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日期: 2006-07-10 | 来源: 地产周刊 | 有0人参与评论 | 专栏: 意游轮触礁 | 字体: 小 中 大
尽管想买房的人们总乐意听到有关房价要下跌的消息，但事实上，很少有人真正会去相信而持币待购。买房更象是和时间赛跑，快一步便占得先机。这样的心理，使得住房的投资意义越来越大过它的使用意义，也使投机泡沫有了膨胀的空气。加拿大的地广人稀也没有摆脱“地产宿命”。不过，在总体升温的大环境下，不同省区的症状和原因则大不同。
温哥华：住房市场的推动力是经济因素还是心理因素？
不列颠哥伦比亚省（BC）目前的经济发展处于高峰期：失业率降到历史最低水平；在2006年的省级经济增长表上名列前茅。2010年冬季奥运会在温哥华举办，一些大型基础设施投资项目已经启动，这将为温哥华的经济发展起到推动作用。
在这种环境下，温哥华的住房市场自然火爆。目前该市的房价涨幅位列加拿大之首，但问题是，温哥华强劲的经济增长能否支撑如此高的价格增长？许多人持怀疑态度。
比如，虽然温哥华的住房市场很繁荣，但非理性繁荣指标的提高表明，通胀调整价格的增长速度超过了市场供求状况的担保。虽然按揭利率处于历史低点，温哥华的支付能力却在下降。因此这是很不理性的市场，因为低按揭利率应该增强支付能力。
再比如，虽然温哥华的劳动力市场很发达，但支付能力下降也表明，收入增长不足以冲抵房价的上涨，这与卡尔加里等城市形成鲜明对比：那里的房价虽然也在上涨，但大幅收入增长使支付能力维持稳定水平。
那么，潜在购房者如何能够买得起温哥华的住房呢？根据不列颠哥伦比亚省的个人储蓄率统计，2004年的储蓄率达到历史最低的-7.9%，而且此后继续下降。这表明，仅从拥有住房角度看，温哥华人就要比其他地区的加拿大人承担更多的债务。
然而，也有一些观察家为温哥华目前的高房价涨幅辩护，他们认为人口增长是推动住房需求的重要因素。不过，事实上，作为新房需求的一个关键动力，省际间移民在2005年第4季度已经略有减速。
卡尔加里和爱德蒙顿：供应量不足导致投机
与不列颠哥伦比亚一样，卡尔加里和爱德蒙顿的住房市场也异常火爆，平均房价年涨幅分别达20%和13%，这种增长与阿尔伯达省的繁荣有密切关系。具体而言，就业机会的增加吸引大量移民，移民的增加提高了住房需求。与此同时，无论是新建房，还是重售房，可售房供应略显不足。
今年1月和2月，卡尔加里的销售－新房上市之比超过了1比1。按惯例，比率如果在0.6左右即视为平衡市场。这意味着每新上市1套住房，就会有1套或1套以上的住房交易。爱德蒙顿的情况也差不多。这是不是正在形成房地产泡沫？
TD Economics 认为“不存在”，理由有两个。首先，虽然阿尔伯达的非理性繁荣指标也很高，但比温哥华和维多利亚要低，因为房价上涨是市场供求关系决定的，而非投机因素。
其次，阿尔伯达省的支付能力并未大幅下降，这说明房价的快速增长有经济基本面的支撑。主要原因是，阿尔伯达的经济增长也带来了收入的大幅增加。2004年，阿尔伯达的家庭（两口或三口之家）平均税后收入首次位列加拿大之首，一半家庭的税后收入达到61800加元，比2003年增长了4%。由于劳动力缺乏，2006年的收入水平预计将继续提高。
但是这并非说阿尔伯达的住房市场不存在潜在的投机活动，特别是熟练建筑工人缺乏等制约因素最终影响新房供应量，住房市场供求差距将进一步拉大，人们对房价的上涨期望就会升高，住房投资因此将成为一些人快速获利的方式。另一方面，从卡尔加里和爱德蒙顿近些年的发展看，住房短缺将随着新房放量的增加回归稳定和可持续的价格增长。因此，为了扩大新建住房量以及减少形成投机价格泡沫的风险，阿尔伯达将继续吸引国内外熟练建筑工人，以加快新房建设速度。
