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News by: 加西网 | 专栏: 刘毅观察 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
中国房地产上涨要从根源解决
文 / 大温地区著名地产营销专家 刘毅(Jason Liu)
中国政府最近出台了5项政策，想将刚刚在去年底抬头的房地产市场往下压。笔者认为，中国房地产一路上扬的趋势是挡不住的。一二线城市的新房销售开始有人排队。虽然各种严密的调控措施一个接一个，但五六年了，政策只是临时性地解决问题。要从根本上平抑房价，要找出上涨的根源才是长久之计。
首先，改变对房地产的现行政策，需要学习国外的，如德国、加拿大、新加坡的做法，也应参考香港的方式。新加波从来不调控打压房地产，政策保障人人居其屋，对真正有钱的，想买多少钱的都可以。贫困的人可以买廉价房，买不起的人可以申请廉租房；例如温哥华春节期间卖掉3个1000万以上的房子，也是很正常的。改变现有的政策是保障房地产市场健康发展的方法。
其次，体制的改变，包括税收制度的改变也是必要的，地方政府不能靠卖地征收物业税作为财政的主要组成部分。政府卖地衍生官商勾结，产生很多腐败，成本很高。中国批建房子只管公司资质，不管从业人员。加拿大则不同，谁都可以做开发商建房子，政府管的是谁在建房子，干什么活都需要执照。持牌的电工、木工、水暖工，可以保证工程的质量。中国关键问题没有管理，制度需要调整。
另外，中国所谓炒房投机现象，可以通过别的方式调整，为什么有些国家不炒房子，因为炒房是违法的。你买一块地，转手赚100万，可能90万要交投机税。炒房违法，有很多细则保障。有一篇文章，分析德国房地产缘何10年不涨。德国确保房屋充足供应，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房；房贷实行的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障；他们鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断；德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定；“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。所以，德国的房价长期保持稳定，柏林的房价仅为伦敦的10分之一。
租赁稳定是抑制房价的另一个重要因素。德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都租房。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。政府同样对房租水平进行一定的规范。中国的传统观念是，没买房生活就不稳定，这使每个人都涌向房地产市场。如果租赁市场发达，由政府主导，情况可能会有所变化。中国已经成了第二经济体，如果拿出部分资金为民服务，稳定租赁市场，可以说是一种改革红利。
税收手段也对抑制房地产炒作起到重要作用。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这样的税收制度也值得中国政府参考。
要想平抑房价，超发货币是中国政府需要解决的问题。中国10年的货币发行增加了50倍，房价只是上涨了5倍，还有上涨的空间。目前的M2，即新增广义货币，已经达到97.42万亿人民币，稳坐世界第一。中国面临的通胀压力大，也是房地产疯涨的压力之一。
随着全球经济一体化，整个世界都处于大调整阶段，金融海啸、次贷危机、欧债危机、中国这样的新型经济体也在急剎车。地产和商品市场调整是必然的，就连松下和索尼都在出售总部大楼。大环境都在变革，未来市场怎么走，谁也难以预测。
最近中国来的房地产买家，看到中国房地产上涨，在温哥华看房也踊跃了。但是看房的多，想买的出价一般都低，所以成交量不高。相比之下，西人卖家降价比较踊跃，成交的以他们的为多。中国人卖房还在Hold住价格，不随便降价。
笔者的意见是，卖房子的要顺势而为。买房的，看房价是否可以承受，房子是否符合自己需求。市场是不以人的意志为转移的，买适合自己的房子就是正确的选择。- 本文由专栏作者供 "温哥华网" 专用，未经作者与网站同意，严禁转载，违者必究！
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