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日期: 2026-05-18 | 来源: 南方周末 | 有0人参与评论 | 专栏: 买房卖房 | 字体: 小 中 大
林象手写的两份承诺书。南方周末记者郑丹摄
“超出县政府的处理能力范围”
“成立业委会老难了。”曹洪祥自2021年就申请成立业委会筹备组，他告诉南方周末记者，成立业委会需要业主投票，但小区业主入住率低，顶多20%。
按民法典与2021年新修订的《物业管理条例》，成立业委会要求参与表决的业主的面积和人数都达到三分之二以上，两者缺一不可。
龙沐湾共有2213户，业主已收楼的有1800多户。莫婵侥介绍，作为“候鸟社区”，小区春节期间业主最多，有五百多户，业主们春季陆续离岛，每年5月至10月间只有一百多户业主留在这里。
2022年，佛罗镇出具关于龙沐湾小区首届业主大会筹备相关通知，要求物业公司和开发商提供成立业委会筹备组所需要的材料。
但事情未能推进下去。2023年5月佛罗镇政府出具的一份文件显示，首次大会筹备组自成立以来，开展的相关工作得不到物业公司的支持和帮助，无法与业主联系，导致至今无法成立业委会。
此后两年，佛罗镇政府多次同意龙沐湾温泉海景公寓首次业主大会筹备申请延期的通知，最后都不了了之。
“我们也通过物业跟业主们调查过，但他们一般不参与，也不愿意透露身份。”为解决龙沐湾事件，林象考虑过以发邮件或短信方式告知业主们，如果不回复，就默认同意成立业委会，但咨询过律师意见，思量此举还是有争议，“涉及法律，我没办法弄，只能停下来了”。
林象介绍，在海南成立业委会，本就是一件难事。来自天南海北的业主们参与度不高，有些人抱着“不差这几个钱”的想法缴纳物业费，不愿意添麻烦。
据海南省业委会管理协会会长肖江涛所知，截至2025年年底，海南省总共有七千多个小区，业委会成立的不足15%。协会对接过的业主，咨询最多的问题都是业委会成立话题。
以海口市为例，2020年的一组数据显示，海口市业主大会、业主委员会成立率仅22%，其中能够正常运转的业主委员会不足25%。而到了2024年，海口市住宅小区业委会成立占比又下降至17.4%。
肖江涛分析，除了没有业委会监督制约物业公司，也有政府基层治理能力缺乏的因素，这一点与海南历史相关，“海南建省后，编制本来就少，还是欠发达地区，增加岗位就要增加预算”。
赵德承作为乐东县房管局的法律顾问，曾前往龙沐湾参观，坦言这起纠纷超出了乐东县政府的处理能力范围。他认为，海南省在基层治理方面，缺乏物业相关经验的沉淀和积累。
林象也承认这一点。一般来说，乡镇里的小区物业矛盾本应由居委会或街道办对接处理，不需要县房管局处理。但乐东县没有对接小区物业纠纷的部门。每年冬天，“候鸟社区”的物业纠纷数量巨增，相关部门经常处理不及。“现在就是要把基层治理的神经末梢伸进来，推动乡镇改变他们的观念，把这一摊子担起来。”
为解决这一问题，海南省也在行动。据《海南日报》报道，2025年，海南省住建厅在全省部署小区物业专项整治工作，2026年4月，又开展了“提升物业服务质量 我们在行动”。此外，《海南经济特区物业管理条例》新一轮的修订工作已宣布启动。
“历史遗留问题已经形成现在的实际现状，眼下只能往前走。”林象说，海南省住建厅此前就定了调子，不要再往回讨论开发商与政府的历史责任，就找能解决当下问题的方案。
既然业委会成立不了，退而求其次的方法就是成立物业管理委员会。
“物管会是一个新的模式，我们正在起草文件，还在征求各单位的意见。”林象说，之所以这么安排，是因为业委会筹备时效短，要求在90天之内召开业主大会，过期无效。但物管会不同，他们申报的筹备有效期长达3年。
2026年4月30日，乐东戴维斯发布撤场公告称，因小区物业费收缴率持续低迷，开发商历史欠费无法回收，项目运营资金长期严重缺口，“我司被迫依法终止物业服务并撤场”。
当天下午4点多，林象也收到莫婵侥发来的物业撤场消息，“感到惊讶，但也已经有心理准备了，早就知道这一天要来的”。
当下最要紧的，是找到一家物业公司走紧急接管流程。林象预计，正式选聘物业公司的业主大会，要到10月之后才能召开，“现在业主都回去了，短时间内也召开不了业主大会”。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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