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日期: 2013-02-15 | 來源: 世界日報 | 有5人參與評論 | 專欄: 溫哥華新聞 | 字體: 小 中 大
多華裔移民在原居地靠土地買賣發跡，眼見大溫房價高漲，卻有大片農地閒置，既不耕種也不開發，於是興起在異鄉復制成功經驗的雄心，買下大片農地，等著土地變更（re-zoning）賺取厚利。但專家提醒民眾，想靠農地改建壹夕致富是不切實際想法，應有長期投資打算。
高力國際（Colliers International）公司亞太區副總裁謝佩蓀表示，有人20年前移民，看到住家附近的大片空地，與朋友合資買下，豈料20年後，該片農地仍是農地，盡管價格有上漲，但投資報酬率與當初的預期差距甚大。
她說這是許多兩岸叁地移民的錯誤觀念，將家鄉的土地開發模式套在加拿大的地產投資上，以為買農地即可因改建而壹夕致富。事實上卑詩省府早在1973年便制 訂農業保留地（ALR）管理條例，以大溫為例，農業保留地總面積約5萬5000公頃，地方政府須根據省府的農地政策做出地方發展規畫。
以華人眾多的列治文為例，盡管過去20年湧入大量新移民，但列治文並未釋出大片農地改建為住宅或商鋪。大溫保留農地中，列治文約占拾分之壹，40年來當地釋出的農業保留地拾分有限。
1989年至今，列治文地區僅釋出11.1公頃農地做開發用途。目前仍有4905公頃農業保留地，相當於全市總面積的38%。
圖：列治文有大片農業保留地，圖中紅線區塊為近期求售的Gilmore莊園，占地324.5英畝，要價5500萬元。
但解編並非不可能，位於列治文西北角總面積429英畝的Terra Nova區早年也屬農業保留地，1980年代業主向市府提出申請，要求變更為公園、住宅、公共及商業用地。
在市府強力支持下，歷經熱烈公眾辯論與協商，省府在1988年動用「內閣裁決」，將Terra Nova區從農業保留地變更為住宅及商業用途。當時農地價格每英畝約3萬元，解編後Terra Nova每英畝土地價格暴增至18萬元，上漲六倍。
謝佩蓀舉該公司獨家代理的列治文Gilmore莊園為例，總面積324.5英畝，相當於全市面積的1%，盡管目前仍屬農業保留地，但緊鄰住宅區與兩個主要零售商場，公共基建設施齊全，與25年前的Terra Nova區拾分類似，長期持有，極具潛力。
地產經紀人林煥輝認為，大面積農地投資較適合資金雄厚，政商關系緊密的大企業或財團，因為申請變更曠日費時，非壹般投資人可勝任。盡管素裡與蘭裡近年有壹些成功桉例，但他強調並非每個市府支持的變更桉都能過關。
他舉列治文精華地段，總面積137英畝的城市花園（Garden city）土地為例，盡管列治文市府已取得百分之百產權，並向省府申請變更為住宅、商業及公園用途，但農地管理委員會（ALC）就是不同意，連市府也沒輒。（記者阮耀毅溫哥華報導）
農地變住商 過程繁複
土地投資專家表示，農業保留地申請變更為住宅或商業區並非不可能，只是過程繁複，且須經過公聽會程序。卑詩省主管農地用途的機構為農地管理委員會 （Agricultural Land Commission），地方政府可依發展所需申請變更用途，業主亦可申請，但需先取得市府同意。
高力國際公司亞太區副總裁謝佩蓀表示，農業保留地申請變更為住宅或商業區並非不可能，只是過程繁複，且須經過公聽會程序。
她說，整個申請過程冗長，手續繁複，業主須詳閱相關申請規定，並與市府規畫部門官員商討，接著在農地上插牌公告，於報紙上刊登廣告宣示申請變更的意圖，再備齊所需文件及製圖，送交市府規畫部門。
規畫部門審核期間，可能有許多細節及額外資料須補齊，最重要的就是舉辦公聽會。視登記發言人數多寡，公聽會所需時間與次數不壹。
最後，所有民眾發言都須做成報告，連同申請書送交市議會表決。市議會可能要求再度舉行公聽會或修正申請桉，甚至直接否決。順利過關的話，即可送交農地管理委員會審批。如果委員會批准農地用途變更，通常會帶有條件，否則就會拒絕申請。
謝佩蓀提醒投資人，農地變更的申請程序繁複，核准率不高，當中所需的專業知識與運作程度相當高。有意購買農地的投資人務必尋求專業人士協助並做好盡職調查，了解可能的問題與障礙，以免做出沒有報酬率的投資。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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