温尼伯和萨斯喀彻温：热而不灼
虽然温尼伯和萨斯喀彻温的住房市场也很火热，但尚无形成泡沫的迹象。扣除通货膨胀因素，温尼伯的实际房价年涨幅为9.6%，比上一年略高一点。萨斯喀彻温的情况也类似，2006年1季度的房价年涨幅为8.7%，略高于上年同期。
然而由于收入增长未赶上房价涨幅，两城市的支付能力在下降，但很少家庭会因为定价过高而远离住房市场。从支付能力看，两城市的购买力依然很高，特别是温尼伯，住房拥有成本只是税前家庭收入的12.9%，虽然萨斯喀彻温的比率略高一些，为16.5%，但与加拿大其他地区相比，这一比率也是相当低的。
虽然非理性繁荣指标在上升，但从租房与自有房的成本对比看，两城市的房地产市场远未到令人敬而远之的地步。因此，即使房价不会永远以目前的速度增长下去，也不会像一些地区那样大幅下跌。
多伦多和渥太华：继续软着陆
安大略省大部分市场的住房销售保持历史最高水平，主要是其支付能力没有大幅下降。首先，尽管最近有所提高，但按揭利率仍处于历史低位。其次，房价增长的减缓也推动了销售的提高。实际上，这些城市目前的年房价涨幅只有3%～4%。
房价上涨速度减慢的主要原因是，住房供应的增加使供求市场更加平衡，从而给潜在购房者提供了更多选择。因此，购房者发现，与前几年相比，在讨价还价方面，现在更有主动权。
从安大略的新房建设看，新项目在很大程度上取决于要素成本，特别是利率、利润以及当前的库存水平。由于多伦多和渥太华的总体房价涨幅已经开始下降，从中期目标看，开发商将控制新项目放量。
另外，从租金指标看，多伦多和渥太华最近的租金涨幅也趋平缓，这也预示着新建项目的缩减。由于租金能够反映影响地产的所有基本因素，包括经济、地理和人口状况，因此它的下降也反映对新房需求的减弱。
需要注意的是，多伦多和渥太华房价涨幅和新建项目的减缓，并不代表安大略省所有住房市场和住房类型都如此，因为分区/建筑限制等因素将对大多伦多区（GTA）某些地区的独立房价格带来一些压力，比如市中心核心区和“绿色地带”周边区域。因此，这些地区的高品质多单元公寓项目近期将面临价格压力，另外，不断涌入多伦多的国际移民也将继续支持大多伦多地区的住房市场。
蒙特利尔和魁北克：支付能力下降
随着安大略省出现软着陆，魁北克的房价涨幅也开始下降。事实上，两年前，蒙特利尔的年房价涨幅达20%，而在今年1季度，涨幅已降到7%。这种减速在很大程度上归因于住房供应的增加，使两年前还是卖方市场的住房市场趋于平衡。
但由于支付能力下降，在今年的剩余时间里，房价增长可能会继续降温。
从前景看，魁北克的经济基本面将确保该省住房市场中速增长。魁北克出口型制造业今年将遇到一系列挑战，这将使投资和就业增长趋缓，住房需求因此会显得虚弱。不过，建房者已经意识到这种经济环境，缩减了新房开工量。这种措施有助于确保当前的平衡市场状况不会出现房价涨幅大幅下滑。
大西洋省区：住房市场降温，但幅度比中部小
大西洋省区的住房市场也在降温。2006年1季度，扣除通胀因素后的实际房价涨幅降到3.4%，比1年前下跌7.5%。伴随着房价减速的是非理性繁荣指标的下降。另一方面，支付能力已经下降，说明房价比收入增长快，按揭利率有所上升。不过，该地区的房地产市场有望实现软着陆。- 新闻来源于其它媒体，内容不代表本站立场！
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