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日期: 2025-11-11 | 來源: 火星宏觀 | 有3人參與評論 | 字體: 小 中 大
“銀行直供房”熱潮的湧現，源於金融系統不良資產壓力的急劇上升。中國商業銀行的不良貸款率是個謎。中國金融監管局披露的數據顯示，2025年9月，銀行不良貸款率為1.49%，比2020年底的1.84%顯著下降。
但如果根據不良貸款核銷數據計算，似乎翻了幾倍。2021-2025年9月，央行公布的新增貸款核銷額累計5.92萬億，而這段時間新增國內貸款113.71萬億。據此計算，不良貸款核銷率達到5.2%。
2025年中報顯示，上市銀行按揭不良率整體上行，部分銀行升幅超20個基點（bp）。
不良貸款核銷是壹種會計制度，實際上就是允許銀行將產生的貸款損失在計算企業所得稅時進行稅前扣除。銀行為了控制不良貸款率，在符合核銷條件的情況下，會做核銷處理。實際上，1.49%的銀行不良貸款率其實是有技巧的美顏數據。
某城商行貸後管理人員透露，由於房地產市場持續幾年下行，不良貸款快速增加。以往不良房產處置周期長達2-3年，現在壞賬大幅增加了，為了加速處置債權，現通過直供模式，在借款人無力還貸後，銀行通過法律手段獲取房產完整產權，然後直售回收債權。這種處置模式半年內即可變現，甚至更快。這反映了央行壞賬壓力增大的現實。
中小銀行壓力尤甚。農商行、城商行掛牌量暴增，如蘭州銀行2025年增長50%以上。這些房產多為中小企業老板抵押的住宅、商鋪、廠房，主業不振、租售兩難。個人端，斷供增多源於房價跌、收入減。銀行加速直售，不僅回籠資金，還提升處置效率。
今年叁季度，資產處置平台法拍房清倉率僅28.5%，B端買家難覓，C端散戶也謹慎。傳統模式下，大宗不動產靠B端批量處理，小規模則通過中介贰級市場售出，但效率低下。直供模式回收率高15%-20%，周期縮短1/3。
叁、昔日的房地產金主，今日變臉成為房地產空頭，銀行直供房或成為壓垮房地產市場的最後壹根稻草。
昔日房地產“金主”的銀行，正變臉成為“空頭”。直供房正是這壹信號的放大器。過去，銀行通過貸款澆灌地產泡沫，助推房價飆升；如今，為處置壞賬，他們親手“砸盤”。
銀行直供房本質是債權剝離，但暴露表內不動產風險加大。2025年，多家銀行線上直供模式升級，數字化拓寬渠道。這雖緩解壓力，卻也放大市場供給，間接加劇房價波動。總體看，不良資產上升正倒逼銀行從被動處置轉向主動清倉，金融健康與地產復蘇交織成難題。
以前銀行主要依靠法院的法拍房模式處置不良貸款，但周期長，費用高，變現率低。現在銀行學精了，直供前清產權、剝隱患，以骨折價售出。聽似雙贏——銀行快速回款，買家省中介費、享壹站式貸款。但細思極恐：銀行非慈善家，其KPI是債權回收，而非保本賺錢。
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