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日期: 2025-10-31 | 来源: 子画大房子 | 有0人参与评论 | 专栏: 中国房市 | 字体: 小 中 大
最近，江雪做出了一个大胆的决定——
把广州天河那套老破小卖了，打算换套小公寓用来出租。
朋友们都为她捏一把汗，公寓产权年限短，居住成本还更高，有朋友甚至觉得：“她是不是被人忽悠了，怎么会做这种傻决定？”
但江雪的算盘打得门清：那套老破小年投资回报率还不到1.5%，而公寓现在租金回报率还能有6%！
真正让她下定决心的，是她听说潘石屹的老婆张欣最近在美国花了4个多亿买地建公寓。
江雪觉得，这可不是普通的投资，更像是一个信号。她认为现在可能是调整资产的好时机，不想错过。
按照她的理解，潘石屹是房地产界的老手，他过去每次出手时机都抓得特别准。这次他老婆的动作，再加上他以往的经验，明摆着——
他又在“预判”楼市了！
不出意外，未来3年，咱们的楼市恐怕要迎来三大大变化。
.01
两次“神操作”，从没失手
潘石屹的眼光，在业内是出了名的准。
上世纪九十年代，他和冯仑等几个人（后来被称为“万通六君子”）在海南炒房。
那时候海南的房子市场火的一塌糊涂，但当无数人疯狂跑海南投资时，他们却在泡沫破灭之前，硬是靠着炒住宅赚了第一桶金，还成功抽身，而留下来的那些人，几乎都血本无归了。
后来他转战北京，节奏又踩对了。
2018年楼市最热的时候，其他地产公司都在抢地，潘石屹却悄悄卖掉北京、上海好几处核心地段的物业，比如外滩SOHO、望京SOHO等等。
现在回头看，他“在高点卖出”的做法简直神了。你再看看其他一些房企，现在很多都是债务缠身，水深火热。
而潘石屹在退潮前，早就先上岸！
而且从他这些年的卖卖卖操作，据说他还差点把整个SOHO中国以236亿港元卖给黑石集团，不过最后没成。但这些操作不难看出他想撤离国内地产的心思。
他早就说过：
“限购政策对住宅市场打击不小，将来房产税再来，又是雪上加霜”
他不光说，也真这么做了——把SOHO中国从卖房子转型为持有收租，说这样才能“稳住资产价值”。
如今他们两口子已“转战国外”。最近就有消息说，他老婆张欣在纽约曼哈顿花几亿买地建公寓。
这夫妻俩一唱一和，明摆着是把重心往国外转了。
潘石屹这一路，从海南逃顶到撤离国内住宅，再到转战美国，每一步都踩在市场变化的前头。
这眼光，真不是一般人能比的。
.02
房企“大洗牌”，游戏规则变了
潘石屹为啥早早撤离住宅市场？
现在看来，他是预见到——房企将迎来一次大洗牌。
你看看留下来的房企日子有多难？2022年到现在，已经有27家上市房企被迫退市了。
就连一些曾经风光的头部房企，现在也面临巨大债务压力。比如最近关于万科的消息就不少：前三季度，万科归母净利润约为-280.2亿元，同比下降83%，亏损比例远大于去年。
而且，根据三季报数据，目前万科持有的货币资金为656.8亿元，但是有息负债合计3629.3亿元。
而且这不仅是万科一家的问题，整个行业都差不多。有些曾经的千亿级房企，现在规模缩水了近90%，变成百亿企业。
现在是谁的天下？国企！
为啥？光看融资成本就一清二楚。
国企新增融资占了86%，像华润置地，融资成本才2.71%；而民营房企发债规模却降了20%，有的在境外借钱，利率高达11%以上。
成本相差近9个百分点，民企怎么扛？
而且未来三年，这个趋势只会更明显：
国企将主导楼市开发，私企逐渐退出。
房地产这个游戏，玩家和规则都变了，再想用以前的方式赚钱，难了！
.03
房子变了：从“摇钱树”回归“用来住的”
潘石屹看透的不只是房企，还有房子本身的属性——以前是金融产品，能炒能赚，现在回归住的本质。
这变化带来的结果就是：市场分化就会越来越明显，有的房子抢着要，有的房子无人问津。
比如上海豪宅市场，最近就出现“冰火两重天”：有开发商推出158套豪宅，最贵的一套总价1.7亿，结果3小时全部卖光，创下上海豪宅销售纪录。
而另一边，千万级的房源却没人理。
有人预测，2025年上海7000万以上的豪宅成交套数，说不定能成全球第一。
为啥会这样？富豪们也不傻，现在楼市分化这么厉害，只有核心地段、稀有的豪宅才能保值升值。
比如上海总价上亿的项目本来就少，自然抢手；那些几千万的房源一抓一大把，也就不稀奇了。
至于普通住宅，别想太多，它就是用来住的。还想靠它发财？该醒醒了。
未来3年，分化只会更严重：
核心地段的好房子依然有人抢，普通住宅价格会回到它该有的水平。
还抱着“买房暴富”的想法，早晚得吃亏！
.04
走向“双轨制”：学新加坡模式
潘石屹看淡住宅市场还有一个重要原因——
未来住房可能走向“双轨制”，也就是学新加坡那样：保障房和商品房一起发展。
说穿了，以后想省钱，预算不足的人，就选保障房，想住的好点就选商品房，不用都挤在商品房这条道上。
而且保障房价格比商品房更便宜，比如在新加坡，同样的地段，保障房（也叫组屋）的价格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。
未来三年，我们大城市的住房格局也会大变样：
大约60%的家庭可能通过保障房解决住房问题，不用再紧盯着商品房。
保障房托底，商品房按市场规律走——这很可能就是未来楼市的大方向。
潘石屹这一辈子，从没逆着趋势走。
写在最后
潘石屹的这一路操作，用行动告诉了我们：看清趋势，才能守住财富。
未来三年，楼市三大方向已经清晰：
房企洗牌，国企主导；
房子回归居住属性，市场分化加剧；
推行双轨制，保障房托底
劝大家一句：还想炒房暴富，还在加杠杆买房，收手吧！停止幻想！
楼市的天早就变了，如果你还揪着以前那套玩法，这个时代会毫不留情的抛弃你！
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