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來源: 加西網 | 有4人參與評論 | 專欄: 唐博士白話信貸 | 字體: 小 中 大
白話信貸（1）
Steven.唐漢 (博士)
加拿大的房屋貸款途徑有兩種：銀行和Mortgage Broker。Broker盛行於北美、歐洲、澳洲等地，是職業貸款經理。在唐漢看來，溫哥華的眾多銀行好似武林的名門正派和江湖派別；Broker則是特立獨行的俠客。
銀行和其它信貸機構
在加拿大，很多金融機構可以提供房屋貸款，包括：大型銀行、中小城市銀行、信用社、保險公司、私人貸款等。伍個大型銀行按股票市值排序，分別是：RBC皇家銀行710億，TD道明信托650億，豐業銀行530億，BMO滿地可360億，CIBC帝國銀行280億。其江湖地位相當於少林、武當、華山等，屬名門正派。其它中小銀行和信用社差別很大，普通信用社僅1億資產，類似於江湖中的不同派別，各有獨門絕技。（順便提壹下，中國工商銀行市值高達美元2300億，已是世界第壹大銀行；美國第壹大銀行富國銀行為1600億。）
這些金融機構中，有兩類人士可以辦理房屋貸款：客戶經理與銀行內部房貸專家，稱為Specialist。如果把豐業銀行比喻為華山劍宗，客戶經理相當於普通持劍弟子，Specialist類似於高級別的護法劍客。
銀行的客戶經理
壹般而言，接待借款人的是客戶經理。客戶經理分叁個等級，贰級以上才能辦理房貸。客戶經理收集資料，輸入電腦，電腦自動計算結果：同意或否決。這種方式有點象“傻瓜相機”。壹個中等資質的正常人，經過壹個月培訓就可以做房貸。
客戶經理可以處理簡單房貸。銀行將房貸分為拾幾個類別（Program），根據客戶情況推薦相應類別。整個貸款過程類似於在麥當勞點菜。銀行備好不同套餐，你提出要求，客戶經理便為你推薦壹個套餐。
這種快餐式貸款極大簡化了房貸過程，進而降低銀行人力成本。（好比餐飲業中，麥當勞員工薪水最低）。傳統銀行業中，信貸人員需多年培訓，才能成為業屆高手；而現代銀行依靠“傻瓜程序”，任何壹個低級弟子，也可以打著名門正派的招牌，傲慢地行走江湖。
當然，名門正派中高手暗藏。唐漢知道不少來自中國內地的高人，擁有碩士博士學位，或曾是名校副教授，或曾是國內銀行的頂尖高手，卻在CIBC做客戶經理。壹位來自香港的投行經理，擁有全球金融第壹金字招牌CFA，竟然在支行做櫃員！在唐漢看來，他們猶如少林的掃地神僧，淡薄名利，默默無聞。
銀行內部房貸專家：Mortgage Specialist
正如傻瓜相機難以進行藝術創作，客戶經理的程序無法辦理復雜房貸。這種情況下，銀行的房貸專家（Mortgage Specialist）悄然而至。
Specialist信貸經驗豐富，是高級別劍客，可以處理各類疑難貸款。他們屬於某個特定銀行，級別與支行行長相同。銀行根據Specialist的業績發放傭金，不支付固定薪水。銀行的這種做法很狡獪，讓唐漢想到陰險的岳不群：給這些高級專家壹個名義級別，然後讓他們自已找食。
Specialist有個致命軟肋：只能做壹家銀行的產品。如果這家銀行產品很次，（比如利率明顯高於其他銀行），客戶很可能退避叁舍。另壹個問題是，雖然Specialist手段高明，長袖擅舞，但受制於這家銀行的信貸政策，不能揮灑自如。這些政策常常朝令夕改，有時非常愚蠢。高級劍客時常面臨這樣的境地：空有壹身本事，卻受制於可笑之政策，不能出劍找食，因而面帶菜色。
獨立的職業房貸經理：Mortgage Broker
Mortgage Broker的產生有其特殊背景。壹方面，房地產貸款對銀行非常重要，是兵家必爭之地。（如果你查閱北美銀行的財務報表，會發現銀行80%的信貸收入來自於房屋貸款）。另壹方面，對客戶而言，房產是最重要的資產。壹個好的房貸方案可能為客戶節省數千上萬的支出。
房貸產品非常復雜，加之各銀行政策大相庭徑，為客戶選擇最佳銀行和制定最優方案並非易事。這種環境催生出壹種全新的專業人士Mortgage Broker，即獨立的房貸職業經理。
Broker是客戶與銀行之間的橋梁，是解決各類疑難貸款的頂尖高手。比如，商業貸款、建築貸款等高難度信貸，壹般銀行人士很少涉獵，而Broker們卻駕輕就熟。
在溫哥華這個信貸江湖中，Broker是獨立於各門派之外的俠客。他們對各金融機構的信貸政策如數家珍：不僅華山劍法出神入化，少林拳、伍當掌、峨眉刺等均應用自如。若說華山劍客Specialist手中有劍，可以壹劍封喉；Broker則是心中有劍，殺敵千裡於無形。
事實上，許多Broker師出名家，曾是各大銀行的高手，有著數年或拾多年之房貸經驗。職業Broker出現至今僅40余年，就占領了北美65%的房貸市場。2004年研究顯示，當年美國住宅信貸68%由Broker完成，其余32%由各銀行達成。
壹些數據可以說明Broker的能量。溫哥華壹個中等城市銀行，叁個客戶經理，加上Specialst幫助，每年新增房貸約1000萬元左右；相當於壹個普通Broker壹年之業績。2013年，CIBC溫西最大支行，5個客戶經理加壹個Specialist，新增房貸2400萬元；而當年溫哥華最牛的Broker，僅有兩個助手，其業績竟然是2個億！是前者的7倍！
值得壹提的是，Broker們不僅武功匪夷所思，其職業道德和敬業精神也令人稱道。每天下午5點後，名門正派弟子們打烊回家，忙碌了壹天的Broker們仍然在夜色中走訪客戶。正是因為他們不懈努力，銀行的信貸被壹點點蠶食，不知不覺中，半壁江山已花落別家。
作者簡介：
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
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