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News by: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
建筑贷款有几种方式，其中一种非常有趣：借款人象夜行侠客，与几个同谋犯共同完成工作。唐汉此处说的是“第二贷款”。此贷款多在暗中操作，类似于36计之“暗渡陈仓”。其特点是：千万不能让“第一贷款银行”知晓，否则可能大祸临头。
建筑贷款的民间借贷
“第二贷款”英文叫Second Mortgage，乃相对于“第一贷款”。当你购买一处旧别墅，在五大银行取得的按揭贷款是第一贷款。如果你折除旧房，建设一套新别墅，可以在私人银行取得建筑贷款。私人银行贷款位于五大银行的贷款后面，称为第二贷款。
私人银行贷款就是中国常说的民间借贷，在温哥华的建筑行业颇为盛行，规模之大令人吃惊。此类贷款手续费和利率很高，当前9.75%左右，有时甚至高达20%以上。
请注意：不要被数字吓倒！正如注册会计师们常说道：“不要盯着数字，要看数字后面的故事，Story under the data”。
不论9.75%，还是20%，都只是名义利率。真正的利息费用，可能只占整个项目极少部分。据唐汉测算，一个独立别墅的建筑贷款，实际发生的借款利息和费用，仅相当于总借款额的5%以内。（具体分析详见唐汉其它文章）。
由于种种可笑的原因，五大银行不支持建筑贷款。民间借贷机构乘机占领这块肥肉市场。这些私人银行机构小，灵活多变，常常是打一枪换一个地方。二者关系类似于上世纪中国30年代：在整个中国版图上，国民党占据绝大部分，红军在一些狭小地盘活跃着，活得特别自在。
建筑行业的民间借贷方法很多：开发者可以向私人银行借钱，也可以向个人借钱。当然，如果你有闲钱，可以请唐汉帮你贷出去，利率9%以上，比存银行划算得多。
建筑贷款的“二奶”地位
根据加拿大物业法律，如果你有一套房产，产权书上你就是所有者。但是，银行的权益也在产权上。记住，你可能只付了35%的首期款，银行有65%的权利。一个形象比喻是：在日本家庭中，先生是家庭之主，太太次之。可是，温柔的日本太太是真正的家庭控制者，她占有财产的绝大部分。问一下你周围的台湾朋友，他会告诉你真相。
同理，在你的房屋产权书上，五大银行便是拥有实际控制权的太太，是正房太太！民间借贷的建筑贷款，是“二奶”，被五大银行不容。绝大部分贷款协议中，五大银行要求：不允许进行第二贷款。如果你胆敢进行二贷，五大可以宣布贷款协议中止，要求你偿还贷款。
建筑贷款与“二奶”有许多相似之处：偷偷摸摸，尽量在短时间内向你索取好处。体现在利率上，民间贷款利率远远高于五大银行的正常房贷。
建筑贷款的同谋犯们
房主欲取得民间建筑贷款，需要牵线搭桥之人。此人就是Mortgage Broker，贷款经纪。Broker扮演着媒人角色，为房主寻找价廉物美的民间贷款。另一个同谋犯是房贷律师，其功能是保证民间贷款的权利。虽然是二奶，同样有权利。
只是，一切都是在暗中进行，千万不能让正房太太知晓。
令人感叹的是，温哥华的建筑贷款市场中，高明的华人Broker和律师不多。这也正是华人建筑市场缺乏融资渠道，多数建筑全部使用自有资金的原因。更有甚者，这两类共谋犯常常泄露天机，使得敏感的正房太太有机会抓住行乐的房主与二奶。
案例1：刘先生在温西折旧房建新房。第一贷款是T银行提供。Broker在安排建筑贷款时，不小心被T银行知晓。T银行客户经理随即追问。所幸刘先生平日谦恭有礼，与客户经理关系良好。最后瞒天过海，工程顺利完工，并在T银行取得新贷款，偿还建筑贷款。
案例2：王先生在列治文折旧建新。律师秘书在办理建筑贷款时，竟然通知第一按揭V银行，要求它提供按揭余额。令人叹为观止的是：这个可怜的秘书是以传真方式通知V银行。V马上核实，要求王先生立即偿还所有房贷。由于王先生平日趾高气扬，被V银行抓住不放。王先生不得不再次申请高利贷款，偿还第一按揭贷款。
聪明的正房太太们
大千世界，无奇不有。
现实生活中，不少正房太太明知老公偷腥二奶，也睁一只眼闭一只眼，以利自身。
银行贷款也如此。五大银行的某些支行，对房主的建筑第二贷款假装不知，实际是默许房主的放纵行为。对于支行，房屋贷款是主要利润来源。即使拆除房屋，只要房主按期还款，支行仍然可以获得利息收入。新房建成后，新的抵押物更值钱，风险更小。所以，聪明的支行往往默许折旧建新。如果万不得已，被银行法律部门发现，他们才假装恍然大悟。
这是东方人的智慧：理解和包容，才是“维稳之道”。为什么说东方智慧呢？因为五大银行的中国客户经理，深得东方文化精髓，面对心虚的房主，常常发出会心的微笑。不似西人客户经理之刚烈，一旦发现房主折房，马上产生强烈的生理反应：就象发现老公出轨一样，非得来个你死我活，不计后果，不计成本。
唐汉按语：合理使用民间建筑贷款，可以利润倍增，即所谓的充分利用财务杠杆。作为共谋者，Broker和律师不仅须是江湖高手，还得守口如瓶；支行经理可以扮演“佛”的角色，尽量拈花微笑，保持沉默，莫言莫言。
作者简介：
唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
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