-
日期: 2006-07-10 | 來源: 地產周刊 | 有0人參與評論 | 專欄: 意游輪觸礁 | 字體: 小 中 大
盡管想買房的人們總樂意聽到有關房價要下跌的消息，但事實上，很少有人真正會去相信而持幣待購。買房更象是和時間賽跑，快壹步便占得先機。這樣的心理，使得住房的投資意義越來越大過它的使用意義，也使投機泡沫有了膨脹的空氣。加拿大的地廣人稀也沒有擺脫“地產宿命”。不過，在總體升溫的大環境下，不同省區的症狀和原因則大不同。
溫哥華：住房市場的推動力是經濟因素還是心理因素？
不列顛哥倫比亞省（BC）目前的經濟發展處於高峰期：失業率降到歷史最低水平；在2006年的省級經濟增長表上名列前茅。2010年冬季奧運會在溫哥華舉辦，壹些大型基礎設施投資項目已經啟動，這將為溫哥華的經濟發展起到推動作用。
在這種環境下，溫哥華的住房市場自然火爆。目前該市的房價漲幅位列加拿大之首，但問題是，溫哥華強勁的經濟增長能否支撐如此高的價格增長？許多人持懷疑態度。
比如，雖然溫哥華的住房市場很繁榮，但非理性繁榮指標的提高表明，通脹調整價格的增長速度超過了市場供求狀況的擔保。雖然按揭利率處於歷史低點，溫哥華的支付能力卻在下降。因此這是很不理性的市場，因為低按揭利率應該增強支付能力。
再比如，雖然溫哥華的勞動力市場很發達，但支付能力下降也表明，收入增長不足以沖抵房價的上漲，這與卡爾加裡等城市形成鮮明對比：那裡的房價雖然也在上漲，但大幅收入增長使支付能力維持穩定水平。
那麼，潛在購房者如何能夠買得起溫哥華的住房呢？根據不列顛哥倫比亞省的個人儲蓄率統計，2004年的儲蓄率達到歷史最低的-7.9%，而且此後繼續下降。這表明，僅從擁有住房角度看，溫哥華人就要比其他地區的加拿大人承擔更多的債務。
然而，也有壹些觀察家為溫哥華目前的高房價漲幅辯護，他們認為人口增長是推動住房需求的重要因素。不過，事實上，作為新房需求的壹個關鍵動力，省際間移民在2005年第4季度已經略有減速。
卡爾加裡和愛德蒙頓：供應量不足導致投機
與不列顛哥倫比亞壹樣，卡爾加裡和愛德蒙頓的住房市場也異常火爆，平均房價年漲幅分別達20%和13%，這種增長與阿爾伯達省的繁榮有密切關系。具體而言，就業機會的增加吸引大量移民，移民的增加提高了住房需求。與此同時，無論是新建房，還是重售房，可售房供應略顯不足。
今年1月和2月，卡爾加裡的銷售－新房上市之比超過了1比1。按慣例，比率如果在0.6左右即視為平衡市場。這意味著每新上市1套住房，就會有1套或1套以上的住房交易。愛德蒙頓的情況也差不多。這是不是正在形成房地產泡沫？
TD Economics 認為“不存在”，理由有兩個。首先，雖然阿爾伯達的非理性繁榮指標也很高，但比溫哥華和維多利亞要低，因為房價上漲是市場供求關系決定的，而非投機因素。
其次，阿爾伯達省的支付能力並未大幅下降，這說明房價的快速增長有經濟基本面的支撐。主要原因是，阿爾伯達的經濟增長也帶來了收入的大幅增加。2004年，阿爾伯達的家庭（兩口或叁口之家）平均稅後收入首次位列加拿大之首，壹半家庭的稅後收入達到61800加元，比2003年增長了4%。由於勞動力缺乏，2006年的收入水平預計將繼續提高。
但是這並非說阿爾伯達的住房市場不存在潛在的投機活動，特別是熟練建築工人缺乏等制約因素最終影響新房供應量，住房市場供求差距將進壹步拉大，人們對房價的上漲期望就會升高，住房投資因此將成為壹些人快速獲利的方式。另壹方面，從卡爾加裡和愛德蒙頓近些年的發展看，住房短缺將隨著新房放量的增加回歸穩定和可持續的價格增長。因此，為了擴大新建住房量以及減少形成投機價格泡沫的風險，阿爾伯達將繼續吸引國內外熟練建築工人，以加快新房建設速度。
