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News by: 加西网 | 有1人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
作者：唐汉博士
近几年，中国房地产公司进军加拿大。这些纵横中国商界的老板们发现：加拿大房地产项目很小；与中国动辄数十万平方米相比，他们真是小儿科! 杀鸡也用屠牛刀？!本文通过A公司案例，讨论如何走进温哥华房地产领域。
A先生案例：4年间在温哥华初具规模
2009年，A先生携家人来到温哥华。4年后A的公司在温哥华初具规模：2014年在建项目包括别墅十余个，公寓项目2个。另有大型商业项目已完成土地规划，正筹建开发。A公司从小项目做起，稳步过渡到公寓项目和商业项目，4年内完成三连跳：
第一，独立别墅自住屋开发。2009年金融风暴经结束，房价大涨。A先生抢得先机，在南北本拿比各买一套旧别墅，推倒重建。开发成本150万元以内。A很幸运：入市时正是本拿比房价疯涨之日，顺利实现资本回报率80%以上。
第二步，独立别墅公司形式开发。2010年，A在温哥华成立公司，开发温哥华西区和西温哥别墅。成本200万至400万不等，建筑期1.5年至两年。幸运之神再次垂青A，两地房价上涨，实现资本回报率70%。
第三步，公寓项目开发。2010年购买高贵林、素里和本拿比几块地。2011，开发公寓项目。先做1500万元左右小项目，然后做4000万元项目。另外，一个8000万元项目也开始起步。
A的用人之道
A老总五十余岁，几乎完全不懂英语，初到温哥华也并不了解当地市场。A自称是“大兵”，即大老粗的意思，这是他常用的自谦之辞。
2009年初到温哥华，A收集所有的华文报纸，认真阅读各种分类信息。他走访许多专业人士，听各类讲座，包括：地产、保险、税务、银行、法律等。A与各种专业人士讨论，借此了解温哥华房地产市场，也观察和选择未来合作的专业人士。
A的用人之道很传统。他说：“专业人士最重要的是人品，其次才是专业知识。”A与许多中国开发商一样，好象有第三只眼睛，称为“天眼”，非常神奇。天眼是一种直觉，A借此判断哪些人可以合作，哪些项目可以投资。
有一天，一位地产经纪登门拜访，闲谈片刻后留下名片离去。A问我：“此人如何？可否合作？”我答：“此君经验丰富，值得试用。”A微笑道：“他很有才能，也很聪明。但是，我感觉他的眼神不对劲。与他没有缘分。”
A就是这样选择人才。他为公司配备各类专业人士，然后劝勉道：“锅里有，碗里也有。”一旦进入A的团队，就不轻易换人。
A用天眼选择投资项目
A投资西温前，开车在每个角落转悠无数次，用天眼搜寻机会。唐汉的许多房地产客户，都有这样神奇的天眼，它就是一把财富钥匙。没有多年的商海经历，没有多年的领悟与修炼，哪能掌握这门法宝呢？
A选项目非常准，也非常自信。每次选项目，先打电话给几个长期合作的地产经纪，分别征询他们的专业意见，然后自已判断是否投资。如果决定做，A就交给那位意见一致的地产经纪。经过这种理性决策过程，A常常发掘到神奇的项目：一个看似很差劲的旧房旧地，在他手里一转，就价格翻番。比如：
A曾经购买一个旧别墅进行开发。评估师评价道：建成后，此豪宅市场价为430万元。A不屑一顾：“此房建成，至少卖650万元”。我很纳闷：这项目成本最多350万元，哪有如此高利润？
两个月后，评估师再次评估，惊慌道：“天啊，那房应当卖630万元以上。”我问：以前评估为何很低。评估师答：“那时，周围没有成交物业，我只好按前一年成交价评估。最近，周围的物业都卖到这个价了。”也就是说：这个别墅项目，A先生仅凭选地，就赚200万元，还不包括建筑利润100万元。
而A的自有资金仅150万元，其余200万元来自贷款。结果是：A用150万元，两年实现利润300万元。太可怕了!
A的公寓项目买地也很成功。A刚买下一块公寓地坡，温哥华最著名的开发商BOSA就买下隔壁两块地皮，还想加价收购A刚买下的地。A答道：“我不卖地。我们可以合作开发。”
温哥华房地产开发，如何走出第一步？
唐汉经常遇到这样的客户：登陆温哥华不到一年，就与几个朋友买一块地开发公寓，投资动辄几千万元。在咨询过程中，唐汉发现他们对当地市场并未深入了解，也未与各领域专业人士详细讨论。他们的谈判方式很简单：请几个建筑商各自报价，选最低价格；找几家银行，选利率最低者；让几个地产经纪找项目，然后尽量砍价成交。
这种方式是一种短期行为。事实证明，这类投资者很容易走入岐途。他们会被不良专业人士引入另外一条道路，一条看似光明、实际充满陷阱的黑暗之路。这种案例不胜枚举。
A先生的经验借鉴之处在于：选择有缘分的专业人士，然后脚踏实地一步一步地向前。这种方式看似缓慢，实际是厚积薄发。
投资者需要各领域的专业人士，如地产经纪、贷款经理、会计师和律师等。选择专业人员时，人品最重要，其次是专业水平，最后就是用你的天眼判断：这个专业人士是否与你有“缘分”。然后投资者建立起自己的专业团队，他们是你事业的基石。
项目方面，最好从小项目做起，然后做大项目。可以先做别墅，再过渡到小型公寓，最后才做大型商业楼盘。这是一个积累开发经验的过程，是积累银行信用的过程，也是你的专业团队建立信任的过程。
最后需要提醒：不要相信天上会落金砖。即使有，也不会碰巧砸到你。
A先生在多个项目上出奇制胜。但是，他说：“这些项目能胜出，有很多运气成份。以后的大型项目，很难再有这样的运气。公司的长期发展，依靠利润合理的项目，而不是出奇制胜。”
市场上有许多项目推荐人，他们自称经验丰富，项目回报率也很高。他们会神秘地告诉你：这个机会千万不要告诉别人。这种江湖骗术在古老的中国很流行。不知何时，它穿上了洋装，飘洋过海来到温哥华。可惜，许多人还是不相信专业人士，只相信江湖术士的金砖。
作者简介：
唐汉博士，加西网特约分析评论师，加拿大政府注册房屋贷款经理，Mortgage Broker。 原加拿大帝国银行CIBC房贷经理，原温哥华城市银行信贷副行长，原中国工商银行信贷审查官员。
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