周期最长达 3.5年：- 第一期：在施工启动（1.5年后）支付
- 第二期：一年后支付
- 第三期：再一年后支付。
此举有助于缓解开发前期的资金压力，并与大温地区其他市政府和大温哥华地区 Metro Vancouver （后者也采用三期付款机制）接轨。
二、社区设施捐赠金（CAC）可延期
为了配合DCL的转变，市议会还被要求批准一些改革措施，允许开发商将CAC现金支付分摊到更长的期限内，从重新分区生效时支付较小比例开始。市政府工作人员将根据具体情况酌情决定，将CAC延期支付的门槛从2000万美元大幅降低至500万美元，为新建和流域内重新分区提供财务灵活性。这些支付的利息也将从目前的优惠利率加3%降至优惠利率加1%。
目前已原则上批准重新分区的共 13 个开发项目将立即有资格享受此项延期，总计相当于超过 2.7 亿元的 CAC。
在过去两年中，根据市政府工作人员的建议和市场情况，市议会还根据具体情况批准了对Wesgroup Properties开发的1450 West Georgia St. 、Prima Properties 开发的1157 Burrard St.、 Landa Global Properties 和 Asia Standard Americas 开发的1640-1650 Alberni St.以及Anthem Properties 开发的1616-1698 West Georgia St.等重要高层住宅楼项目延期支付 CAC 费用。
三、扩大“履约保证金”（Surety Bonds）的使用
开发商可用履约保证金（Surety Bond）替代传统银行信用证（Letter of Credit），以降低现金占用。通常情况下，市政府会要求开发商提供信用证，这类似于银行持有的保证金。这会占用开发商的大量资金。但有了保证金，它本质上就像保险一样，开发商无需立即交付这笔资金。相反，如果开发商未能交付，保险公司将承担相关费用。这可以释放开发商的资金，使其能够用于实际建设过程的融资，而即使工程未能完成，市政府仍然能够提供保障。
保证金在加拿大其他司法管辖区更为常用，BC省的其他城市（例如素里）最近也增加了这种方法的使用。
根据 CAC 付款计划的变更，市政府将允许使用“按需付款”保证金来担保延期 CAC 的前 1000 万元，超过 1000 万元的余额可以通过“按需付款”保证金（最高 50%）和信用证的组合来担保。
此外，对于总债务超过 500 万元且基础设施成本至少为 300 万元的项目（不包括直接信用证 (DCL) 和现金信用证 (CAC)），将提供按需付款的保证金。但关键基础设施可能仍需要信用证。虽然保证金提供了灵活性，但其收款风险略高于信用证，因此市政府将谨慎管理这一风险，将其使用额度限制在市政府金融资产的 15% 以内，并且仅接受来自获批准供应商的保证金。
四、取消部分开发费年度上涨
市政府工作人员在提交给市议会的报告中还建议取消原定于2025年对社区土地税（DCL）、社区活动税（CAC）和密度奖金税率的通胀性上调，否则这些税率将上涨3.2%。此外，此前推迟至2024年对社区活动税和密度奖金税率的5.7%通胀性上调也将被取消。
然而，DCL税率的5.7%的延期上调仍将继续，以反映基础设施和便利设施成本的上涨。此举是在2026年计划对所有税率进行全面调整之前采取的。
怀特说，所有这些加在一起，将“释放资本用于更有成效的用途”，使开发商能够实现他们的住房项目。
缓解短期城市收入下降约 2.45 亿元，加快新设施和基础设施建设步伐
为了支持开发商的现金流并推进住房项目，在即将到来的2027-2030年资本计划中，温市政府将面临一次性影响，用于资助便利设施和基础设施建设。
虽然预计DCL收入将在接下来的几年内趋于稳定，但温市政府工作人员建议使用短期贷款（可在10年内偿还）来弥补在此期间市政开发费用（DCL）收入减少造成的缺口，以便仍然可以建设新的便利设施和基础设施来支持增长。
未来资本计划期间的 DCL 收入可能会下降约 45%，即约 2.45 亿元。
通过将影响分摊到10年，DCL收入的下降幅度将降至26%，即1.4亿元。资本储备和/或贷款将弥补约1.75亿元。作为一项额外的临时措施，资本计划中的一些便利设施和基础设施项目可能需要分阶段实施、延期实施，以及/或以较小的规模实施。
采取和不采取缓解措施对 DCL 延期的影响。（温哥华市府）
市政府工作人员强调，除了对市政府现金流造成这种暂时影响之外，另一种情况更令人担忧：如果住房项目因财务可行性不佳而被取消，可能会完全失去DCL收入。通过降低前期成本，市政府的目标是保持项目推进，并确保未来与开发相关的收入能够真正实现，即使这需要更长的时间来收回。
“短期内需要管理的问题是现金流，因为这会将部分流入伦敦金融城的现金转移到后期，这肯定会对下一轮资本计划周期产生影响。但我们可以缓解这种影响。我们可以通过过桥融资、动用现金储备和其他方式，在合理程度上弥补资金缺口，”怀特表示。
“长期风险非常非常低，因此，如果项目失败，我们实际上不会面临风险，因为我们确实通过保证金等方式来确保这些付款。”
市政府工作人员建议的另一项措施是降低“公共巴士运输工地”的车辆管理费（DCL）费率。这项措施的推进旨在直接惠及大温运联 TransLink，TransLink目前正在建设该地区首个电池电动公交车场，该场馆位于菲沙河边和加拿大线旁一块占地20英亩的土地上，可容纳多达300辆电池电动公交车进行充电、维护和存放。此类车辆管理费（DCL）调整将使公共交通管理局为Marpole Transit Centre公交车场项目节省700万至900万元的成本，该项目的总成本已大幅上涨至8.48亿元。
未来，温市政府工作人员还将考虑对市政府住房项目的付款计划和制度进行更复杂的改革，这可能需要修改省级立法和/或《温哥华宪章》。目前，目前提出的建议是无需修改立法即可实施的改革类型。
“虽然这些行动本身并非灵丹妙药，但它们正在汇聚在一起，因为当你把它们叠加在一起时，它们就开始变得有意义了。但这也只是我们需要采取的行动的开始。但我们不想拖延。”怀特说。
“我们希望采取行动。这些是我们可以立即采取的行动。因此，除非可行性挑战得到解决，否则这些项目及其相关收入将面临无法实现的风险，开发产生的住房供应也将无法实现。”
2026年，市政府工作人员将提出建议，建立新的便利设施成本收费（ACC）制度，据省政府的立法要求，BC省所有市政府都必须采用这项政策。这还将涉及制定新的人口密度补贴（DCL）、密度奖励和包容性住房法规。
除了改变收费政策外，市政府还将允许开发商建造面积高达 8,000 平方英尺（约 777 平方米）的大型塔楼，同时保持严格的塔楼间距规则，以维持宜居标准。这一上限比目前 6,500 平方英尺（约 637 平方米）的一般上限有所提高。由于建筑规范的变化、能源需求和建筑成本的上升，该上限现已被认为过时。这种灵活的增加将有助于提高项目的财务可行性，并提高住宅单元布局的效率和可用性。
目前还在进一步改革重新分区和开发许可流程，重点是简化程序、提高效率和减少总体处理时间（包括流程重叠）。
REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac...- 地产及投资版面的文章仅供参考，不作为投资建议。投资有风险，入市请谨慎！
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