溫尼伯和薩斯喀徹溫：熱而不灼
雖然溫尼伯和薩斯喀徹溫的住房市場也很火熱，但尚無形成泡沫的跡象。扣除通貨膨脹因素，溫尼伯的實際房價年漲幅為9.6%，比上壹年略高壹點。薩斯喀徹溫的情況也類似，2006年1季度的房價年漲幅為8.7%，略高於上年同期。
然而由於收入增長未趕上房價漲幅，兩城市的支付能力在下降，但很少家庭會因為定價過高而遠離住房市場。從支付能力看，兩城市的購買力依然很高，特別是溫尼伯，住房擁有成本只是稅前家庭收入的12.9%，雖然薩斯喀徹溫的比率略高壹些，為16.5%，但與加拿大其他地區相比，這壹比率也是相當低的。
雖然非理性繁榮指標在上升，但從租房與自有房的成本對比看，兩城市的房地產市場遠未到令人敬而遠之的地步。因此，即使房價不會永遠以目前的速度增長下去，也不會像壹些地區那樣大幅下跌。
多倫多和渥太華：繼續軟著陸
安大略省大部分市場的住房銷售保持歷史最高水平，主要是其支付能力沒有大幅下降。首先，盡管最近有所提高，但按揭利率仍處於歷史低位。其次，房價增長的減緩也推動了銷售的提高。實際上，這些城市目前的年房價漲幅只有3%～4%。
房價上漲速度減慢的主要原因是，住房供應的增加使供求市場更加平衡，從而給潛在購房者提供了更多選擇。因此，購房者發現，與前幾年相比，在討價還價方面，現在更有主動權。
從安大略的新房建設看，新項目在很大程度上取決於要素成本，特別是利率、利潤以及當前的庫存水平。由於多倫多和渥太華的總體房價漲幅已經開始下降，從中期目標看，開發商將控制新項目放量。
另外，從租金指標看，多倫多和渥太華最近的租金漲幅也趨平緩，這也預示著新建項目的縮減。由於租金能夠反映影響地產的所有基本因素，包括經濟、地理和人口狀況，因此它的下降也反映對新房需求的減弱。
需要注意的是，多倫多和渥太華房價漲幅和新建項目的減緩，並不代表安大略省所有住房市場和住房類型都如此，因為分區/建築限制等因素將對大多倫多區（GTA）某些地區的獨立房價格帶來壹些壓力，比如市中心核心區和“綠色地帶”周邊區域。因此，這些地區的高品質多單元公寓項目近期將面臨價格壓力，另外，不斷湧入多倫多的國際移民也將繼續支持大多倫多地區的住房市場。
蒙特利爾和魁北克：支付能力下降
隨著安大略省出現軟著陸，魁北克的房價漲幅也開始下降。事實上，兩年前，蒙特利爾的年房價漲幅達20%，而在今年1季度，漲幅已降到7%。這種減速在很大程度上歸因於住房供應的增加，使兩年前還是賣方市場的住房市場趨於平衡。
但由於支付能力下降，在今年的剩余時間裡，房價增長可能會繼續降溫。
從前景看，魁北克的經濟基本面將確保該省住房市場中速增長。魁北克出口型制造業今年將遇到壹系列挑戰，這將使投資和就業增長趨緩，住房需求因此會顯得虛弱。不過，建房者已經意識到這種經濟環境，縮減了新房開工量。這種措施有助於確保當前的平衡市場狀況不會出現房價漲幅大幅下滑。
大西洋省區：住房市場降溫，但幅度比中部小
大西洋省區的住房市場也在降溫。2006年1季度，扣除通脹因素後的實際房價漲幅降到3.4%，比1年前下跌7.5%。伴隨著房價減速的是非理性繁榮指標的下降。另壹方面，支付能力已經下降，說明房價比收入增長快，按揭利率有所上升。不過，該地區的房地產市場有望實現軟著陸。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
-
原文鏈接
原文鏈接:
目前還沒有人發表評論, 大家都在期待您的高見