-
來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 唐博士白話信貸 | 字體: 小 中 大
建築貸款有幾種方式，其中壹種非常有趣：借款人象夜行俠客，與幾個同謀犯共同完成工作。唐漢此處說的是“第贰貸款”。此貸款多在暗中操作，類似於36計之“暗渡陳倉”。其特點是：千萬不能讓“第壹貸款銀行”知曉，否則可能大禍臨頭。
建築貸款的民間借貸
“第贰貸款”英文叫Second Mortgage，乃相對於“第壹貸款”。當你購買壹處舊別墅，在伍大銀行取得的按揭貸款是第壹貸款。如果你折除舊房，建設壹套新別墅，可以在私人銀行取得建築貸款。私人銀行貸款位於伍大銀行的貸款後面，稱為第贰貸款。
私人銀行貸款就是中國常說的民間借貸，在溫哥華的建築行業頗為盛行，規模之大令人吃驚。此類貸款手續費和利率很高，當前9.75%左右，有時甚至高達20%以上。
請注意：不要被數字嚇倒！正如注冊會計師們常說道：“不要盯著數字，要看數字後面的故事，Story under the data”。
不論9.75%，還是20%，都只是名義利率。真正的利息費用，可能只占整個項目極少部分。據唐漢測算，壹個獨立別墅的建築貸款，實際發生的借款利息和費用，僅相當於總借款額的5%以內。（具體分析詳見唐漢其它文章）。
由於種種可笑的原因，伍大銀行不支持建築貸款。民間借貸機構乘機占領這塊肥肉市場。這些私人銀行機構小，靈活多變，常常是打壹槍換壹個地方。贰者關系類似於上世紀中國30年代：在整個中國版圖上，國民黨占據絕大部分，紅軍在壹些狹小地盤活躍著，活得特別自在。
建築行業的民間借貸方法很多：開發者可以向私人銀行借錢，也可以向個人借錢。當然，如果你有閒錢，可以請唐漢幫你貸出去，利率9%以上，比存銀行劃算得多。
建築貸款的“贰奶”地位
根據加拿大物業法律，如果你有壹套房產，產權書上你就是所有者。但是，銀行的權益也在產權上。記住，你可能只付了35%的首期款，銀行有65%的權利。壹個形象比喻是：在日本家庭中，先生是家庭之主，太太次之。可是，溫柔的日本太太是真正的家庭控制者，她占有財產的絕大部分。問壹下你周圍的台灣朋友，他會告訴你真相。
同理，在你的房屋產權書上，伍大銀行便是擁有實際控制權的太太，是正房太太！民間借貸的建築貸款，是“贰奶”，被伍大銀行不容。絕大部分貸款協議中，伍大銀行要求：不允許進行第贰貸款。如果你膽敢進行贰貸，伍大可以宣布貸款協議中止，要求你償還貸款。
建築貸款與“贰奶”有許多相似之處：偷偷摸摸，盡量在短時間內向你索取好處。體現在利率上，民間貸款利率遠遠高於伍大銀行的正常房貸。
建築貸款的同謀犯們
房主欲取得民間建築貸款，需要牽線搭橋之人。此人就是Mortgage Broker，貸款經紀。Broker扮演著媒人角色，為房主尋找價廉物美的民間貸款。另壹個同謀犯是房貸律師，其功能是保證民間貸款的權利。雖然是贰奶，同樣有權利。
只是，壹切都是在暗中進行，千萬不能讓正房太太知曉。
令人感歎的是，溫哥華的建築貸款市場中，高明的華人Broker和律師不多。這也正是華人建築市場缺乏融資渠道，多數建築全部使用自有資金的原因。更有甚者，這兩類共謀犯常常泄露天機，使得敏感的正房太太有機會抓住行樂的房主與贰奶。
案例1：劉先生在溫西折舊房建新房。第壹貸款是T銀行提供。Broker在安排建築貸款時，不小心被T銀行知曉。T銀行客戶經理隨即追問。所幸劉先生平日謙恭有禮，與客戶經理關系良好。最後瞞天過海，工程順利完工，並在T銀行取得新貸款，償還建築貸款。
案例2：王先生在列治文折舊建新。律師秘書在辦理建築貸款時，竟然通知第壹按揭V銀行，要求它提供按揭余額。令人歎為觀止的是：這個可憐的秘書是以傳真方式通知V銀行。V馬上核實，要求王先生立即償還所有房貸。由於王先生平日趾高氣揚，被V銀行抓住不放。王先生不得不再次申請高利貸款，償還第壹按揭貸款。
聰明的正房太太們
大千世界，無奇不有。
現實生活中，不少正房太太明知老公偷腥贰奶，也睜壹只眼閉壹只眼，以利自身。
銀行貸款也如此。伍大銀行的某些支行，對房主的建築第贰貸款假裝不知，實際是默許房主的放縱行為。對於支行，房屋貸款是主要利潤來源。即使拆除房屋，只要房主按期還款，支行仍然可以獲得利息收入。新房建成後，新的抵押物更值錢，風險更小。所以，聰明的支行往往默許折舊建新。如果萬不得已，被銀行法律部門發現，他們才假裝恍然大悟。
這是東方人的智慧：理解和包容，才是“維穩之道”。為什麼說東方智慧呢？因為伍大銀行的中國客戶經理，深得東方文化精髓，面對心虛的房主，常常發出會心的微笑。不似西人客戶經理之剛烈，壹旦發現房主折房，馬上產生強烈的生理反應：就象發現老公出軌壹樣，非得來個你死我活，不計後果，不計成本。
唐漢按語：合理使用民間建築貸款，可以利潤倍增，即所謂的充分利用財務杠杆。作為共謀者，Broker和律師不僅須是江湖高手，還得守口如瓶；支行經理可以扮演“佛”的角色，盡量拈花微笑，保持沉默，莫言莫言。
作者簡介：
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
- 本文由專欄作者供 "溫哥華網" 專用，未經作者與網站同意，嚴禁轉載，違者必究！
- 文章僅代表專欄作者本人意見，與網站無關, 本站對內容不負任何責任.
-
原文鏈接
原文鏈接:
目前還沒有人發表評論, 大家都在期待您的高見