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日期: 2025-12-13 | 來源: 壹諾帶你看北京房子 | 有0人參與評論 | 專欄: 北京 | 字體: 小 中 大
時隔叁年，上周，最新的成交是58.8平經典南北兩居，總價560萬，單價為：9.5 萬/平
小戶型單價妥妥腰斬了；如果看大戶型，同樣跌幅巨大，上地東裡116平的叁居戶型，最新成交價，從峰值下跌了：45%上地的房價緊跟著清河橡樹灣，都是在今年9月開始突然崩盤。
近兩個月，房價暴跌了20%！幾乎壹天壹個價。但很明顯，當前的價格還遠遠不是底部。為什麼？
年初功德寺新房上市的時候，有上地學區房業主來咨詢，我的建議是立刻賣出老破小學區房，換價格倒掛的功德寺新房，至少還有品質。
因為上地的房子，學區溢價會越來越弱，以後主要靠上地的科技產業和品質保值；最關鍵的是，上地的回遷房將大批下房本，砸盤大軍兵臨城下。
上地學區房價的下跌，邏輯非常清晰且確定。
學區房面臨類似“戴維斯雙殺”的局面，除了整個樓市的下滑趨勢之外，學區房會受到出生率的嚴重影響，從明年開始，北京的幼升小人數會大幅下滑。
對於上地學區來說，更加雪上加霜 - 次新回遷房正在大批下房本。
11月初回遷房柳浪家園南裡的兩居成交價為4.84萬/平，而在7月份，壹居的成交單價還在8.2萬/平，回遷房砸起來真是不心疼。柳浪家園雖然是回遷房，但同樣是上地學區房，而且品質不錯，次新電梯小高板，區域的其他回遷房小區也是類似的次新。
理論上，回遷房和上地東裡、上地西裡的業主同屬上地學區，在幼升小填志願時第壹志願都能填上地實驗小學本校，小升初更是沒什麼區別，區別最多是上地實驗小學本部還是樹村分校。
從品質上來講，回遷房次新電梯板樓可以秒殺上地東裡、西裡，雖然有人說回遷房物業不行，但畢竟新啊，最新的樓棟甚至有2019年建成的。
截至 11 月中旬，裕和家園與柳浪東、南、北叁個小區正處於陸續辦理和發放房本的階段，這批房本總量大概有 6000 個。
但這還不是全部。
我們統計了壹下上地強學區的回遷房小區，包括：
裕和家園，10棟樓，916戶，均為 9-10 層電梯板樓
萬德嘉園，18棟樓，2000余戶，多為 10 層電梯板樓
柳浪家園北裡，26 棟樓，1756戶， 9-10 層電梯板樓
柳浪家園南裡，15 棟樓，2480 戶，多為10層電梯板樓
樹村麗景苑，17棟樓， 2330 戶，全部9層電梯板樓
柳浪家園東裡，5棟樓，640戶，柳浪家園東裡與裕和嘉園原本是壹個小區，建成後分出 5 棟樓給了柳浪家園的居民。以上總計套數約為1萬套。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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