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來源: 胡葆森 | 有1人參與評論 | 專欄: 麻辣地產點評 | 字體: 小 中 大
作者:胡葆森
中國房地產業起步於上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業內人士，我幾乎目睹和參與了這壹行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結並呈上，以期與大家分享。
在25年的長期發展之後，中國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨於理性和成熟。這壹過程又壹次印證了發達國家已經總結出的壹條規律——當壹個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國家總結出的規律完全契合。
再過拾年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落。可是，作為近拾肆億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。
當下：細分時代已經到來
25年後的今天，中國房地產行業進入穩定增長期後，發展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個方面。
1.市場的細分。
當市場真正處於理性後，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理、城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認知。
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