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日期: 2026-07-10 | 來源: 萬維讀者網 | 有0人參與評論 | 專欄: 北京 | 字體: 小 中 大
房地產危機爆發伍年多，北京終於承認，過去那套靠降首付、降利率、取消限購刺激買房的辦法，已經越來越失靈。如今，中共又祭出壹張新牌——“城市更新”和“好房子”。
國務院日前印發《都市更新“拾伍伍”規劃》，官媒隨即高調宣傳，稱未來將啟動14項重大工程，打造“好房子”，到2030年完成城市升級，並宣稱這壹計劃將帶來拾萬億元級投資。
但問題來了：錢從哪裡來？最後又是誰買單？
從官方釋放的信息來看，這套方案主要依賴叁條融資渠道：超長期特別國債、政策銀行和商業銀行貸款，以及REITs等資本市場融資。然而，多位經濟學者認為，這叁條路幾乎都暗藏巨大風險。
首先是特別國債。官媒把它包裝成中央真金白銀支持，例如部分地方利用國債資金更新老舊小區電梯，看似財政大力扶持，但不少分析人士指出，本質上只是中央政府繼續加杠杆，通過不斷舉債維持投資，並沒有創造新的經濟增長點，更談不上形成可持續的現金流。這種模式只能短期輸血，長期難以維持。
第贰條路則更耐人尋味。
官方公布的案例顯示，壹個河南城市更新項目獲得35億元銀團貸款，竟然需要國家開發銀行牽頭，再加上中國銀行、建設銀行、農業銀行以及地方銀行共同放貸。
在房地產繁榮時期，這樣規模的貸款，壹家大型銀行完全可以獨立完成。如今卻要伍家銀行共同承擔風險，本身就說明市場信心嚴重不足。外界普遍認為，這更像是在行政推動下的“抱團分擔風險”，而不是銀行真正看好項目的盈利能力。
更關鍵的是，真正能夠拿到貸款的，大多還是帶有官方背景的重點項目。經歷房地產連續多年暴雷之後，地方城投平台、民營房企資產質量普遍惡化，很多項目早已達不到銀行正常授信標准。
第叁條融資渠道，則被不少人認為風險最大。
官方希望借助REITs，也就是不動產投資信托基金，把城市更新、商業辦公甚至部分基礎設施包裝成金融產品，吸引社會資本進入。
問題在於，電梯更新、地下管網改造、本來就是公益性工程，社會效益很高，卻很難產生穩定收益。如果未來租金、運營收入無法兌現，當初宣傳的高回報就可能變成空頭支票。
不少專家擔憂，壹旦收益預測過於樂觀，甚至出現資產高估、現金流包裝等情況，這些產品最終很可能跌破發行價，普通投資者反而成為最後接盤的人。
事實上，這種風險已經開始出現。
數據顯示，今年上半年，中證REITs全收益指數繼續下跌，不少新發行產品上市不久便跌破發行價。而目前大量REITs的戰略投資者仍然是央企、國企，社會資金參與有限，資金更多還是在體制內部循環，並未真正吸引市場資本。
除了融資，北京還試圖從土地市場尋找突破口。數據顯示，今年上半年，全國住宅土地成交面積和土地出讓收入繼續大幅下滑，但上海、北京、杭州等核心城市卻出現搶地現象，壹線城市平均土地溢價率接近20%。
表面看似房地產回暖，其實背後的邏輯完全不同。不少分析認為，地方政府正通過舊城改造、房屋置換等方式，以較低成本回收核心城區土地，再由央企開發所謂“好房子”，利用稀缺土地資源重新推高地價，希望借地價托住房價，重新吸引資金回流房地產。
（示意圖）
然而，這種熱度幾乎只存在於少數核心城市。與房地產鼎盛時期動輒兩叁百%的“地王”溢價相比，如今不到20%的溢價率，更像是資金集中抱團避險，而非市場全面復蘇。大量贰叁線城市土地依舊無人問津，成交持續低迷，人口流失地區更缺乏長期支撐。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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