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News by: 加西网 | 有0人参与评论 | 专栏: 唐博士白话信贷 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
评估师也是独立第三方机构。他们受聘于开发商，对项目未来的市场和销售价格进行估计。
成功的开发商雄才伟略，筛选项目时往往有天眼，能选取最有前途也最适合于自己的项目。唐汉的许多客户，在国内是成功的开发商，虽然对温哥华环境不熟悉，但他们在中国多年的开发经验和智慧可以放之四海。这种眼光非一般俗人能及。许多经验丰富的当地地产经纪，也对初来乍到的中国开发商的眼光敬佩不已。
开发商选择项目后，评估师和预算师将其具体化、数字化。评估师对市场前景和风险进行系统分析，预算师对开发成本和或有风险进行分析。两者合并，就是一个完整的可行性研究报告。此报告与开发商的构想进行比较，使开发商更加明晰：自己依靠天眼判断的项目，是否合理是否具有操作性。
一个理想的模式：四大专家+Broker
通常情况下，设计师、预算师、评估师和监理各自为政，相互制约。这也是银行希望的模式。在一个制衡的局面下，银行是最大的获利者：得到公正的合理的结论。银行不可能告诉开发商：哪个预算师很好，哪个评估师不错。因为他们不愿意承担任何据此产生的责任。
如果四大护法能相互沟通，达到合理的结果，则不仅贷款效率提高，而且批准的可能性大幅上升。谁能协调四大护法的关系呢？答案是贷款专家Mortgage Broker。
Broker通常了解各大银行的内部情况。他们知道某个银行经常使用的预算师、评估师和监理。Broker事先根据开发商的情况，确定哪个银行能提供最好的贷款，然后就此推荐不同的四大专家。这些专家正是这家银行喜爱的。
经验丰富的Broker知道什么是合理的预算。把四大专家推荐给开发商后，Broker将与预算师讨论合理的预算，期间常常单独与评估师沟通，使预算在送交评估师前，就得到一个合理的贷款范围。然后与监理沟通，讨论工程进行与拨款方式。
缺乏Broker的参与，四大专家相互推诿扯皮，很难达成最佳贷款方案。Broker的经济意义是：收取1%至2%的佣金，使得贷款方案最优。而这个最优方案，往往是效率最高的，为开发商节省远不止佣金的成本。
值得一提的是， Broker并不愿意主动推荐四大专家给开发商。为何？ Broker不可能收取推荐费，却不得不承担推荐责任。如果所推荐的专家出现麻烦，开发商自然会怪罪推荐人，即Broker。缺乏Broker推荐，选择四大专家就得依靠开发商的英明神武。多数情况下，Broker 向开发商推荐几个人选，由其自行决定。在唐汉的经历中，许多开发商好象有天眼，通过某种神秘的方式，能选择正确的专家组。
销售团队
几乎所有的银行都要求预售。各银行的 要求不尽相同，但通常方式大体一致。银行要求总销售收入40%至50%的预售。有的银行要求预售须达到贷款额度的80%。
当银行批准开发贷款后，资金并没有发放给开发商。只有当预售达到银行要求后，贷款资金才会分批拨付。监理师负责拨款过程。这就给销售团队提出强烈的挑战。试想，整个项目自筹资金40%(有的银行只要求30%)按工程进度拨付给建筑公司，如果这些资金使用完后，预售仍未达到要求，开发商不得不再次筹集自有资金。那笔批准的贷款，成为悬在半空中的鉼，使得开发商更加饥饿。
请注意，预售时向客户收取订金，一般按15%房价收取。这些钱进入律师指定信托帐户，开发商不能染指。当房屋交割时，这些订金先用于偿还银行本金。此举保证购买者的资金不被开发商滥用，与国内的经验大为不同。
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