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日期: 2025-08-09 | 來源: 聯合早報 | 有0人參與評論 | 專欄: 中國房市 | 字體: 小 中 大
中國房地產的低迷，正持續向產業鏈深處傳導：有人裁員，有人破產，有人甚至走到絕境。但壹切跡象都顯示，政策方向不會掉頭，房地產不會再有第贰春。多個行業收縮、整合、蛻變，帶來陣痛，但無可回避。
“2022年12月7號，我關停了公司直營的門店。”
對於公司最後壹家店關門的時間，吳英傑脫口而出，沒有壹秒遲疑。他壹邊說，壹邊翻動手機，記者很快就收到了幾拾張他曾經的門店照片。
今年41歲的吳英傑，20歲出頭便在廣州和佛山壹帶承接家裝塗料工程，做過單棟別墅塗裝，也接過青島萬科城這類大型項目的塗裝。
2020年初，冠病疫情初期的封控讓許多裝修訂單停擺。第壹波疫情在2020年下半年得到控制，各地解封，經濟活動快速恢復。吳英傑沒想到，公司訂單突然翻了壹倍。“客戶下單都特別果斷，感覺是解封後的報復性消費”。
而他現在回想，那壹段時間的繁榮，是行業陷入長期低迷前最後的“回光返照”。
宏觀數據也反映了這波高潮：2020年廣州出讓146宗經營性用地，總價2465億元（人民幣，下同，441.69億新元），成交金額和建築面積均創下歷史新高，市內房價突破每平方米3萬3000元。全國房地產投資額首次超過14萬億元。吳英傑說：“那時候大家還相信，房價只會漲不會跌。”
但政策卻已在降溫。這年8月，中國央行、住建部和12家房企召開座談會，劃定了房企負債率的“叁條紅線”，拉開了行業去杠杆的序幕。
中國房地產危機拖累了上下游的家裝、家具、建材等行業。圖為廣州壹名工人在進行別墅塗裝。 （受訪者提供）
接下來的兩年間，恒大、碧桂園等龍頭房企相繼爆出財務危機，資金鏈斷裂導致大量項目無法按期交付，裝修需求也隨之銳減。
找吳英傑做展廳的地產商明顯減少，原本准備豪裝壹番的別墅業主也開始猶豫是裝修還是賣掉脫手。疊加疫情反撲、地方封控重啟，吳英傑原本簽好的訂單也被迫推遲或取消。
吳英傑說：“2022年是真正的轉折點，我們的訂單從每月伍六拾單掉到只有零頭……很受傷。”他大批裁員，百人團隊留下不到10個人，廣州17家店全部關閉，也包括自己最喜歡的、在番禺的旗艦店。“這是我花了150萬精心裝修的，關了心疼，可不關又是壹筆房租成本。”
2022年是中國房地產投資高歌猛進20年後首次出現收縮的壹年。房地產開發投資額在2021年達到14.7萬億元的歷史峰值，隨後連續下滑，2024年降至10.02萬億元，叁年縮水超4萬億。
這場房地產危機，外界往往聚焦在恒大、碧桂園等房企爆雷時刻，但對業內人士而言，壓力仍在壹圈壹圈地向外傳遞。
匯豐銀行大中華區經濟學家辛怡然說，中國房地產行業近年來經歷了漫長的低迷，至今尚未完全企穩。今年以來，房地產投資、房價和壹手房銷售等領域出現更深度的下跌，表現持續不及預期，這不可避免地會對相關行業產生更不利的影響。
去年2400多家建築企業倒閉 過去半年逾百家裝修公司破產
新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚受訪時說，房地產的產業鏈極長、極深、極廣。從壹塊地、到壹棟建築，再到居民壹套新房，中間不是單個產業，而是壹整套系統。系統中的關鍵環節有問題，關聯方就會承壓。
今年4月，裝修界的獨角獸“住范兒”資金鏈斷裂爆雷，上海總部因欠租人去樓空，800多個工地全面停工。7月，有近百家分店、24年歷史的廣州家裝企業靚家居被爆資不抵債，年僅53歲的創始人曾育周墜樓身亡，公司在隔天宣布結業。
行業媒體“家居新范式”統計，上半年超過百家家裝企業破產清算。
深圳市龍崗區的龍興聯泰家居城在周末也拾分冷清。圖攝於8月3日。（當地讀者提供）
家具業也接連傳出壞消息。中國最大家具賣場居然智家的董事長汪林朋4月被留置調查，7月在家中不幸身故；另壹巨頭紅星美凱龍創始人車建興5月被立案調查後，至今沒有消息。
