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日期: 2025-12-20 | 来源: 强哥说财经 | 有0人参与评论 | 字体: 小 中 大
商品房销量可能快要见底，但房价仍看不到止跌的迹象。
上一篇文章中，我着重分析了近日召开的中央经济工作会议对房地产的表述：
着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。
与去年提法相同的是，明年鼓励回购商品房用于保障房，加快构建房地产发展新模式等。
最大的不同在于：没有再提及“止跌”。
没有再提及止跌，可能暗含的意思是，经历了今年的大调整后，我们的商品房销量差不多要进入筑底阶段了。
上面已经说到，按照前11个月的销量规模与跌幅来看，今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至“双8”。
“双8”，可能就是乐观预测下的底，不乐观的话，也最多跌至“双7”。
毕竟，房子折旧带来的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要与当下的销量进入动态平衡。
当然，这只是理论预测，实际如何得让时间来回答。
对此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的预测是：
未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。高盛报告指出，人口减少和城镇化速度放缓，表明人口的住房需求正在下降。随着业主出售空置公寓，中国的投资需求可能会转为负值。因此，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值。
销量低会否在2026年出现，仍是个问号。但房价的底，2026年大概率是不会出现。
本号的观点依旧不变且鲜明：
房地产还要调整多久，何时止跌，其实并不取决于楼市本身，而是取决于经济大环境。
我依旧认为，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
就目前的情况来看，依旧悬得很。
虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。
这种情况下，哪来的信心与底气背负房贷买房？
在收入不确定的当下，不少人的房子已经变成了法拍房，成了银行的资产。
最近，主流媒体纷纷爆料，商业银行正在加速推进房产直售业务。据不完全统计，包括农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行等在内的大行，以及兰州农商行、大连银行、哈尔滨银行等在内的中小银行，均正通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超万套。
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