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日期: 2025-12-08 | 來源: 自由時報 | 有0人參與評論 | 字體: 小 中 大
在全球資金環境和日圓疲弱的背景下，東京市中心房產已成“收益型金融商品”。（路透）
日圓匯價長期低迷 房子變身成金融商品
東京房價變貴，是供給與成本造成的，但需求端為什麼沒有下降，最重要的壹個因素是，東京市中心已經不只是買來住，而是買來當“收益型金融商品”，尤其是在全球資金環境和日圓疲弱的背景下。
分析師表示，首先是匯率。日圓從2022年開始長期維持低水位，2024年兌美元還曾經壹度跌破160。對海外投資者而言，東京房產就像“打7折”的資產，吸引台灣、香港、新加坡的投資人大量進場。
據了解，東京作為全球最大都市經濟圈，每年吸納大量白領、本地人口移入與外籍專業人才，使得租賃需求非常穩，房子空置率長期在低點，“買來出租”已成為穩定且能預期的收入來源。
根據日本大型租賃平台數據顯示，近兩年間東京23區租金平均年增4-8%，尤其在千代田、港區、新宿等地最為明顯。
此外，東京住宅市場具“高流動性”，不論景氣好壞，這裡的住宅幾乎沒有賣不出去的情況，只要價格合理，多半幾周內即可成交。這讓房屋變成壹種相對安全的資產配置工具，不像香港、新加坡得承受政策幹預與高額稅負。
東京23區新建房中，有3至4成賣給外國買家。（法新社）
誰在推高東京房價？2類買家撐起壹片天
日前，東京23區最新“高級住宅地”排行揭曉，“港區麻布永阪町” 以平均房價超過了東京23區的整體平均的4倍，勇奪豪宅地段第壹名。據了解，東京市中心新建案售價持續上升的行政區，主要集中在港區、千代田區和澀谷區叁區，這是日本首屈壹指的高級住宅區，地段光環價值不墜。
房產業內指出，港區低層的高級住宅、各國大使館以及綠地林立，成為這區的標志。千代田區“番町”表現也不俗，壹番町至六番町皆是千代區代表的高級住宅地段，全部地段皆上榜，價格指數為平均價格的3倍。這裡在江戶時代，當地是武士大河劇的地盤，故得此名。
以排名前50名中，港區占最多、有16個地段上榜，千代田區有14個地段上榜，澀谷則有13個地段進榜。這叁個行政區就占了整體的86%，以價格指數觀察，這叁個行政區明顯占上風。
分析師指出，近年外界常以“外國人買爆東京”作為解釋，但實際的市場結構復雜得多。壹般日本年輕家庭已難負擔東京都心的新建公寓，但買不起核心區並不等於“日本人不買房”。事實上，日本大量本地買盤仍活躍於郊區、中古市場與價格相對可負擔的蛋白區，這些交易量遠遠大於媒體最愛報道的豪宅市場。
真正推高平均價格的是兩類買家，壹是日本國內的富裕階層與投資客，他們集中購買港區、千代田等高價地段，動輒壹口氣買下壹整層豪宅，另壹是外國買家，盡管占整體新建市場僅3%-4%，但出價強、選擇集中，導致“視覺效果”極強，讓市場誤以為外國人是推升房價的主因。
日本國土交通省在2025年首次公布“海外居住者購買東京新建公寓”調查。今年上半年東京23區新建公寓海外買家占比僅3-4%。換句話說，約96%的買家都是日本本地人。
日本官方與業界壹致認為，外國買家不是主要推升力，但卻有“局部效應”存在。真正影響東京房價的，是本地購買力、低利率、供給不足與建築成本上升等長期因素，外國人是“最後壹筆把價格推上去的人”。簡單來說，這群人不是主力，但可能是你最容易看到的那群。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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