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日期: 2013-05-08 | 來源: 中國經濟網 | 有0人參與評論 | 專欄: 紐約新聞 | 字體: 小 中 大
古堡圖。
古堡圖。
古堡圖。
隱性成本:房產稅是大頭
和周圍的房價相比,阿姆斯特丹城堡的出價的確吸引人。
按照建築面積36000平方英尺來計算,其單價在每平方英尺24.86美元左右(約合每平方米1566元)。作為比較,周邊地區的典型獨棟樓房價格,大約在每平方英尺100美元不到(約合每平方米6300元),規模越大單價則越低壹些。
當然城堡總價比普通住房高很多。“關鍵是買入之後派什麼用場,畢竟不是所有人都需要住在這麼大的城堡裡。”富蘭克林說。他表示,粗略估算,如果這棟房產按照目前的價格入手並對外出租,想要取得收益的租金價格至少在每月8500-9500美元,甚至更高。
投資之前,需要考慮的問題很多。由於城堡的特殊性,很多隱性的成本會在買入之後逐步體現出來。
對於城堡型的房產,大多數屬於歷史建築,由於年久失修,首先需要考慮的就是修葺費用,比如菲米斯特壹家的巨額投入,同時需要注意嚴格的改建規定。不過蘇珊說,阿姆斯特丹城堡並沒有特別的針對歷史建築的改建規定。
“按照目前的情況,下家可以直接入住,當然也可以和市政府協商後,按照自己的意願改建。”她說。記者從富蘭克林處了解到,目前已經有不少買家對該城堡感興趣,希望改建成博物館、展覽廳或者音樂廳等。
除去這些壹次性的投入,更為重要的是持有成本。
根據富蘭克林提供的數據,2012年阿姆斯特丹城堡的各級房產稅加在壹起約18000美元,各類公用事業費用包括燃油供熱系統、供水、煤氣和電力在內大約13000美元。
房產稅是投資者需要考慮的主要部分。由於房屋功能不同,稅率也會隨之改變,如果改建成公共博物館等場所,或許不需要支出這部分費用。
“對於類似的大型建築的稅收,有時候可以和當地政府談壹個固定的費用,不壹定需要完全按照標准稅率。”壹位不願意透露姓名的城堡擁有者告訴記者。
富蘭克林說,由於菲米斯特壹家已經開始將城堡用作經營使用,因此他們現有的房產稅中已經將開展小型商業的用途壹並考慮進去了。
蘇珊表示,這些是持有成本中的主要部分,其他諸如冬季鏟雪費用,每年幾次的小型維護費用以及雇傭臨時清潔工、花園工匠、雜務工等費用,和壹般的房屋沒有太大區別。此外,她還需要支付火車費用、停車費以及寄住朋友家的費用等。總體來說,不包括她需要繳納的貸款月供,該城堡的持有成本每年約 45000-60000美元(約合人民幣28.35-37.8萬元)之間。
這裡物價並非貴得驚人。和紐約市周邊的長島(Long Island)或者韋斯切斯特(Westchester)等地區比較,持有成本便宜很多。後兩者是工作在紐約市的中產以上階層經常選擇的居住區。
蘇珊表示,周末經營的旅舍生意和出租會議廳或者健身房的收入,基本可以償付以上的費用,做到收支平衡。
首先問自己,買了之後怎麼辦
投資買賣古堡在美國並非特別罕見的事情。
記者從富蘭克林處了解到,他手中還有幾個其他的大型城堡型房產,包括位於紐約州的謝爾曼(Sherman)城堡、麥堅時房產(Mckenzie Childs Estate)等。
這些房產不同於壹般居民建築,不同城堡視其裝修程度、地理位置、周邊環境、總體面積等,價格差異很大。
“人們對於紐約上州的了解還不深,實際上這個地區的房價相對穩定且價格不高。如果在韋斯切斯特購買類似的房產,肯定需要花上幾百萬美元。”他表示,“不過每平方英尺25美元的價格,是我從事房地產這麼多年來沒有見過的。”
實際上,之前已經有中國買家對紐約地區的城堡型建築感興趣,並出手購買。坐落在紐約市以北的Arden House,原是哥倫比亞大學的產業,幾年前被中國投資者買下,目前正在修繕之中。
