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来源: Edwin | 有0人参与评论 | 专栏: 闪腰侠谈物管 | 字体: 小 中 大
(北美中文网报道) 本网于1月24日在新闻首页刊发《网友亲历:住公寓无比小心仍被反复投诉》报道后，引起读者和网友的热议。新闻事件中的当事人在过去的两年来不断地被楼下住户无事实根据地投诉，却错误地采取了置之不理、既不申诉也不解释的消极逃避策略，导致物业管理委员会开出罚单，当事人亦因此备受困扰。
不少读者在对当事人表示同情之余，也纷纷给出解决问题的合理化意见。今天我们特刊发物业管理专业资深从业人士、北美中文网网友“闪腰侠”撰写的《如何回应和处理物业送达的投诉和强制处罚决定》一文，希望对于那些有着类似困扰的朋友们有所启发和帮助。全文如下：
《如何回应和处理物业送达的投诉和强制处罚决定》
By 北美中文网网友“闪腰侠”
对于新移民来讲，刚刚来到加拿大很多生活习惯可能一时适应不了，更何况住在门挨门窗对窗的小区公寓中，一时不查邻里之间总有些小摩擦，俗话说的好，一个锅里摸勺子，难免磕磕碰碰，问题就在于，很多新移民甚至是老移民，都不很了解应该怎样正确地应对来自物业转达的投诉，以至于最后面临不必要的罚款和法律诉讼。
了解物业管理程序 避免不必要的困扰
在了解应对的方法之前，您首先要了解物业投诉业主的相关法律规定和流程，各个物业小区可能在自己的物业条规(Bylaw)中有详细的说明，但是都不应违反以下几个原则：
1、物业必须首先以书面警告业主有何种违反物业条规的行为，并尽量描述该违规行为，与此同时应提醒业主究竟违反了哪条bylaw。例如噪音扰民，至少要描述什么样的噪音，何时发出的噪音，以及物业不允许发出任何噪音的时间段等（如果该物业有此时间段的特别规定)。
2、物业必须要给该业主一个合理的时间来回应，解释以及纠正的机会，通常是一到两周时间内，被投诉的业主应该以书面形式回复物业，是否接受投诉并保证纠正，或者不接受该投诉等。
3、如果业主在期限内不回复，则一般情况下会被默认为接受投诉。如果再次发生同样的违规情形，物业可以直接处以罚款而无须再次警告。有些物业公司可能会在罚款前再发一次警告信，但是这并非强制规定。
4、如果业主在接到第一次警告信后回信反驳，那么物业必须书面答复被投诉业主的质询，以及必须应其要求召开临时争议委员会。（以下会详细说明)。在最终结果出台前不可以对业主先行罚款。
收到投诉警告 切忌置之不理
问题恰恰就出现在，很多华人业主在收到第一封警告信后，可能觉得邻居无理取闹于是扔在一边就不管了，更没有在规定的时间内回信反驳或者要求召开聆讯解决争议，于是就造成了默认违规的事实，于是在邻居又一次投诉到物业公司的时候，很可能罚款就如期而至。甚至有些业主连第一次罚款都不在乎也不缴纳，那么很可能业委会和物业公司再次接到投诉后会增加罚款额。
注意，物业对业主的罚款是直接加在业主的户头上的，也就是说，就算业主一直不交，那么在今后卖房的时候也不得不交，否则业主的房子无法交割。（其实这里有个误区，很多人认为罚款是可以被物业注册Lien在业主产权上，但事实并非如此，只有拖欠的物业费，特别维修费，还有工程款等才可以，仅因违反Bylaw的罚款是不可以单独注册Lien也就是留置权的）。
置之不理等于默认自己违规
一再地不理会警告或者罚款，那么业委会和物业经理自然就会认为你一直都默认事实和消极应对，那么在今后你终有一天否认“指控”的时候，你的立场总是会被严重质疑的，你没有任何书面证据证明你曾经为自己的清白辩解过，而物业公司和业委会也同样没有义务主动向你刨根问底的。
还有要注意的是：物业公司只是受雇于业委会，所有的投诉绝大部分都是来自小区居民，或者公寓管理员，收到投诉后，物业经理会代表业委会发警告信给相关业主，如果业主未限期改正并有再犯的事实或投诉，管理公司会在得到业委会的准许下实施罚款，因而物业公司在大多数时间里都只是扮Messenger的角色，而真正有指挥权和最终决定权的是小区业委会。所以，在你回信反驳投诉的时候一定要记得don't shoot the messenger。虽然您的回信是寄给物业公司，但是信是写给业主委员会的。
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