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日期: 2025-09-18 | 來源: 夏夏探險記 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
在人口層面，唯壹的正向因素，是家庭結構變化。
中國的家庭正變得越來越小，根據最新的人口普查數據，中國“壹代戶”比例從2000年的27%，上升到2020年的50%。
小家庭確實會創造壹些新增住房需求，但和前兩個因素比，仍然是杯水車薪。
2. 拆遷——透支了未來需求
如果說人口是壹個慢變量，那拆遷就是強行創造出來的需求。
報告提到，在2015到2018年間，棚改成了政策的主旋律。那幾年，政府幾乎是“開足馬力”推進，各地大規模拆除危舊房。
你能想象嗎？短短肆年，每年大約有600萬套住房參與棚改，幾乎是正常拆遷速度的兩倍，占到了同期新房銷售的40%。
簡單講，就是原本分幾拾年釋放的需求，被提前擠壓到那肆年了。
而現在，政策風向已經悄悄轉變。最近提出的“城中村改造”，重點不是壹拆了之，而是翻新、改善現有住房。未來老舊小區要做的，是加裝電梯、優化環境，而不是再給壹大筆拆遷款，讓人轉身去買新房。
數據也印證了這種趨勢：2010年代，拆遷帶來每年470萬套的新增需求，但未來可能逐步降到270萬套左右。
3. 投資逆轉——房子不再是穩賺不賠
除了人口和拆遷，還有壹個更扎心的變化——投資需求在消退。
過去，高儲蓄率、投資渠道匱乏，幾乎把“買房”變成全民共識。房子成了最安全的資產，仿佛放在那裡，就能穩穩升值。這背後是壹個強烈的信念——房價只會漲，不會跌。
但近幾年，壹次又壹次的下跌，把信念打碎了。
朋友圈裡你可能也見過：有人咬牙在高點貸款買房，沒想到兩叁年就跌掉了首付。本來是想靠房子保值增值，結果成了“負資產”，心理落差極大。
高盛的數據更直觀：2010年代，投資需求占了總需求的24%，到2021年沖到峰值。可轉折點很快到來——現在，不僅新增投資買房的人少了，甚至出現了“負需求”。預計到2025-2030年，投資需求將是-180萬套。
什麼意思？就是市場裡買的人越來越少，賣的人反而越來越多。
以後，新盤最大的競爭對手，不是隔壁的新盤，而是那些想拋售的房東和投資客。
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