該企業的美國負責人不願意透露姓名。他告訴記者,這個總占地面積450英畝、建築面積約10萬平方英尺(約合1萬平方米)的城堡,每年需要交納的稅費20多萬美元,公用事業費用在60-70萬美元之間,但更大的壹次性的投入費用在於修繕基礎設施,這些都是沒有經驗的投資者容易忽略的部分:“由於城堡在山上,供水、排污、山路整修、鍋爐取暖和其他維護設施都必須單獨建設,無法使用公共系統,單單這些花費就超過100多萬美元,後續每年的維護成本也不低。”
購買前他們對這些花費有充分心理准備,目前仍舊按照計劃將這裡改建成會議培訓中心,作為長期在美國發展的戰略之壹。
“購買類似城堡之前,投資者最重要的是考慮清楚,買下來之後要幹什麼。”他說。(據21世紀經濟報道)
紐約上州:600萬人民幣的古堡傳說
離曼哈頓叁小時車程的小城中心,占地兩英畝,室內3600平米,250萬新裝修。 雖然,還有不菲的持有成本。但是,這依然是壹個足以讓中國房地產投資人不勝唏噓的價格。
伍壹期間,微博上流傳著壹個美麗的傳說美國紐約州壹棟近4000平米的古堡售價不到壹百萬美金,古堡的照片讓人驚艷不已。
多數人壹笑而過,也有懂行的人指出持有成本或是天價。本報記者第壹時間聯系上了房主。5月2日,作為首批特殊的看房客實地考察。
現在可以確認的是,這個信息基本真實的。目前這棟建築已在紐約上州的房地產交易市場掛牌,不到90萬美元(不到人民幣600萬元)。從紐約曼哈頓坐Amtrak火車北上,可以來到壹個與荷蘭首都阿姆斯特丹同名的城市。在市中心不遠的小山丘上坐落著壹座1894年建造的城堡,總面積占地2英畝,建築面積36000平方英尺(約合3600平方米)。在菲米斯特(Phemister)壹家伍口居住了8年之後,他們決定以89.5萬美元(約合人民幣 563.85萬元)出售。
該價格在紐約市區無法買到壹間像樣的公寓住房。壹位微博用戶留言,“在中國北京,這大概是壹間70平米學區房的價格。”
5月中旬,屋主蘇珊·菲米斯特(Susan Phemister)將開始接待被此價格吸引的潛在買家。自從上周末在市場掛牌後,已經有超過100個問詢電話,大多數來自美國本土。
美國房地產市場回暖有待時日,但蘇珊等不及要低價出售。她和丈夫2005年以80萬美元(約合人民幣504萬元)買入該古堡,之後用2年時間花了40萬美元(約合人民幣252萬元)全面翻修。她表示,這是她多年投資房地產後的第壹次虧本買賣。
“這的確是個不同尋常的交易,但我確實沒耍什麼花招。”她在接受本報記者采訪時表示,“我想要盡快脫手,這個價格應該對買家很具有吸引力。”
這座城堡型的建築最初實際上是壹個軍械庫,或叫做兵工廠(armory),被紐約州用來當做當地民兵訓練和集會的場所。經手該交易的蘇富比國際房地產(Sothebys International Realty)的經紀人邁克·富蘭克林(Mike Franklin)告訴記者,這是紐約州唯壹居住用的前軍械庫。
據記者了解,此前已經有中國企業在大紐約地區購買過更大型的城堡。對於海外投資者來說,在美國買壹座城堡居住,並非天方夜譚。
記者造訪:軍用城堡改建的住所“感覺很奇妙”
從曼哈頓坐火車叁個半小時之後,記者來到這個叫做“阿姆斯特丹城堡”(Amsterdam Castle)的地方。這個位於紐約上州(Upstate New York)的城堡並不像人們想象中那樣坐落於山間野外,而是在城市中心。
這是壹個擁有2萬人口的小型工業城市,從前以毛毯皮革等紡織品制造業聞名。該市從東西方向位於尼亞加拉大瀑布和波士頓之間,從南北方向位於加拿大蒙特利爾和紐約市之間,並距離紐約州首府奧爾巴尼(Albany)半小時的車程,收費高速公路近在咫尺,交通算得上便捷。
“說到紐約,人們心裡想到的都是紐約市(New York City),實際上現在很多在曼哈頓上班的人,選擇在紐約州的其他地方購置房產。”富蘭克林表示。
城堡並不在郊外,而是坐落於壹個居民區之中。在城堡建築中,其規模並不算大:建築占地1英畝,50個房間,加上周圍土地總共占地2英畝。
這樣的城堡型軍械庫在紐約州大約有100多個,目前仍然有近50個仍然保留其原有的軍用功能,其他有的被改建成博物館、藝術館和音樂廳等。而阿姆斯特丹城堡1995年被紐約州政府出售給私人後,變為居住場所。目前,這個城堡還在紐約國家歷史建築花名冊(National Register of Historic Places New York)上占有壹席。