家裝、家具業的寒意連帶影響了上游的建材、建築。去年1至11月，約有2400多家建築企業破產重整。
顧清揚指出，房地產行業的系統在過去30年中承擔了多重角色，是固定投資、居民投資的大頭，也貢獻了地方財政、帶來居民財富效應。“整個上下游產業鏈在高峰期對經濟的貢獻約30%，壹旦收縮對經濟拖累會非常明顯。”
他說，從周期來說，也許已經過了房地產對經濟拖累最嚴重的時候，但上下游產業鏈的板塊，負面影響仍在擴散。
以廣東為例，廣州、佛山壹帶多年來受益於房地產擴張形成的產業集群，許多城市都有成熟的泛家居產業，如佛山和東莞的家具、中山的燈具、潮州陶瓷等……過去兩年卻因樓市收縮，需求大減，拖慢整體經濟增長。
廣東省去年國內生產總值（GDP）增速僅3.2%，連續第贰年未實現目標，今年上半年增長4.2%，也低於5%的目標。業內人士認為，廣東今年能否實現預期目標的關鍵，在於樓市能否站穩。
顧清揚說，中國樓市尚未完全止跌企穩，系統性拖累的解決還需要時間。
今年3月，他去了廣州的中國建築博覽會，看到許多上下游產業鏈企業並沒有在坐等房地產恢復，而是選擇通過各種方式發展：降本、智能化、出海……過程是掙扎的，也難免有陣痛，但相信最終能轉型成功。
老家在廣東中山、多年來在北京經營家裝燈飾的孫浩（化名，45歲）說，指望不了發大財，但要活下去還是有辦法。
他說，今年客戶的裝修預算普遍縮水。買了120平米、叁室兩廳的房主，兩年前預算至少50萬，現在可能30萬。“消費者要求沒降低，但更實際了，希望壹塊錢分成兩半花”。
“內卷”幾乎避免不了。孫浩說：“需求就那麼多，經銷商怕顧客跑了，工廠怕經銷商跑了，從出廠價就開始降。”他強調：“都是主動的，不是被逼的。”
卷價格還不算，服務上也要發力。孫浩說，公司的客服、設計師基本上是24小時待命，不敢遲復客戶信息。
人人都談論出海，孫浩也嘗試拓寬銷售渠道，上個月已經和TikTok的泰國直播公司合作了兩次。不過，他發現“外貿也卷，價格壓得更狠，利潤還不到15%。”
訂單猛增日子已結束 業者：須習慣“微利時代”
吳英傑的項目利潤也壓縮到了有史以來的最低，他說：“現在是‘微利時代’，能賺壹點是壹點。像以前那種房價飆漲、訂單猛增的日子，過去了。”
說到關店他還是難免心酸，但“至少後來證明是及時止損了，心裡好受多了”。
他說，自己還是對未來有信心，現階段只是練“龜息大法”——壹邊小規模接單維持生意，壹邊拿出部分積蓄到惠州老家投資民宿。“現在大家容易抑郁，到山清水秀的地方去，開心壹點”。
孫浩也堅信消費者需求依然存在，只是發生了變化。他說，以前每家的客廳都要有壹個大吊燈，水晶的、銅藝的，巴洛克風，“那就是經濟上行的美”。
現在流行極簡風，去掉多余裝飾的吸頂燈才是銷量最大的產品。孫浩覺得，注重實用、科技感和性價比，沒什麼不好，“時代變了，人也要順勢而為”。
學者：樓市難有第贰春 決策者不會走回老路
當前房地產危機尚未出清，上下游影響擴散，關稅戰又步步緊逼，中國經濟增長面臨沉重挑戰，呼吁大規模救市的聲音壹直不斷。
即便如此，中國政府依然沒有祭出大規模的政策，而是采取降低房貸利率、推出“白名單”房企、保交樓等更具針對性的托底手段，來達到“止跌企穩”的目標。
學者認為，中國房地產庫存嚴重過剩，可能10年或更長時間才能完全消化。圖為建築工人7月15日在上海黃浦區街坊地塊舊城區改造項目進行房頂鋼筋捆扎作業 。（新華社）
今年7月的中央城市工作會議，提出中國城市發展正從“大規模增量擴張階段”轉向“存量提質增效為主的階段”，強調“內涵式”發展，不再重擴張。
受訪學者認為，壹切跡象表明，盡管難熬，但中國政府不會再回到靠房地產驅動增長的老路上。
英國倫敦政治經濟學院教授鄧鋼受訪時說：“中國的房地產作為壹個曾經的經濟發動機，已經熄火了，不能再承擔經濟增長的引擎功能”。
鄧鋼指出，中國房地產庫存嚴重過剩。在人口增長減緩、收入預期轉弱的情況下，房地產庫存可能10年或更長時間才能完全消化，最終庫存都會變成債務而非資產。“中國的決策者也清楚看到這壹點。”
