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日期: 2025-09-12 | 來源: Vanfun溫房 | 有0人參與評論 | 專欄: 房屋出租 | 字體: 小 中 大
近日，溫哥華壹位房東因女兒實際居住時間比規定少20天，被法院判賠前租客$2萬。這件事也再次給大溫的房東群體敲響警鍾：若以“自住”為由收回房屋，必須嚴格滿足居住時限要求，差壹天都不行！
據CTV News報道，2023年秋，溫哥華房東Zohreh Feizy以“女兒需自住”為由，向租客王先生發出了終止租賃合同的通知。
案件緣起
根據判決書內容，該案所涉房產位於溫哥華市中心Seymour St的壹處公寓。租客王先生自2021年7月1日起租住該單元，月租為$1,725.5元，直至2023年10月23日搬離。
房東Feizy的女兒名為Mahgol Cheherhpardaz，當時是壹名在校大學生。Feizy在庭上表示，自己是壹名伊朗移民，英語能力有限，且缺乏房東相關經驗。她還解釋稱，根據分居協議，她需在女兒求學期間承擔部分生活開支，但因經濟困難，已無力繼續為女兒支付校外房租。
根據BC省《住宅租賃法》（RTA）中的“房東自用”條款，房東或其直系親屬如需使用該物業，可在滿足壹定條件下提前終止租約——具體包括需在合理時間內搬入，並連續居住至少滿6個月（依據當時有效規定）。
因此，在2023年夏天，Feizy先後肆次向王先生發出“房東自用”終止租約通知，最終的通知日期是2023年7月28日，要求租客在9月30日前搬出。通知中寫明該公寓將由房東的女兒Cheherhpardaz入住。
然而，王先生拒絕按期搬離，並向住宅租務處（RTB）提出爭議仲裁，聽證原定於當年的10月27日舉行。不過在10月26日，王先生因已尋得其他住所而主動遷出，並撤回了仲裁申請。
經清潔整理後，Feizy的女兒最終於2023年11月10日正式入住。
本來事情到這裡就已了結，可偏偏Feizy的女兒沒有居住滿六個月，在住了5個月零10天便離開，前往韓國參加實習項目，之後也未返回該公寓，而是直接入讀維多利亞大學法學院。
由於實際居住時間未達到《住宅租賃法》規定的“連續居住至少6個月”的要求，這壹行為被認定為違約。
前租客王先生因此向BC省住宅租務處（RTB）提出申訴，指出房東以“自用”為由終止租約的依據並不成立。
就差幾天，不可以寬限嗎？
在聽證會上，Feizy辯稱女兒是因為突然獲得海外實習機會才搬走的，這屬於“情有可原”，因此不該處罰她。但仲裁員並不認同。
仲裁員指出，所謂的“情有可原”，指的是特殊情況導致要求房東支付補償金顯失公平合理的情形，通常包括無法預見或超出房東“合理控制范圍的事項”。
該指南列舉了若幹可認定為特殊情況的事例，比如：擬入住單元的家庭成員在未住滿最低期限前死亡；單元因野火毀損；雇主單方面推遲已約定的工作調動。
而不被視為特殊情況的情形包括：入住者改變主意不願搬入或繼續居住；新入住者進行長期休假等。
而Cheherhpardaz是自己申請並接受了實習，這是個人選擇，不構成法律意義上的“不可抗力”。
因此，仲裁員認定，Feizy女兒的情況，本質上就是臨時改了主意。
更關鍵的是，她離開後並未返回，而是直接去讀法學院，這進壹步說明房東當初提出的“自住理由”並不真實。
最終，仲裁員裁定：本案情況不屬於情有可原的特殊情形，房東須承擔相應賠償責任，需向王先生支付相當於壹年租金的賠償金，共計$20,806元。
房東上訴到最高法院，依舊敗訴
Feizy在仲裁敗訴後不服，將案件上訴至BC省最高法院。
Feizy辯稱，仲裁員只關注了她女兒的個人選擇，卻忽視了她作為母親和房東的處境。
她女兒是成年人，她無法完全控制女兒的決定，因此讓她承擔處罰並不公平。
然而，法院在8月29日的判決中明確指出：
第壹，誰主張誰就要舉證。舉證責任完全在房東壹方。房東必須拿出證據，證明自己確實不可能預見女兒會提前搬走。
第贰，過程有瑕疵但結論合理。法官承認仲裁員的論證過程或許並不完美，但最終結論合法合理，不影響結果。
最終，法院維持原判，Feizy仍需賠償$20,806元。
事實上，BC省政府近年來也在不斷收緊“房東自用”驅逐的相關規定。過去房東只需提前兩個月通知租客即可。
後來為了更好地保護租客權益、防止房東借“自主”之名虛假驅逐，政府將通知延長至肆個月。
而最近政府又把期限改成叁個月，說是要和“買房的人必須提前叁個月通知租客”的新規對齊，這樣所有終止租約的情況就能有統壹標准。
網友吵翻：“制度漏洞，房東太難!”
在Reddit上，網友們也吵開了鍋，有人替房東抱不平，也有人力挺租客，更多人指責的是大溫租房制度的漏洞。
網友A指出，目前BC省的制度存在明顯漏洞：房東若以“自住”為由驅逐租客，租務處只是做出裁決，卻不會主動跟進檢查或替租客追討賠償，往往需要租客自己去投訴、去法院執行，判決如同紙上談兵。
網友B則認為，政府本來就應該主動介入，壹旦房東不配合，就應替租客追討並將執行成本加在房東頭上，讓房東付出更多代價。
網友C提醒道：從法律角度來看，租務處只是壹種“專門法院”，本身沒有強制執行權，租客即使勝訴，也可能需要自行到法院申請留置權（Lien）等方式才能真正拿到賠償。
網友D疑惑：“問題是不是在於最後20天房子沒人住？還是說房東在這20天內把房子重新掛牌出租了？”
網友E解釋：“真正的問題是，本來應該住滿6個月的人，實際上沒有住滿6個月。至於房東在6個月期滿前有沒有發布出租廣告，這點並不關鍵，即便有，也只是可能讓租客發現房子空了。”
網友F認為房東和女兒是並沒有惡意，女兒確實搬進來住了，只是後來碰巧拿到海外實習機會，結果只差了20天就被判違規，有點太苛刻了。
網友G則反駁：“法律就是明文規定，不能搞例外，否則每個房東都能找個理由搬進去又搬出去；結果租客被趕走，房子又重新掛牌出租，所以規矩就得照著來。”
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