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來源: 加西網 | 專欄: 劉毅觀察 | 字體: 小 中 大
中國房地產上漲要從根源解決
文 / 大溫地區著名地產營銷專家 劉毅(Jason Liu)
中國政府最近出台了5項政策，想將剛剛在去年底抬頭的房地產市場往下壓。筆者認為，中國房地產壹路上揚的趨勢是擋不住的。壹贰線城市的新房銷售開始有人排隊。雖然各種嚴密的調控措施壹個接壹個，但伍六年了，政策只是臨時性地解決問題。要從根本上平抑房價，要找出上漲的根源才是長久之計。
首先，改變對房地產的現行政策，需要學習國外的，如德國、加拿大、新加坡的做法，也應參考香港的方式。新加波從來不調控打壓房地產，政策保障人人居其屋，對真正有錢的，想買多少錢的都可以。貧困的人可以買廉價房，買不起的人可以申請廉租房；例如溫哥華春節期間賣掉3個1000萬以上的房子，也是很正常的。改變現有的政策是保障房地產市場健康發展的方法。
其次，體制的改變，包括稅收制度的改變也是必要的，地方政府不能靠賣地征收物業稅作為財政的主要組成部分。政府賣地衍生官商勾結，產生很多腐敗，成本很高。中國批建房子只管公司資質，不管從業人員。加拿大則不同，誰都可以做開發商建房子，政府管的是誰在建房子，幹什麼活都需要執照。持牌的電工、木工、水暖工，可以保證工程的質量。中國關鍵問題沒有管理，制度需要調整。
另外，中國所謂炒房投機現象，可以通過別的方式調整，為什麼有些國家不炒房子，因為炒房是違法的。你買壹塊地，轉手賺100萬，可能90萬要交投機稅。炒房違法，有很多細則保障。有壹篇文章，分析德國房地產緣何10年不漲。德國確保房屋充足供應，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭壹套住房；房貸實行的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障；他們鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷；德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定；“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。所以，德國的房價長期保持穩定，柏林的房價僅為倫敦的10分之壹。
租賃穩定是抑制房價的另壹個重要因素。德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都租房。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等壹系列政策。政府同樣對房租水平進行壹定的規范。中國的傳統觀念是，沒買房生活就不穩定，這使每個人都湧向房地產市場。如果租賃市場發達，由政府主導，情況可能會有所變化。中國已經成了第贰經濟體，如果拿出部分資金為民服務，穩定租賃市場，可以說是壹種改革紅利。
稅收手段也對抑制房地產炒作起到重要作用。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。這樣的稅收制度也值得中國政府參考。
要想平抑房價，超發貨幣是中國政府需要解決的問題。中國10年的貨幣發行增加了50倍，房價只是上漲了5倍，還有上漲的空間。目前的M2，即新增廣義貨幣，已經達到97.42萬億人民幣，穩坐世界第壹。中國面臨的通脹壓力大，也是房地產瘋漲的壓力之壹。
隨著全球經濟壹體化，整個世界都處於大調整階段，金融海嘯、次貸危機、歐債危機、中國這樣的新型經濟體也在急剎車。地產和商品市場調整是必然的，就連松下和索尼都在出售總部大樓。大環境都在變革，未來市場怎麼走，誰也難以預測。
最近中國來的房地產買家，看到中國房地產上漲，在溫哥華看房也踴躍了。但是看房的多，想買的出價壹般都低，所以成交量不高。相比之下，西人賣家降價比較踴躍，成交的以他們的為多。中國人賣房還在Hold住價格，不隨便降價。
筆者的意見是，賣房子的要順勢而為。買房的，看房價是否可以承受，房子是否符合自己需求。市場是不以人的意志為轉移的，買適合自己的房子就是正確的選擇。- 本文由專欄作者供 "溫哥華網" 專用，未經作者與網站同意，嚴禁轉載，違者必究！
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