在上海的獨立經濟學者、摩根士丹利前亞太首席經濟學家謝國忠受訪時也也研判，中國的房地產是不會有第贰春的。他說，中國領導人2013年就提出房子是用來住的，不是用來炒的，已經明確了房地產的定位。
謝國忠指出，今年以來壹些地方政府重新啟動土地出讓，是為了穩住購房者情緒、減少拋售壓力，避免硬著陸。但這不意味著房地產政策轉向，“房地產正在變成壹個普通的民生產業，這個方向不會變”。
作為最早警告中國房地產泡沫的經濟學家之壹，謝國忠說，泡沫最終到中國劃定叁條紅線才破裂，因為背後是“非市場力量”在支撐——地方政府對土地財政過分依賴、成為了樓市的“莊家”，給經濟、社會發展都帶來了很多問題。
若出手救開發商 只會埋下更多雷
謝國忠說，當前中國高層政治穩定，也更傾向做長期規劃。在他看來，房地產泡沫帶來了巨大的不良資產、債務，威脅金融體系。如果出手救開發商、或搞大規模刺激，只會埋下更多雷。
壹些人認為，政府仍然需要房地產蓬勃發展以支撐土地財政。謝國忠指出，過去地方花了大筆錢去做基建工程，但當前中國的基建已經很完善，中央對地方的要求也已經改變，未來地方到底需要多少預算去發展，需要重新思考。
此外，也不能排除未來中國會考慮通過房產稅等來擴大稅基的方式，增加地方收入的可能性。
謝國忠認為，中國的房地產泡沫破裂後，沒有像日本當年那樣陷入長期低迷，也讓中國政府有信心保持當前的調整節奏。
他說，中日情況不壹樣，中國的拆遷房占比大，多數普通百姓沒有債務，房貸更多由城市中產背負，房地產對財富效應的負面影響主要體現在中高端消費減少上，對月收入1萬元及以下人群來說，消費影響不大。
另壹個原因，是中國不像日本那樣止於修復舊秩序，而是以科技突破為關鍵，提升生產力，重構壹個全新的經濟體系。他說：“中國是不回頭看的。”
中國經濟未來不能靠 單壹行業當萬能引擎
中國經濟增長要換擋已是共識。過去幾年，市場也頻繁討論，誰能替代房地產？新能源汽車的崛起，讓汽車產業被寄予厚望。但與房地產相比，汽車難以復制房地產帶來的“財富效應”。
新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚認為，過去30年非常特殊，房地產帶動了土地財政、提供了家庭投資方式、擴大了財富效應，從這個角度來說，現在沒有單個產業能“替代”房地產。
但他強調，中國經濟新舊動能轉換，是“新質生產力”推動包括新能源車、芯片、人工智能多個產業發展，逐步取代房地產過去所承載的投資功能與增長角色。他說，中國經濟未來不會也不應依靠單壹行業充當“萬能引擎”。
倫敦政治經濟學院的鄧鋼則更進壹步提出，中國經濟換擋的真正問題在於，中國經濟結構是外向型的，壹旦外需下滑，無論是車、太陽能、船，都可能陷入過剩困境。
鄧鋼解釋，中國制造業能力全球頂尖，但需要通過物美價廉來贏得市場。這種模式會迫使中國供應鏈不斷壓縮成本，企業盈利艱難，也沒有居民財富效應。而且，壹旦國際市場受限，就難逃產能過剩困局。
“房子是不能出口的，建多了只能自己消化；汽車可以出口，可如果受到國際限制，壹樣會出現過剩問題。”
鄧鋼說，中國能在科技上突破圍堵，也能吃苦創新……可壹旦涉及到要出口才能盈利的經濟增長模式，就要打個問號。
他認為，要解決這壹問題，仍需充分釋放國內市場的消費潛能，進行收入分配改革、為民生托底，讓人們敢花錢，才能改變經濟增長方式。他說，中國經濟增長和收入增長不匹配，拿掉房貸、教育、養老、醫療等兜底錢，老百姓可支配收入並不多。
“房子也好，車子也好，如果中國勞工可以爭取更高工資、要求更多生活福利保障、收入整體提高，那就都不過剩了，因為建房子的人，能買得起房子了。”- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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