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日期: 2026-04-18 | 來源: 風傳媒 | 有0人參與評論 | 專欄: 北京 | 字體: 小 中 大
4月16日晚間，中國知名房地產企業家、SOHO中國創辦人潘石屹在個人微信公眾號突然發出壹篇長文《我的反思》，罕見地回顧中國房地產行業近30年的發展歷程，並坦承部分房企的運作模式已與“龐氏騙局”無異。
文章壹出，迅速在海內外引起關注，卻在短短不到24小時內遭全面刪除，微信公眾號原文消失，僅有海外存檔網站如中國數字時代保留了全文，讓這篇“局內人”反思得以留存。
這篇看似低調的個人反思，時機卻極為敏感。正值恒大集團創辦人許家印案在深圳中院壹審開庭，許家印當庭對包括非法集資、非法房貸、詐騙、行賄在內的8項罪名全部認罪悔罪，外界普遍視為恒大危機的司法“落地”。
潘石屹文中雖未直接點名許家印或恒大，卻以“這幾天和朋友們聚在壹起，話題總繞不開房地產出的大事”“看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了”等語帶過，隨即將矛頭指向整個行業的高杠杆、高周轉、土地財政與預售制等系統性問題，堪稱隱晦卻直白的觀察。
潘石屹是誰？從甘肅農村走出的“另類”房地產商
潘石屹，1963年生於甘肅天水農村，1980年代拋下體制內“鐵飯碗”下海經商，1990年代與妻子張欣共同創辦SOHO中國，以北京望京SOHO、朝陽門SOHO、外灘SOHO等壹系列CBD地標項目聞名，壹度是中國房地產界的風雲人物。
他早期以敢言著稱，曾在中共央視《對話》節目中公開反對“零首付”等極端杠杆模式，卻因此被同行視為“烏鴉嘴”，多次遭警告“不要談我們公司的商業模式”。
潘石屹的轉折始於2014年前後。他開始大規模拋售境內資產，陸續套現超過300億元人民幣，將SOHO中國多個核心項目出售。2021年左右，SOHO中國控股權基本轉給美國黑石集團，潘石屹夫婦逐步淡出管理，妻子張欣及兩個兒子早已取得美國國籍。雖然潘石屹本人仍保留中國籍，但疫情後多數時間定居美國，被中國網民戲稱“潘跑跑”。外界普遍分析，他提前嗅到房地產調控風暴、共同富裕政策壓力以及民企整肅的風險，選擇“高位離場”，避免深陷高杠杆泥潭。
與許家印的命運形成強烈對比：壹位在美國從容反思行業，壹位在法庭當庭認罪。兩人同為地產大佬，卻因不同選擇走上截然不同的終局，也讓外界再次議論“誰能平安撤離”的時代議題。
潘石屹對處理資產態度反復無常，先前說過“絕不出售”的辦公樓這次准備打包、清倉賣，引來批評（圖片來源：SOHO中國）
從“學習香港”到失控的“擊鼓傳花”隱晦點出中國樓市的痛點
潘石屹在長文中坦承，1998年福利分房制度取消後，業界從香港引進“按揭”“樓盤”“開盤”等概念與銷售方式，卻將高杠杆、高周轉模式“在國內很快就變了味、走了樣”。開發商比拼的不再是蓋好房子、賣好房子，而是誰拿地更多、融資更快、擴張更猛；地方政府靠賣地財政過日子；購房者則相信“房價永遠上漲”，買房不是為了住，而是為了轉手賺錢。
他直言：“這肆樣東西綁在壹起，哪壹樣斷了，其他的都會跟著垮掉。”“壹部分房企的做法，已經跟龐氏騙局沒什麼兩樣”——表面繁榮，實則依賴下壹筆融資、下壹個買家接棒，壹旦鏈條斷裂，便是全盤崩塌。他還分享親身經歷：2004、2005年前後在論壇發言質疑某公司模式，會後被老板私下警告；甚至曾戴帽低調進入售樓處，看到購房者排隊交5萬元拿房號、房號本身被炒賣的場面，當場感慨“龐氏騙局”。
文章特別提到早期媒體與業界“只能說好話、不能指出問題”的氛圍，以及“土地銀行”概念如何推波助瀾，導致行業失控。如今“整個行業幾近崩塌”，損失以萬億計，“給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、拾幾年才能慢慢平復”。結尾他呼吁重建“誠信”，盼“好房子建在誠信的基礎上”。
來自北京給政府做輿情高級分析師兼合伙人張龍在受訪時表示“潘石屹”樓市如龐氏騙局“論調大范圍傳播的話，可能會再次打擊老百姓的預期，壹些有意願正在觀望的購房者喪失信心，更難入局，這不利於地產行業的恢復。”
這番反思，與官方將恒大危機歸因於個別企業“罪有應得”的敘事形成鮮明對比：潘石屹把問題拉回制度、金融、地方財政與社會預期的共同作用，而非單純的個人犯罪。
痛批預售制與土地財政 熱傳後究竟動了誰的蛋糕？
目前，中國房地產已連續下跌47個月，爛尾樓、斷供潮、預售資金監管問題層出不窮，讓千萬中產家庭的血汗錢卡在“保交樓”泥潭之中。恒大危機更是典型，數以百萬計購房者深受其害。潘石屹作為曾經的“成功者”與“離場者”，如今從安全距離道出“學費太貴了”的感慨，對許多被套牢的民眾而言，無異於戳破官方“信心恢復”敘事的泡泡。
張龍還指出“中國房地產行業尚在艱難恢復、重建信心階段，目前官方不希望看到這種聲音。”
文章旋即被刪，顯示出中國監管部門對任何“系統性反思”的敏感度極高。司法可以讓許家印“認罪悔罪”，卻不允許公開探討土地財政、高杠杆模式如何共同釀成這場危機。這也讓中國民眾更加清楚：個別大佬的“落馬”或“跑路”，無法掩蓋行業深層結構性問題。對比潘石屹的“平安撤離”與許家印的“終局審判”，更凸顯時代的殘酷選擇——有人提前離場，有人成為替罪羊。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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