-
来源: 加西网 | 有17人参与评论 | 专栏: 杨卫东:地产分析投资 | 字体: 小 中 大
独家情报：五年来大温哥华不同城市（区域）住房投资“回报率”
作者：George Yang (杨卫东)
本文所说的投资“回报率”，是指“投资增值部分”占“原始投资额”的百分比率。譬如，张三五年前，花100万加元购买一套独立屋，五年后，150万加元卖出该套独立屋。五年间增值50万，其投资“回报率”即为50% [(150-100)/100]。需要说明的是，本文给出的投资“回报率”，是“毛回报率”（Gross Return Rate）。它只考虑量值的变化，而未考虑通货膨胀、货币贬值以及税务等因素。
众所周知，一个城市的房价，千差万别，本文不可能逐一计算每套房产的“回报率”。这里，我们把2009年5月同一城市（区域）、相同住房类型的“基准价格”，作为“买入价”，2014年5月相对应的“基准价格”，作为“卖出价”，来计算五年（从2009年5月至2014年5月）的“回报率” 。而一至四年的“回报率”，以此类推。所谓“基准价格”，是指“加拿大地产协会”与相关地产局，依据多个定性和定量指标，计算出的“典型的”和具“代表性的”住房价格。
表1五年来大温哥华不同城市（区域）独立屋投资“回报率”
表1至表3列出了五年来大温哥华不同城市（区域）和不同住房类型的投资“回报率”。需要说明的是，个别城市（区域），虽属大温哥华，但因地理界线不清或统计数据缺乏一致性，而未列入，如白石镇、三角洲（城市屋和公寓房）和素里（公寓房）等。另一方面，惠斯勒在“地理”上虽不属于大温哥华，但因其归“大温地产局”管辖，且具指标性意义，故列其中。
表2五年来大温哥华不同城市（区域）城市屋投资“回报率”
表3五年来大温哥华不同城市（区域）公寓房投资“回报率”
本文重点讨论五年的投资“回报率”。首先，来看独立屋。如表1和图1 所示，五年“回报率”最高的是温哥华西区，达62.4%；最低的是枫树岭，仅为9.2%；其余的介于二者之间。
图1 大温哥华独立屋五年投资“回报率”
五年“回报率”最高的前5个城市（或区域）分别是：温哥华西区（62.4%）、西温哥华（58.8%）、温哥华东区（48.7%）、南本那比（47.4%）和北本那比（41.9%）。从空间分布上来看，它们都是以温哥华“downtown”为中心的“一线”城市或城区。这里特别强调的是，温哥华西区独立屋的“基准价格”，在2009年5月，已是大温哥华地区最高的 （超过137万加元)，尽管如此，五年“回报率”（62.4%），依然居冠。这充分体现了人们（特别富人），对温哥华西区独立屋的“渴望”。该区独立屋，不仅是“财富”的标签，还是“身份”的象征。
至于其它城市(或区域)的五年“回报率”，除个别情况外，似乎距温哥华“downtown”越远，“回报率”就越低。但总的来说，独立屋的五年“回报率”，不管是“一线”城市还是“二线”、“三线”城市，都有不同程度的增长。
图2 揭示了，独立屋五年“回报率”前6位的城市（或区域），“回报率”随时间的变化。从中可以看出，随着时间的推移，“回报率”并非线性增长。总体来讲，第一年（2010年）至第三年（2012年），“回报率”逐年提高，第四年（2013年）明显下降，第五年（2014年）再度回升。其中，变化曲线明显不同的是列治文。列治文独立屋“回报率”，在第三年（2012年），没有增加，并在第四年（2013年），较之其它城市（或区域），出现更加明显的下降。这可能是2011年日本“地震与海啸”所产生的间接影响。
图2 独立屋“回报率”（前6位）随时间的变化
现在，来看城市屋。如表2和图3 所示，城市屋五年“回报率”最高的是温哥华西区，达25.9%，最低的是兰里，为-2.4%。
图3 大温哥华城市屋五年投资“回报率”
城市屋五年“回报率”前5位的城市（或区域）分别是：温哥华西区（25.9%），列治文（24.3%），温哥华东区（21.0%），南本那比（16.7%）和新西敏（16.6%）。从空间分布上来看，五年“回报率” 较高的，仍是“一线” 或近“一线” 的城市（或区域）。
与独立屋比较，城市屋的五年“回报率”相对较低。独立屋前5位的五年 “回报率” 平均为51.8%，而城市屋只有20.9%。此外，个别城市（或区域），如兰里，城市屋五年“回报率”，还出现了负增长。
图4展示了，城市屋五年“回报率”前5城市（或区域），“回报率”随时间的变化。总体来讲，它们之间的差别不大。除第一年（2010年）的“回报率”，增幅较大外，之后几年的“回报率”，增幅放缓。
图4 城市屋“回报率”（前5位）随时间的变化
最后，来看公寓房。如表3和图5 所示，公寓房五年“回报率”，最高的是惠斯勒，为27.0%，最低的是枫树岭，为-8.7%。
公寓房五年“回报率”前5位的城市（或区域）分别是：惠斯勒（27.0%），温哥华东区（20.1%），温哥华西区（18.5%），南本那比（16.3%）和新西敏（14.5%）。从空间分布来看，除惠斯勒外，五年“回报率” 较高的，仍是“一线” 或近“一线” 的城市（或区域）。
相对而言，公寓房的五年“回报率”更低。前5位的五年 “回报率” 平均只有19.3%。而且有更多城市（或区域），出现负增长，如高贵林港、兰里和枫树岭等。
图5 大温哥华公寓房五年投资“回报率”
图6 揭示了公寓房“回报率”随时间的变化。从中可以看出，除惠斯勒外，其它前5城市（或区域）“回报率”随时间的变化趋势，基本一致。惠斯勒与众不同，第一年（2010年）的“回报率”高达45.0%，第二年（2011年）和第三年（2012年）继续攀升，但第四年（2013年）和第五年（2014年），则出现明显跳水。这可能是2010年“冬奥会”（惠斯勒是“主办地”之一）的后续效应。
图6 公寓房“回报率”（前五位）随时间的变化
综上所述，五年来大温哥华住房投资“回报率”，可简要地概括为以下几点：
（1） 就房屋类型来讲，独立屋的五年“回报率”（平均30.6%），明显高于城市屋（平均11.2%）和公寓房（平均11.1%）。
（2） 从地域上来看，靠近温哥华“downtown”的“一线”城市（或区域）的五年“回报率”，明显高于外围城市（或区域）。
（3） 住房“回报率”随时间的变化，是非线性的。政府政策、宏观经济、甚至突发事件（如日本2011年3月11日大地震等），都有可能对“回报率”产生影响。
杨卫东，加西网特约地产分析师，地质学博士和地球化学博士后。不仅了解您的房产，而且了解其下面的地质和周围的环境。
- 本文由专栏作者供 "温哥华网" 专用，未经作者与网站同意，严禁转载，违者必究！
- 文章仅代表专栏作者本人意见，与网站无关, 本站对内容不负任何责任.
-
原文链接
原文链接: