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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 唐博士白話信貸 | 字體: 小 中 大
作者：唐漢博士
在銀行內部，不論中國或其它國家，位高權重的人物，非信貸審查官莫屬。各個分行將貸款申請呈交上去，信貸審查官將作出終審結論：同意或否決。在加拿大各銀行，常常出現這樣的緊急情況：在房屋交割的前壹分鍾，審查官通知分行，“此貸款被否決了。”結果是悲慘的，客戶將損失預付的定金。少則3萬5萬，多則10萬之巨。
或曰：為什麼這些審查官如此可惡？
本文將告訴你真相。
真實的例子
劉先生在C銀行申請貸款，欲購買溫哥華西區180萬元的房產。貸款很快批復了，是“有條件的同意”。劉先生交了10萬元定金後，安心等待新家到手。請注意：銀行的批復是“有條件的同意”。也就是說：如果劉先生沒有滿足銀行的條件，貸款是拿不到的。
這是壹個可怕的陷井！
因為，這些條件多達拾幾項，任何壹項出現意外，貸款便被拒絕。令人歎息的是，劉先生的首付款中，有近8萬元是現金。正是這8萬元現金來源不明，銀行在成交前壹天否決此貸款。劉先生痛失定金10萬元。
萬分悲痛的劉先生找分行客戶經理論理，揚言要控告他。可憐的客戶經理也愛莫能助，他只是壹個傳遞信息的人，壹個Messenger，沒有決定貸款的權力。真正的幕後黑手是那個審查官。審查官做惡，卻永遠也不直面客戶；客戶經理不得不做擦屁股的工作。
當前信貸政策非常嚴格，唐漢數次面對這樣的局面。只是，作為Mortgage Broker，我們可以同時向多家銀行申請貸款。這家不行，還有別的銀行。如果真出問題，也可以找民間銀行借貸，臨時周轉幾個月，客戶的定金不會失去。
客戶經理與信貸審查官的關系
從銀行的內部分工看，分行的客戶經理是前台，主要工作是尋找客戶，也就是市場營銷。客戶經理找到客戶後，收集資料，將貸款申請呈交後台的審查官，由他們決定結果。
這裡引出壹個話題：客戶經理常常向客戶拍胸膛，信誓旦旦地承諾，“這個貸款沒問題，壹定能批准。”要知道，客戶經理沒有最終決策權，他們無法保證貸款通過。可是，為了完成業績，他們不得不讓客戶堅信貸款可以達成。許多客戶和地產經紀吃了虧，卻毫無辦法。
憑心而論，客戶經理是站在客戶壹邊的。他們在銀行規章制度以內，總是幫助客戶達成貸款。唐漢在CIBC工作時，幫助客戶向審查官員斗智斗勇。什麼瞞天過海、暗渡陳倉，什麼武功招式都使過。在唐漢看來，CIBC的信貸政策有許多灰色地帶。功力越高，覺得這些地帶很寬，唐漢甚至愛死了這些灰色地帶。
藝高膽大的客戶經理，甚至“裡通外國”。對於客戶的貸款，他們首先自已做；如果覺得在自己的銀行無法通過，就找Mortgage Broker作後備方案。客戶經理與Broker合作，可以說：沒有完不成的Case。只是，銀行嚴禁客戶經理將客戶送給競爭對手。裡通外國，也是刀口舔血的行為。
審查官員什麼的幹活
當然，審查官也不是省油的燈。他們從事偵探壹樣的工作，企圖找出貸款的風險。其主要日常工作，是根據信貸政策的條條框框，衡量貸款的各種條件。如果所有條件都滿足，則同意貸款。反之亦然。
這是壹分枯燥的文字工作，沒有絲毫創新而言。
這本來是壹部機器勝任的工作，為什麼需要審查官員呢？答案是：因為那拾幾個貸款條款充滿靈活性，很多情況需要人的智力作出判斷。另外，這些條款相輔相成，內部有很強的邏輯性，共同導致壹個簡單的結論：同意或否決。
審查官社交圈內傳言：要通過壹項貸款，必須滿足拾幾個條件；要否決壹個貸款，只需要壹個條件。
這是壹句殺氣騰騰的話。但，壹定是真話。
審查官的智力高低不等
在多年的信貸工作中，唐漢接觸到很多銀行的審查官。這些位高權重的大人物們，智力有高有低。貸款落在低智商的審查官手中，將萬劫不復。
低智力的審查官，熱衷於追查細節。對於100萬元的貸款，如果自付款有1萬元來源不明，他們也可能否決。不要笑！這是實話。因為1萬元對於他們來說，是壹筆大數額。曾經有壹筆貸款，客戶從保險箱取出3000元作為首期款，審查官對這筆錢壹直窮追不舍。在他們頭腦中，正常人不可能把3000元放在保險箱，應當存入銀行賺利息！
日常審查中，這樣的官員很多。他們詳細查明每壹筆匯款的來源。如果你從中國找10個人，每人匯款5萬元到你帳戶。審查官將要求你提供這10個人與你的關系，這10人的中國帳戶30天流水帳，以及如何匯入加拿大你的帳戶。
為什麼呢？因為這可能涉及到加拿大最嚴格的反洗錢法律。
高智力的審查官不同，他們從你的資料中，能迅速判斷風險來源。如果覺得沒問題，他會在5分鍾內作出決定：同意或否決。然後利用你的資料證明他的判斷。
這裡說壹下Mortgage Broker的優勢：Broker們熟悉各個銀行的政策，了解不同審查官的武功套路。Broker在與你交談時，已經在內心決定，可以把你的貸款送交哪個銀行；這個銀行會要求什麼資料；如何提前准備資料；等等。這個過程，是貸款前的熱身。當真正呈交資料後，就與審查官正面交鋒，見招折招，壹劍封喉！
關於銀行審查官的故事還很多。有機會唐漢會再與諸位分享。
作者簡介：
唐漢博士，加西網特約分析評論師，加拿大政府注冊房屋貸款經理，Mortgage Broker。 原加拿大帝國銀行CIBC房貸經理，原溫哥華城市銀行信貸副行長，原中國工商銀行信貸審查官員。
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