在菲米斯特壹家改造後,這裡成為他們的家。同時,他們辟出了兩間客房做簡易的旅社生意,並且偶爾出租大約10000平方英尺(約合1000平方米)的健身房、會客廳等空間用作派對、婚禮和會議場所。
和壹般年久失修的歷史建築不同的是,菲米斯特壹家將這裡改造成了居家場所:進門是維多利亞風格的門廳,左邊是主臥室,徑直往後是巨大的健身房。西側上下兩層均辟出作為旅舍服務的客房。蘇珊的丈夫曼弗雷德·菲米斯特(Manfred Phemister)是德國人,目前在他們的地下倉庫存放其經銷的老式CD,其余多個儲藏室仍舊空關著。
蘇珊告訴記者,她的修繕費用主要用於以下幾個方面:將破舊不堪的辦公室改建成壹家伍口的臥室,並修繕兩個客房,購買和城堡風格相符的家具;改造城堡內的電路設備、溫控設施、網絡設備等;同時聘請了許多工匠為整棟建築的各個細節進行翻新,包括在後花園進行大量植被。除了家具之外,其余均囊括在目前的售價之中。
“1960年代肯尼迪在競選總統期間曾經在這裡發表演講。”蘇珊指著城堡贰樓西側的壹個華麗的會客廳說,“住在這裡的感覺很奇妙。”
成功炒房人的首次虧本出售
蘇珊是曼哈頓壹家媒體公司的副總裁。在2005年買入這個古堡的時候,她並沒有想到會在8年之後虧本賣出。
此前他們壹家住在紐約市布魯克林區的壹個1500平方英尺(約合150平方米)的叁居室公寓,4年內出生的叁個孩子讓居住環境變得拾分擁擠,於是蘇珊決定尋找壹個大的住處。
“我原本想買壹個郊區的教堂,後來在壹個在線拍賣網站看到了正在出售的這個城堡。”她說。
彼時是2005年,正是美國房地產市場最風生水起的時候。蘇珊將她在布魯克林的公寓出售獲得了1百萬美元,用其中的80萬美元買到了這座古堡。
“當時這是壹個很好的買賣。”她說。
對於蘇珊來說,這樣的投資並非難事。直到出售古堡前,她在房地產投資上順風順水。她從上世紀90年代開始投資房地產,屢試不爽:1997年他們在倫敦以17萬美元購買了壹個公寓,第贰年以24.5萬美元出售;1999年他們以28.5萬美元買入另壹間房產,第贰年以35萬美元出售;隨後他們回到美國,在紐約以56.5萬美元購得布魯克林的公寓,100萬美元出售。作為壹個歷史愛好者,她每次投資的都是需要修繕的老式建築。
但是,當2007年房屋修繕完成之後,美國房地產市場的大崩盤隨即到來。原本打著如意算盤的菲米斯特壹家嘗試掛牌出售,200萬美元的價格無人問津,隨後該房產在交易市場上多次掛牌,價格屢屢下滑,卻沒有找到合適的買家。
“和周圍所有的人壹樣,我們都想要等待看經濟好轉。當然我也在這裡住得拾分愉悅。”蘇珊表示,“不過隨著時間增長,愉悅不再。”
由於從阿姆斯特丹到紐約的火車班次很少,工作在曼哈頓的蘇珊每周壹凌晨4點多出發,開車40多分鍾到達奧爾巴尼,坐火車2個半小時到紐約賓州火車站(NY Penn Station),再轉地鐵到時代廣場,7:30左右可以坐在她的辦公桌前喝杯咖啡。
由於路途遙遠,她選擇每周寄住在位於布魯克林的朋友家兩個晚上,每天支付50美元,每周叁晚上回家,周肆和周伍在家工作。
曼弗雷德的CD經銷生意不景氣導致收入減半。為了貼補家用,他們開始經營食宿和出租會議中心的生意。
“我擁有的東西太多了:壹個在紐約市不錯的工作,壹棟城堡,壹個私人的旅館生意,還有叁個可愛的孩子。但問題在於我沒有太多時間和我的家人待在壹起。”蘇珊表示,“8年在曼哈頓和我的家之間疲於穿梭,顯然太久了。”
富蘭克林告訴記者,該地區的房價也許幾年之後會有好轉,但誰都說不准是5年還是10年。菲米斯特壹家顯然不願意等待這麼久。
“盡管這是我第壹次做虧本生意,但我覺得值得,現在我希望盡快脫手,找個離工作更近的地方。”她說。- 新聞來源於其它媒體，內容不代表本站立場！
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